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提問：房姐您好。能否瞭解一下您對望京地區的國風上觀，融科橄欖城和保利中央公園的看法。從純投資角度，這三個盤如何呢? 價格在多少值得考慮? 謝謝您！

回答：這幾個都是偏貴，小ceo盤，投資不太考慮如果三選一，可以看融科橄欖城，正常價格在9萬上下。 8.5萬內才考慮

提問：房姐，我買新房，接待我看房的一直是開發商的銷售，開發商說有個50萬抵80萬的活動，簽訂了合同，付首付後對我說，需要讓我把這50萬打到一個不知名的公司賬戶裡，而不是首付款開發商賬戶裡。我懷疑是銷售關聯的公司賬戶，我不想打款到這個沒有給我任何協議的賬戶,我該怎麼辦？

回答：你好，這種情況可能是直接進了銷售代理公司的帳戶，建議去跟項目的案場經理和財務核對帳戶信息，給個合理的解釋，並簽寫一份承諾書。

提問：您好，我的情況是這樣的，在北京有一套自助住房，手上有現金，想在北京再入一套，投資和自住兼顧，草橋欣園98年房子，目前報價5.88w一平，這個房子有400w的銀行抵押，需要幫助業主解抵押再交易，請問這套房子能買嗎，幫業主解抵押有風險嗎？如果選二手房您建議的區域，還有新房建議的區域，謝謝

回答：選籌需要看你的資金情況我在詳細說下這類標的如何處理 1.房產有抵押，誰來解押？正常情況默認房東自己解押。房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。最末等是買家自己出資解押。建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2.房產有抵押，需要確認什麼風險？房產債務關係，是否有查封風險，所以簽約前先做產調排查明面上是否存在風險。 3.如果買家出資，如何解壓？網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。

提問：房姐您好，想提問，現有一套老破小在安貞（300w➕）有一套在大興龐各莊（300w）均出租，暫租住市裡以便娃明年上幼兒園。因為有一套在老人名下，所以還有一張房票。娃在2024年有上學需求，暫未想好具體買哪裡的老破小佔坑房，加上看房姐主張學區房不能跑贏大盤，故近期萌念想趁房價不高入一套總價不高的房作為投資，兼顧將來也能滿足自住需求（考慮置換成本，暫不考慮賣現在的房來置換，故希望總價在300至450間，雖然房姐說過該價位屬血海區），房姐傾向於推薦哪裡？是買單價低面積大的好，還是面積小總價小將來好換手？謝謝！另，前期關注過榮豐2008，金橋國際，城市亮點，交大附近老破小，房姐都不推薦，對吧？

回答：400左右可投資集中在，八里莊到甘露園，石佛營到十里堡，酒仙橋高家園，勁松十里河北工大，或者常營次新，至少2居起

提問：房姐你好！請問北邊三、四環的房子跟東三、東四的房子比較如何啊？也是剛需，想關注小三居或者大二居，北邊的保利金泉好麼？或者東邊的麗都一號？

回答：保利金泉是溢價盤，整個亞運村是以溢價為主，可以圈內搜索「亞運村」。大屯路小營一帶偶爾有個別樓盤出來個別低價房源。酒仙橋不適合購買單價7以上的房子。麗都一號溢價比較多，單價7以內的地鐵次新，單價5萬左右的老破小和大面積，是主要的選擇。一牆之隔的上東三角洲價格驟降三分之一。好在酒仙橋地鐵快開了更近。優點是宜居，房子品質還行。北三環普遍比東三環貴，投資更喜歡便宜貨。

提問：房姐好！我有二張刷卡額度為5萬的信用卡，用於還貸怎麼操作?額度可以用多少？

回答：2張只能輸出總額度50左右，5萬 3張比較好，能輸出總額度70%左右，可以看一下空擋接龍的玩法還貸需要tx，找一下pos雞

提問：房姐南三環的房子是否只有居住的價值？三年內有投資的價值嗎？

回答：首先，南三環欠缺一個明確的定義。南三環以北到南二環，南三環以南到十號線，十號線以南到南四環，都存在明顯差異，如果選籌進行到細化的階段，這三個不同的地段，要分開來算。南三環優劣並存，不存在“只有居住的價值”。玉林、開陽、西羅園、永外、方莊，二三環中間大多屬於老地段和固化地段，相對居住投資都不太優。十號線以北，草橋、角門、馬家堡、宋家莊等地都有不錯的居住投資相宜標的，但是更西側的玉泉營和更東側的成壽寺兩側，環境和地段價值又迅速下跌。而南四環至十號線之間區域，由於地段的原有面貌不同，有例如公益西橋周邊有平整的居住區，而馬家樓、花鄉、大紅門肖村等地，要麼環境混亂要麼沒有住宅，存在具體分化的差異。在北京買房，宏觀的分析作用是幫助你儘快縮小範圍，快速對比選擇；最終的選籌，房姐建議一定要看每一套具體的房子本身

提問：房姐你好，想請教個問題。我在河北衡水老家買了一套房付了首付，已經在催辦貸款，因為疫情耽擱了，大概還有40萬可以貸款也可以付全款（如果貸款，我在北京換房就不能用公積金貸了）；同時節前剛籤掉了北京的小兩居，（總價265萬）準備換個三居，正在辦理過戶手續，北京再買屬於二套。請問我目前情況有什麼好的建議嗎？老家房子有必要全款嗎？

回答：建議留下40萬 1. 當下房貸利率下行是大趨勢，公積金相比商貸優勢並不明顯 2. 在北京換房三居增加你的首付款，會擴大你的選籌範圍

提問：你好房姐，我現在在十里堡附近居住，在國貿上班。希望換房到環境更好的小區，房子更大。新盤主要看了臺湖（萬科東望和翡翠四季）和未來科學城（金茂府，觀承望溪，壹號莊園洋房以及翡翠公園）。二手房看了東壩奧林匹克花園。首套房，手裡夠首付的。這些地區和樓盤值得買嗎？還有什麼其他推薦嗎？感覺還房貸壓力比較大，有什麼好方法嗎？謝謝

回答：你好，原則上不置換。不知道你的首套房具體什麼情況，一般來說建議截斷抵押首套房融資。限競新盤並不推薦。工作在國貿，就買在國貿。國貿一共只有個位數的小區，挨個看一遍就有大致感受。金地國際花園是主要的，其次要到雙井九龍山一帶，7.5*200＋平的次新大面積複式或者大平層。另外雙井是北京目前首選的幾個投資板塊。作為承接CBD最優質的板塊，雙井彌補了東三環國貿以北缺少次新，東面板塊斷層等缺陷，成為了CBD東三環最優質的住宅區之一。零星低端的老破小，百環家園經適房為底層人士提供了住所，首城，樂成，珠江，再加西面富力城小區等也滿足了品質需求，富力廣場合生匯加上蘋果社區百環家園等豐富的社區商業，給雙井帶來了繁榮穩定的發展生態。而樂成中心，商場和高端寫字樓一體化，又給雙井彌補了產業的不足，從單純的CBD後花園延伸成為CBD的一部分，同時也發展為產住結合的片區。東面九龍山南面北工大一帶原本荒無人煙，近年隨著地鐵開通和城市擴張，人氣也逐漸旺盛，給雙井這個中心增添了更多活力。非學區品質次新七八萬，老破大六萬，增長潛力很好，適合手持三五百萬以上現金全款抵押投資千萬上下房產。感謝付費！

提問：房姐，您好。新手，老婆有北京工作居住證，sfsd，可籌到首付款500萬，想買100㎡左右的房子自助，我的工作地在西二旗，媳婦在西壩河，房姐有沒有推薦的片區，目前看過北苑的望春園，清友園。在北苑和望京，那個更好一些？

回答：北苑居住品質和未來空間不如望京 500子彈看到1000+的房子沒有問題，你們需要評估下自己的流水情況如果折中考慮自住和保值，建議看澳洲康都、望京西園、季景沁園

提問：房姐好，近期我看中立水橋南一套房子，上週天和業主簽約，價格490萬，結果業主這周要求解約。解約原因是，他買了1樓新房，簽完合同後，業主告訴他將來可能加裝電梯，他認為會被影響，與他的業主解約。回過頭他又不想賣我這個房子，也提出和我解約。我們支付給業主10萬定金，且合同約定不交房的構成根本違約，違約金為房屋總價款20%。業主目前不想付違約金，認為我剛簽約沒幾天，沒損失。我們毫無過錯，認為他很無理，請問房姐對此情況的處理有沒有好的建議？

回答：這種情況能拿到雙倍定金是合理的，如果他強行違約，走法律途徑也拿不到20%的賠償，會按你的實際損失來衡量，而且流程也沒有走到網籤後，也無法要求強行配合過戶。

提問：房姐您好，上次您給我的解答很受用，我重點在常營區域看了看，我記得您說過保利嘉園好過北京新天地，重點看了看保利嘉園，這個小區有三四種戶型可選，其中一種戶型很差客廳不方正但便宜，西南朝向所有費用全下來（不含中介費）有一套五層二居單價會在4.5，其餘兩種還不錯戶型東南朝向東南北朝向的，二居全下來單價在5.1左右，不知道哪種選擇更可入，五年後如果出手的話戶型和朝向樓層是否很重要，感覺這個小區戶型不同差價很大