強哥好帥氣小強123
今天來聊聊房產投資。之所以說這個話題，是因為前段時間我看到了一個數據非常值得深思，《2018年中國城市家庭財富健康報告》提到我國的住房資產佔比高達77.7%，要比美國的34.6%要高出2倍多，是不是有些可怕？
中美家庭總資產配置對比
這個數據反映出一個什麼問題呢？很多人對買房的觀念和操作是不正確的。
中國人對買房子這件事有種天然的偏愛，一方面，自古以來我們受安居樂業的傳統思想影響，總覺得有房子才算真正有個家，另一方面，十幾年來大批炒房者從中嚐到了甜頭，也讓普通大眾蠢蠢欲動。
首先說明一點，今天我們討論的是投資房產，自住房因為它購買的是使用價值所以不在今天的話題裡。
與自住房相對應的，投資房屬於金融領域，我們常說的金融本質上就是為時間定價，我們作出投資決策購買金融資產，是在購買它的未來價值。
什麼意思呢？比如說房子、銀行存款、股票等等這些只是資產的承載方式，如果你買了某個產品只是收著也不打算賣，自然無法兌換它的未來價值，自住房和投資房的區別就在這裡。
我們說回投資房產，在很多人的觀念中，房產永遠是很好的投資渠道，可以永賺不賠，那究竟是不是這樣呢？既然是投資就會有風險或回報，你不妨跟著一起算一算，看看在北京投資一套房的收益是多少。
我們可以藉助下投資回報率ROI，投資回報率是指通過投資而應返回的價值，計算公式是年利潤除以總投資額，年利潤是收入減去成本。
投資房子有什麼收入呢？我們投資房產一般是先租出去，賺取租金，等房價漲到你的預期再賣出去，那租金和賣掉房子的錢就是投資房產的收入。
那成本要包含物業費、裝修費、翻新費、水電煤氣、取暖費、貸款買房的話還有月供、未來可能徵收的房產稅以及其他費用，這些總和構成了它的成本。
舉個例子來說，北京一套80多平米四環內、2016年全款500萬購買的房產，裝修後出租，按照每月租金1萬來算，那一年就是12萬，因為沒有賣房的收益，所以12萬就是他投資房產一年的收入。那扣去一些生活成本水電煤氣之類的費用我們粗算是1萬，這還不算出現“斷租”等隱性成本，一年的利潤就是11萬。
利潤有了，總投資額也有了，我們算下投資回報率，11萬除以500萬得出回報率是2.2%。
如果是大戶型的話回報率還要低，大戶型就意味著總房款高，公式的分母變大了，雖然租金也比小戶型高但增長額度不如總房款增長額度那麼高，導致大戶型收益率更低。
比如240平的房子，按上面的算法每年的投資回報率才1.3%，這個回報率還趕不上現在一年期1.75%的銀行存款利率。
如果是貸款買房呢？目前銀行商業貸款利率假設是4.9%左右（貸款5年以上央行貸款基準利率4.9%），也就是說每年支出去的利息是4.9%，收益卻在1.3%-2.2%左右，一年的利差損達到2.7%-3.6%。
還按上面500萬房子來說，一年支付貸款利息是500*4.9%=24.5萬，收益率按高的2.2%算是11萬，那每年還要淨虧13.5萬。
你可能會說我買房子主要是看重它未來的升值空間，租金暫時的虧損並不重要。
那好，我們再來分析下房子升值的情況，有兩種，第一種房子確實升值了但還沒達到你的預期並不打算賣，你只能看到賬面上的盈利，錢並沒有落入你的口袋，用金融術語來說這叫“浮盈”，看得見但摸不著。
第二種情況你賣掉了，如果說現在北京房價還是和過去十年一樣也好，那每年3%-4%的虧損對你來說也不算什麼。
可是現在北京房價已經三年沒漲而且還下跌了。像上述這個例子，在2016年買的房，這三年已經累計虧掉了總房價的10%，那就是50萬，平攤到3年，那就是每年虧損3.3%。那我們根據這個數據再去計算下投資回報率，年利潤500萬*-3.3%=-16.5萬，還要加上租房每年淨虧損的13.5萬，總利潤就是負的30萬，在除以總投資額500萬，投資回報率達到了-6%。
所以，這就是計算房子投資回報率的準確算法。
最後，通過今天的分享，我想表達的是：
第一，對於房產投資，我們應該擺正態度，它作為投資方式之一，並不是只賺不賠的，同樣也存在虧損風險。
第二，在房住不炒政策背景下，買房投資已經不是短期獲益的最佳投資選擇。
第三，這個時代，房奴真的不好當！
版納旅居小王
我朋友以前是一個一直鼓吹房價會一直漲的人，但是最近接觸到的一些事情讓他的想法有了改變。
1 北京三元橋附近的香河園小區，老破小，今年3月份基本那邊中介掛牌都是8.5萬-8.7萬一平米的價格，現在那些中介掛牌大多數是6.8萬一平米的價格。
2 朋友老家是河北一個小城市的，自己做點生意，是幾個房地產公司的建材供應商，所以對於地產行業的風吹草東比較敏感。
碧桂園，前2年開始在他老家佈局，連續拿了幾塊地，把縣城的房價從4000塊搞到12000，但是突然他們停止了拿地，停止了接收當地爛尾樓，停止了和當地的地產公司合作，內部傳達的消息就是把現有樓盤快速變現，然後撤離。
恆大，之前在他老家同幾個當地的房地產公司合作開發，今年下半年，完全資產清算然後分離，沒有新盤開發，基本退出了我們本地市場，並且恆大的資金鍊有很大的問題，現在整個建材市場上流通的大部分電子商業承兌匯票，都是恆大公司的，沒什麼金融公司願意接手恆大的商承。誰也不知道這些承兌到期以後，能不能拿到錢。
萬科，去年同時開發了6個盤，今年上半年號稱開盤3秒鐘之內售罄，但是但是但是，最近給供應商開會傳達的消息是：要求用房子衝抵供應商貨款。這說明 萬科的房子並非像表面上賣的那麼好，並且萬科的現金流出現很大的問題。
中國三大房地產公司，我個人認為是風向標，拭目以待吧。
上海買房全攻略
這話當然不對，最近買房買錯的例子至少有三次：1、2016年買在最近一次大漲頂點的人，到現在房價基本上比高點回撤了20-30%，算上幾年的資金成本，不虧就不錯了。2、買在沒落城市比如鶴崗、攀枝花等地的房子。3、買的旅遊房，比如最慘買在碧桂園馬來西亞項目、被某神忽悠買在柬埔寨西港的。
買房不是躺贏，只不過是比其他投資實現收益的可能性更大，但是還是需要自己選好城市、地段、開發商、戶型，買對漲跌週期。
伏爾泰與皮浪
凡事沒有絕對的，房地產這些年確確實實上漲了數倍至數十倍不止，但是這個過程中也有少部分人因買房虧了錢。房地產在中國市場化的近三十年中，也是起起落落，有漲有跌，所以虧錢也是在所難免的，就像前些年中國的股市從1000點漲到6000點，一樣有人在這個過程中虧錢一樣。
學習也要講究方式方法，找適合自己對方向，掌握學習的技巧，將會事半功倍。成年人要多看書，各個方面的書都要看，多看新聞，瞭解當下的各種實事及生活的方方面面。
總之，學習一定不會有錯，只要用心學習了就一定會有收穫，一分耕耘一分收穫。但不要期待學習了就一定會怎麼樣，但是用心學習了，就一定會在某一方面有提高。
投資就不一樣了，買房也是投資的一種，但凡投資就有風險，這樣簡單的道理都不懂就不要投資了。
在某種角度上看，學習也是投資的一種，因此，世界上只有學習沒有任何風險，只會受益的投資。
StoneRoc
非常絕對的不認可！
世界上沒有任何絕對的事！如果真的像某些人說的房地產只賺不賠，那沒錢的人也該到處借錢去買了，根本不用怕還不起，因為只賺不賠呀。但是，合理嗎？恐怕無知的人才會這樣想。
- 當然不可否認的是，房地產確實輝煌過，在房價的瘋漲時期，確實只要你買了房子最後都是賺的。然而這只是階段性的，不可能長久！
- 就現在2020年來說，房地產市場如何？房價如何？每個人都有目共睹。房地產已經開始有點不好過了，房價現在也逐漸趨向平穩，因為房價瘋狂上漲的時代已經過去了。如果只賺不賠，那為什麼現在很多炒房客都銷聲匿跡了？
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- 只賺不賠，這個詞更多的指它的商品價值。但是當市場開始冷卻，國家政策在干預。當它更多的是以剛需住宅的產品屬性流通於市場，就沒有隻賺不賠的事了。投資客變少了，市場開始平穩了，這時候你在大量買房，那你自己就是所謂的接盤俠了！
- 未來短期內的房地產市場，基本是平穩為主，不要存在幻想房價暴漲的心理。如果買房就是為了自住，那就是隻賺不賠。
還是開頭那句話，沒有任何絕對的事，買房更需要結合當下的市場、政策、經濟等相關情況，買房需謹慎！
