在中國，房產是一個極具爭議的話題，每個人都有自己的看法，為了幫助大家看清市場形勢，團長把自己最近的看法寫成了這篇文章，希望對您有所幫助。
1、不存在所謂的新基建、舊基建
在房產投資者眼中，不存在什麼新基建，舊基建，因為兩者本質都是一樣的，都是寬鬆財政，貨幣刺激。
2020年的基建投入5G通訊、生物科技、新材料，智能設備、醫療等行業，沒有投入房地產。
但是，2008年的四萬億也沒有直接投入房地產，而是投去高鐵、路橋、通訊、市政改造，不過房價卻出現了快速上漲。
孩子，打針了，這次不一樣，肯定不疼，上次的是感冒針，這回是發燒針，不疼的。（真的不一樣麼？）
換個角度來看，搞什麼基建是不是都是讓城市生活更美好？這個對房價沒有支撐作用？
今年基建的錢，大部分砸去城市了，農村沒有分到多少，顯然是城市化進一步加速了，更多人會被吸引到城市，房價就有了上漲的可能。
前幾天跟朋友討論，開直升機撒人民幣、大搞基建會不會導致房價上漲，他說：不管搞啥子建設，新的舊的，總要花錢吧，那是數萬億的項目啊！
搞這些總要給人發工資，買材料，引進技術吧？說是不允許資金流入房地產，但是大量的人分到基建蛋糕，這些人拿到錢了去幹啥就沒人管了。誰知道他們會不會偷偷買房呢？
市場上的貨幣多了，存款就會縮水，房子是中國絕大部分家庭的財富承載，也是避險資產，持有資產總比現金好，這種情況下，房價上漲幾乎是必然的。
那麼買房要不要貸款呢？當然要，通脹之下，只有貸款才能長期對沖通脹，別說買房，你就是把未來的錢貸出來今天買雞腿吃都是划算的。通貨膨脹之下無債務，因為不斷通脹，實際上等於債務不斷違約。
我現在問你借100萬（假設值100斤黃金，具體數值沒算過，此處槓精可能會噴），30年後連本帶利還你200萬（但那個時候200萬隻值50斤黃金了），名義上你拿了200萬，實際上你的購買力已經縮水一半，200萬已經買不到什麼了。
2008年，某人借了70萬，買了一套房子，當時他心想70萬啊，月工資只有3500，要還30年，實際上到了2018年，70萬已經縮水得很厲害了，平均月工資都1.5萬了，還5年左右就全部結清了。
通貨膨脹稀釋了債務，貸款其實是特權，因此國家才會限貸，首套三成，二套五成或七成，三套停貸。如果人人都不斷貸款買房，豈不是讓大家都薅了社會主義羊毛？所以才會有新聞宣傳的房住不炒。
中國M2這麼厲害，同時又是匯率管制國家，這麼多年放出來的錢都留在國內，資金到處竄，才造成房價一漲再漲。可以說，房價上漲，有一半是貨幣因素，而另一半才是城市化人口集中的因素，不然就無法解釋人口沒有怎樣增長的縣城，為什麼房價居然也漲了那麼多。（當然珠三角、長三角等都市圈漲得更多）
用未來的錢，買今天的東西，明顯是一種套利，因為未來的錢是不值錢的，這也是很多房產投資者能夠賺錢的原因。沒有一個投資者是全款買房的，他們反而希望貸得多越好。
在等額本息的情況下，貸款200萬，30年後連本帶利要還400萬給銀行，不少人就會有顧慮，認為被銀行賺走了很多利息。但是如果反問他們一句：你認為30年這套房子的價格都漲不了一倍嗎？估計他們又有信心貸款買房了。30年，何止房價翻倍，豬肉都要翻倍，至少100元一斤。
2、現在跟2008年不同了，房價還會不會漲？
總是有朋友跟我說：現在跟過去不同了，房住不炒，大家很理性，不買房了。他們這種說法有什麼問題呢？最大的問題就是他們認為現在買房的人幾乎全部都是炒房的，沒有剛需自住。只要炒家不買，房價一定跌是他們一廂情願的看法。
實際上房價即使大家不炒，它會也不斷上漲，先不說通貨膨脹，單是剛需自住的購買力就非常強大，炒房客只不過是利用市場的趨勢順道賺錢而已，他們並沒有力量把一個數百萬億市值房產市場炒上去。
誰有那麼多精力到處騰名額來炒房？誰有膽子長年揹著幾千萬的貸款炒房？真的以為炒房就像吃飯一樣那麼容易？
糾正了這個觀念後，我們再來看看現在與2008年的基本面對比：
1.宏觀經濟總量，現在抗風險能力更強了！
2008年，中國的GDP是31.92萬億元，商品房銷售面積是6.21億平方米，商品房銷售總金額是2.41萬億元，佔GDP的7.55%；
而2019年，全國商品房銷售總額達15.9725萬億元，增長6.5%，2019年全國商品房銷售面積17.1558億平方米，同比下降0.1%。
這一升一降是什麼意思？價格上漲啊！現在，中國已成為世界第二大經濟體，房地產已經成為了國家支柱產業。一塊土地從拍賣到變成商品房，需要交200多個稅費，地方政府土地財政的印鈔機。如果長期打壓房地產，土地財政和城投債就會有崩潰的風險。
2.財富量與貨幣總量不同，現在M2突破200萬億
通俗講，M2是鈔票量，GDP是財富量，M2/GDP比值從2008年的1.51上升到2019年的2，說明負債增速快過財富增速，且達到了較高位置，未來M2增速需要放慢。M2增速從2008年的17.8%降到2019年的8.7%，但目前M2的總量大了，2020年1月，廣義貨幣M2達202.31萬億，具有重要的歷史意義，而2013年3月才100萬億，從1955年的175億到破100萬億，花了整整58年時間，而100萬億到200萬億，則只花了不到7年時間！房地產外圍資金變少，但發行的貨幣是不是很多都到房地產市場中去了呢？
3、城市化進程，2020年中國城市化率53%
城市化進程的確比2008年高了不少，但是這種進程仍未結束，需求仍在。房產是一個國家的財富承載，只要這個國家的經濟還繼續增長，房價都不會停下來。無論新基建、房住不炒，還是說因城施策，都不會改變它的長期趨勢。
3、2020年的買房時機
所有歷史性大行情都是跌出來的，投資者不喜歡一潭死水的市場，只有漲跌，才有機會。
任何生意，最大的優勢都是時機。無論是互聯網獨角獸，還是投資房產，一切的努力，都比不上“別人幹得比你早”。所以我們常常說：買房無秘訣，全靠下手早。
2020年的買房時機，從高層宣佈疫情解封那天算起，時間窗口只有180天，有計劃買房的朋友建議在合適的時機出手買房。
現在各個城市都在試探高層的態度變相放鬆調控，地方與中央的博弈還在進行，我們認為土地財政遲早忍不住，隨著形勢變化，今年一定會再現2008年的下調首付，降息降準、購房補貼等政策。
現在不買，難道等到要排隊交茶水費的時候才買嗎？
值得注意的是，今年不是全國普漲行情，而是分化上漲的行情。分化行情的特點：全國各城市之間漲幅不一致，城市內部板塊之間漲幅也不一致。接下來我再舉個例子說明什麼是分化行情。同時說明為什麼一個城市房產均價不變的情況下，仍然有機會賺到錢。
假設某市有100套房源，每套均價3w元，1年後，20套稀缺房源均價上漲4000元，80套一般房源均價下跌1000元，那這座城市均價依然是3w元。但是，那些買了那20套稀缺房產的人卻賺錢了，投資永遠是少數人賺錢，我們唯一要做的就是提升投資眼光，不斷審視市場的變化。
4、最新政策解讀
1.解讀LPR利率
團長的觀點是直接換成浮動的，利率持續下降是毫無疑問的，即使未來某幾個月利率上浮，也差不了幾個錢。
多也多不了多少，少也少不了多少。30年來看，您才有可能省下萬把塊錢，那時房子早就賣掉置換了，哪用等到30年。
（不止美國，世界各國的基準利率都是持續下降的）
貨幣刺激這麼猛，越搞越多，不降息，大家就把錢存銀行，買理財，就沒有消費和投資，任何國家要逼人們花錢，必須長期低利率，甚至負利率，這個是確定的趨勢。
至於什麼國家哪有那麼好，有便宜給我們佔，這種說法，不一定完全正確，國家要的不是錢，要的是風險共擔，將來國家有事，浮動利率需要所有借款人一起承擔利率變動的風險。
香港早就是浮動利率了，已經降了很多年了。這麼多年中，會有某個季度利率會突然上浮，然後又重回下降通道。例如從以前的4.5%，一路降，降到現在2.3%左右，然後突然又升一點，升到2.5%，但總體是一路降的。
我們大陸也是，即使將來國家利率上浮，也是在下降趨勢之中的短暫上浮，並且不會超過原來的高點，總體是一路下降的。
哪天中國的房貸利率真的跌到2%，基本房地產也沒多少機會賺大錢了，因為隨著全社會的利差縮小，就很難套利了，那個時候就是翻版的日韓，階層徹底固化。
中國房貸利率從90年代的9.5%，一路降到今天的5.5%，遲早會降到2%。
2.解讀海南撤消現房銷售新政
本來海南已經開過發佈會，官網也掛了新聞通稿的一件“板上釘釘”的事情，在3月9日卻出現重大反轉：這一政策從海南省政府官網消失了。解讀如下：
今年開發商本來就現金流緊張了，還要建好才能賣，如果這個政策實行，海南有一半開發商要倒閉。在打壓房地產這兩年，海南地方財政已經枯竭了，中央轉移支付也很難維持，如果實行這個政策，海南今年的土地，估計沒有多少開發商願意拿，地方財政和城投債會出現風險。
實行這個政策，在建、未建項目的開發商強烈反對，拿地時不說，現在進場了才臨時提高要求。利益博弈之下，海南撤回了政策。
3.解讀土地審批權下放到省級
“國務院發佈關於授權和委託用地審批權的決定：將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。”
這意味著什麼？
要知道現今的土地制度是所謂的“指標配額制”，土地使用量的審批權並不在當地，而在於國家高層，這種減量化供應土地制度導致了土地的人為稀缺性，使得地價不斷上漲。
從2015年到2018年，賣地收入一年一個臺階，2015年是3.25萬億，2016年是3.75萬億，2017年是5.2萬億，2018年是6.5萬億。
由於賣地收入全部歸屬於地方政府，將賣地收入與地方財政收入相比，即得出土地財政依賴度。2018年，不少城市賣地收入佔財政收入比重高達66.49%，在這種情況下，“地王”便到處開花，直接助長了房子上漲。
高層放鬆土地審批權，一定程度增加了土地供應，將來會減慢房價的上漲速度，但更重要的是為了搞活經濟。
過去十幾年城市化不斷髮展，由於實行指標批地，很多城市土地出現了結構性矛盾，即人口多的地方反而土地緊缺，嚴重阻礙了經濟發展，同時不同類型的土地在同一個城市內也有很大的供應矛盾，例如需要商業用地、倉儲工地的地方，卻批了一堆住宅用地，導致企業無法降低經營成本，為了進一步搞活經濟，因地制宜，在保障永久農田的情況下，部分土地允許在省的層面進行靈活調整，換言之，城市周邊的郊區農地、集體地會逐步釋放進入市場化，價格上漲，但是山溝溝裡的農地，還是沒什麼用。
如果你是城市郊區的農村戶口，可能會受益。如果是山溝溝裡的農村戶口，那還是早點遷移戶口去城市吧，村長都撈不到什麼，何況小老百姓呢。
5、買房的真相
最後，關於要不要買房，我想說，資產收益遠大於體力勞動，你上班，別人也上班，但是別人有房啊，房子一漲，貧富就拉開距離了。中國過去幾十年，很多人不就是買了幾套房然後就莫名其妙地富起來了麼？
房產是家庭財富的終極配置，如果你知道財富的流動方向，不要去追它，就在終點等它就行了。你可以不懂什麼高科技，也不會什麼直播賣貨，人工智能，如果你有錢，你只需要提前買好幾套房，將來把房賣給碼農、公務員、金融白領，就把他們的錢賺了。Easy money 不香麼？
就在3月10日，央行又降準了，釋放5500億，唉，錢來了，拿桶裝都來不及，真的擔心今年房價會漲。
業內普遍認為，2020年降準降息都有空間。在降準後，2020年LPR有繼續下調空間。這也就意味著，3月20日降息是100%事件！
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