這兩年，業內一個最明顯的趨勢之一就是，產品主義的全面回潮。大部分房企都已經意識到，要靠產品力提升溢價，就得有屬於自家房企的、有較高識別度的好產品。越來越多的房企在客研和產品創新方面發力，呈現出幾個趨勢：
1、模塊更細，全齡化和人性化的設計越來越普及。創新關注到每一個家庭成員，人性化落地到每一個生活場景。針對兒童、養老、運動愛好者，甚至寵物等等，都出現了專門的模塊設計。
2、層次更深，從物理空間到精神空間。在滿足儀式感、私密感、社交等精神需求方面，也出現了很多主題化的研究。
可以說，行業對於居家場景的關注點越來越細了，細到什麼樣的程度？
越秀地產甚至在業內首創，專門針對“歸家”這個場景，做了非常細緻的主題研究。通過長時間的深訪，根據業主不同的家庭結構、社區互動程度和獨處意願等，對歸家動線進行了全面的升級。
歸家到底有什麼好研究的呢？
越秀地產認為“家”並不僅是自家房子那麼一個小的物理空間，而是包含了整個社區周圍營造出來的歸屬感。一條歸家的路，應當承載多種複合的功能。
一是歸屬感。我們回老家的時候，路過小時候總愛抄近道的私密小路，曾經在樓下和朋友一起打彈珠的空地，還有等著爸媽下班的鐵門和村口的大樹，就能感受到溫暖。城市的高層住宅，也可以通過社區動線的設計，來滿足這種精神的需求。
二是功能性。現在很多房企在社區當中增加一些功能設計，但是往往只重單體功能，而不重佈局。這就導致客戶的動線分散而凌亂，功能模塊的使用率也很低。
而越秀地產則認為，通過動線的設計，能夠完美解決這兩個問題，全面提升社區氛圍。具體是怎麼做到的？越秀地產創新研發的歸家之路，和一般的小區到底有什麼區別？明源君就帶大家詳細的來看一看。
80多項細節
讓回家的每一步都更有價值
要了解客戶的歸家需求，首先就需要弄清楚人們到底是如何回家的。
為什麼有些人喜歡走彎彎繞繞的支路回家，而不是最快的捷徑？
為什麼保安大叔總是拿著門卡站在道閘旁而不在崗亭內？
為了瞭解最真實的客戶需求，越秀地產挑選了15個交付超過1年、入住率超過70%的小區，進行長時間的觀察和大量的業主訪談，得到了非常珍貴的客研成果。
一、一條簡單的歸家路，至少要滿足4種需求
越秀地產發現用戶的歸家行為和用戶的家庭居住結構、家務勞動時間、親子陪伴時間、社區互動程度、獨處沉浸意願有著密切的關係。可以被劃分成四種類型：
①身份轉化的歸家者。這一類的業主，往往有忙碌的工作，歸家途中，他們需要的是“沉浸”，用一根菸的獨處時間，放下所有的角色，迴歸自我。
②極致效率的歸家者。他們往往是瑣事纏身的主婦，或者兼顧家庭生活的職場媽媽，他們的最高需求是“高效”，在最短的時間買菜、取快遞、辦事，如何縮短動線是他們的關注點。
③社區互動的歸家者。尤其是對有小孩的家庭來說，一定不希望一進小區就關上家門，他們往往需要很多的“互動”，鄰里之間是否有社交的空間、家庭之外是否有活動參與，大大影響他們對社區的歸屬感。
④ 尋覓消遣的歸家者。例如尚未成家的青年，歸家之路上能不能給他們更多的去處，給社區更多的“歸屬感”。
要滿足這些需求，如果是按照單一的模塊逐一設計，然後放在小區裡，是容易的。以前也有一些小區做過類似的設計，但是最終大部分都被廢棄，使用率很低。
越秀地產認為使用率低不代表客戶沒有需求，而是佈局出了問題，所有的社交活動、功能空間，被“業主”看見很重要。只要業主看見了，才能觸發業主去使用的衝動。所以，越秀地產的歸家動線要通過一條動線，同時滿足這4種需求，讓所有的功能和氛圍，能夠在歸家的途中，自然而然的發生，難度其實非常大。
二、一條動線，涵蓋6大空間，19個場景，80項細節
如何做到讓一切設計，在歸家的路上自然而然的發生，首先他們針對四種不同的歸家者，設計了四種不同的歸家園路，形成一個有層次的動線系統。
例如，針對漫遊式的歸家者設計可探索的趣味園路，並且佈局趣味和體驗型的設計細節。針對沉浸型的歸家者，利用高差、半封閉景觀，打造低調舒暢的歸家園路。
為了同時滿足4種需求，越秀地產還總結出了歸家動線上的6大空間，19個場景，80項細節。
這些細節到底能創造什麼樣的體驗？
明源君用一個一家五口的生活，來帶大家感受一遍……
1、通過動線，讓家的範圍被擴大
下午四點半，吳奶奶帶孫女甜甜從幼兒園回到小區。甜甜剛放學，還不想馬上回家，但是一天中最熱的時候剛過去，暑氣還沒散，吳奶奶覺得有點累。剛走進小區，吳奶奶就感覺一陣清涼，在臨時休息處，到處都有花香、降溫噴霧和遮陽設備，吳奶奶不用回家休息，在這裡就可以恢復精力。
休息完，吳奶奶陪著甜甜去了小區東南角的趣味園路。甜甜在這裡有一片自己的菜園，在菜園互動裝置的幫助下，她學到了很多養菜小技巧。通過樹上掛的互動二維碼，小區裡的植物現在她也都認的差不多了。每次回家，她都喜歡繞繞路，四處看一看。她覺得各種花草蟲鳥都好有趣，小區就像一個植物園，每天回家都能學到新東西。
看完甜甜的小菜園，吳奶奶帶著她路過了社區的“透明社交中心”，社區裡的幾個老姐妹告訴吳奶奶，明天下午三點，社交中心有小區業主陳教授組織的養生交流活動，他們已經在社區APP上幫吳奶奶報了名。
這個透明社交中心，平時是吳奶奶的主要活動場所，鄰居們都在這裡辦活動，聊閒話，雖然剛來城市生活一年，但是吳奶奶已經認識了好多朋友，還加入了小區的老年表演隊。現在每天回家都有人打招呼，吳奶奶已經完全把這裡當成了自己家。
2、通過動線，讓家的距離被縮短
五點半，吳奶奶帶著甜甜回到小區門口的兒童前置等待區。媽媽海藻很快就會下班，她走進小區的第一秒鐘就能看到甜甜，享受家到感覺。而且這裡有互動diy牆，還有各種遊樂設備，甜甜等待的時間一點都不無聊。
六點半。媽媽海藻出現在小區門口，甜甜遠遠的看見了，朝媽媽奔跑過去。忙了一天，匆忙趕回家的海藻實在有點精疲力盡，家裡只有一輛車，海藻平時都是地鐵上下班。腳上踩著高跟鞋，手提袋裡裝著電腦，一路上沉甸甸的，讓她回家實在不想再多走一步路。
還好小區回家路上就有悅家政小藍盒，這個地方用手機自助買菜、自助切水果、乾洗衣服、取快遞都可以一站式解決，可幫了她的大忙。買好東西、取了快遞，還有共享的手推車，輕鬆推回家，別人家半個小時的工作，在小區裡5分鐘全部解決。
買完東西，海藻帶著甜甜走小路回家，這條路直接從小區門口通到她們家單元樓下，讓海藻能快速回家，解放她的雙腳。
3、通過動線，讓家的層次被延伸
晚上七點半，夜色漸暗，爸爸徐維的車出現在小區門口，道閘智能識別到車牌，直接放行。
當汽車進入坡道，旁邊的LED陪伴牆出現了虛擬夥伴和歸家歡迎語。不遠處，徐維看見自己專屬車位上的迎賓燈亮起，投影的圖案是甜甜之前在興趣班上畫的全家福，四個可愛的小人像讓徐維心裡一陣溫暖。
走進車庫的大堂，門禁自動識別到了徐維的人臉，打開大門的同時還呼叫了電梯，徐維漫步到電梯廳時，電梯如約而至。
但是徐維並沒有直接回家，而是通過電梯到了小區。剛才開車時有幾個電話沒有接，他要在這裡的白色獨享空間，回幾個電話短信，不想把工作帶回家。在以前的小區，徐維回到地庫總要在車裡待半個小時，調整一下角色，現在在這裡，不僅有“蛋椅”、懶人沙發，還有吸菸區和唱吧，很適合回家前放鬆一下。
在白色空間站，徐維可以從白天的工作狀態，放鬆下來，感受完整的自我，和回家的輕鬆。而走到自己家單元門口，一旦走進那道圓形的拱門，徐維會把自己的角色調整成一個好老公、好爸爸，去感受回家的溫馨。
19：30，徐維最後一個回到了家，吳奶奶剛幫甜甜洗完澡，海藻熱騰騰的晚飯才上桌。
吃飯時，徐維對甜甜和海藻說，明天週末，一家人可以帶上小狗去公園野餐。回來，吳奶奶要去“透明社交中心”參加養生交流會，徐維去架空層到運動空間健身，也讓海藻有一點自己的時間，去架空層的“粉色女性空間”參加插花課，甜甜待在“兒童寄存區”，上課、帶娃兩不耽誤。
一天落幕，一切都剛剛好。
工作日快速完成家務、最快速度歸家、享受自我沉浸，非工作日運動健身、娛樂社交、更好的陪伴。在這個社區裡，徐維海藻一家5口的每一分鐘都更有價值。
從客戶需求出發做研發
通過快速標準化，形成產品力
雖然看起來很不錯，但是這兩年，單純的創新其實已經很難挑動地產人的神經，因為各種各樣的創新太多。而且很多的創新往往存在著幾個問題：
一是在一些客戶敏感度並不高的細節上，挖的過細過深，很多創新滿足的其實是“偽需求”。例如移動牆壁、三分離衛生間、可變戶型等等，看起來很美，實際上很雞肋。
二是創新設計和實際操作脫節，導致發佈會上是買家秀，落地以後是賣家秀。或是出於成本、技術等多方面的問題，很難在新項目落地。最終停留在概念，不了了之。
三是創新不繫統，導致創新亮點很分散，不能形成鮮明的產品辨識度，很難產生溢價。
看了越秀地產的歸家流線創新，也很容易讓人產生疑問。
這些創新，客戶滿意度如何？會不會停留在概念而已？能不能落地？
事實上，越秀地產這一次的歸家動線研發，已經完成了標準化，並且在一批項目落地了。
一、客研體系化，堅持所有創新從客戶體驗出發
首先，越秀地產堅持所有的需求都從客戶視角出發，通過深訪、觀察，採集客戶痛點和需求。在這個基礎上，越秀地產認為客戶的體驗不是一個個單獨的模塊設計，而是從城市到戶門之間的整個過程體驗。
所以越秀地產將歸家動線上每個客戶觸點聯繫在一起統一設計，從客戶使用視角來進行場景串聯，而不是傳統的從設計師角度出發，來進行景觀功能模塊的拼湊，從而避免看起來是完整的設計，而實際上是支離破碎的客戶體驗。
二、標準系統化，在設計階段，就考慮標準化的需要，兼顧效果和成本
例如，在設計之初，就進行了系統性的考慮，一方面在橫向，聯動“六部八線”，把各個專業條線打通，在制定標準的時候，就讓要設計研發、景觀、成本、營銷等多個部門參與進來，避免憑空猜想，後期無法落地，這樣也能保證創新成果能夠兼顧效果和成本。
在縱向上，要充分考慮一線的可操作性。一方面，做好總部研發和區域落地之間的培訓和宣講，建立反饋機制，形成閉環。另一方面，制定好落地標準，讓一線能夠快速決策。
例如，所有的創新模塊，全部被按照體驗分成四個等級，分別是“便捷”、“貼心”、“懂我”和“驚喜”，對於客戶來說，需求度是遞減的，對於項目來說，費效比也是遞減的。
所以，定位相對較低的項目，在標準化配置的選擇中，首先滿足便捷性的需求，例如藍色家務空間，可穿梭的歸家捷徑、高效運動主題架空層。項目定位越高，就可以選擇更高等級的模塊。
同時，每個模塊的標準化配置，也都包括基礎配置和特色配置，分為高配版和低配版，項目可以根據自身的目標成本來進行匹配。
這樣可以保證每個項目在基礎配置之上都有創新模塊配置，能形成越秀地產獨特的產品標籤和辨識度。同時，差異化的標準化體系，也讓落地性大大提高，成本和效果匹配，提升產品的綜合競爭力。
三、樣板先行，形成研發、落地、更新的閉環
作為創新落地的樣板，據說，廣州TOD大盤品秀星樾、品秀星圖，南沙全新項目明珠天悅江灣，太倉越秀向東島，青島越秀星匯城等九個精選項目即將率先落地這些創新設計。通過“客研-研發-試點-更新”形成一個創新迭代的閉環。讓標準化體系能夠快速適應市場的變化，既能快速複製，也能保持一定的靈活性。
小結
歸家，這個看似十分單一的活動，也有著非常豐富的活動場景。當大家的產品都越來越類似，以為不可能有突破的時候，依然有耳目一新的角度出現。越秀地產這次歸家動線的創新研發，標誌著行業創新的顆粒度已經越來越細。
隨著房地產行業進入品質消費時代，和完全的自住時代，中產階級崛起帶來的產品升級需求，也越來越迫切。房企之間的競爭，即將徹底進入產品和品牌競爭的時代。對於巨頭來說，能不能保持住行業和市場影響力，而成長型房企能不能在競爭突圍，保持和建立有辨識度的產品力是關鍵。
一個細胞裡也有全部的基因，一條歸家的路，也可以承載我們對“家”的全部想象。從空間的角度去創新，總有侷限，而從家的內涵出發，創新就永遠都有空間。
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