撰文 | 回潔鈺 研究支持 | 回望研究 本文僅代表小回觀點
01
3月17日，石家莊實施的住房限購和限貸政策，過了三歲「生日」。俗話說得好：「三歲看小，七歲看老」。限購和限貸到底給石家莊帶來了什麼？
調控這三年，石家莊房價在一萬五六這個水平線上陷入震盪波動的狀態，2019年還微跌了3%。在一手住宅的成交規模重新回到四百萬平方米這個正常水平線的背景下，無論是購房者，還是房企，都可以明顯感覺到：
這已經是石家莊房價的「天花板」。如果沒有外力，再往上，房企是有心無力，購房者是無心更無力。
是調控平抑了房價嗎？不全是。這些年，「穩增長」壓力山大，普通百姓在大宗投資和消費上慎之又慎，房產交易自然要打些折扣。然而，僅靠生存壓力和百姓自覺，就能平抑房價，顯然也不現實。彼時，調控這雙手就從外力「推」了石家莊市場一把，通過限購將「不打算在本地長期生活」的購房者趕出市場，通過限貸抑制貸款購房的熱情，通過限售將房產變現時間拖長，通過限價剝奪房企定價的完全自主權。
三年前政策出臺那天，小回熟識的圈內職業炒家，帶著一票人買了從北京到石家莊的高鐵票，準備到石家莊市場上掃貨，聽說住房限購和限貸政策出臺，立即退票，打道回府。對他們來說，買房是為了賺錢，是建立在「成本最低、代價最小」基礎上的，為在石家莊買房就把戶口遷過來，犯不上，這裡不讓買，那我就轉戰其它戰場。
三年來，該走的都走了，留下的，大都知道自己有沒有購房資格。此時，調控的功能又變了，它成了「房住不炒」的象徵。退一萬步講，就算此時調控政策全部退市，你就敢斷言房價立馬就漲，即刻就出手？不一定。你可能還要看看決策層的態度，看看金融政策，看看房貸政策，看看行情走勢，等到你認為「該出手的時候」。然而，政策不退市，後面這些想法就無法從星星之火成燎原之勢。
因此，調控目前的功能就是「象徵」和「震懾」，它要告訴市場：
「房住不炒」壓在市場這艘「大船」的艙底，這艘船就別想掀起什麼浪來。
這塊「壓艙石」誰能挪走？挪它的手可不在地方，而在決策層。所以，放棄那些不切實際的政策幻想吧。
02
這兩天，石家莊的氣溫穩定在了二十度左右，過兩天雖然還要降溫，但看看上個週末龍泉湖溼地人滿為患，南二環西延線再見擁堵，大家就知道：春天還是來了。預計到下個週末，3月底，不用出入證的石家莊人將以更大的熱情湧向郊外，放風踏青，沐浴春光。
石家莊房地產市場的「氣溫」也在回升。綜合項目真實交易情況，小回預計，同樣是在3月底，一手住宅一個星期的成交規模將回升到往常水平的七、八成。石家莊市場往常的周成交規模一般是八、九萬平方米，七、八百套的樣子。
普通百姓脫下口罩尚需時日，但石家莊一手住宅的交易活躍度已經「摘下口罩」。
和小回此前的判斷一致，在有條件重新開放售樓處後，整個2月和3月上旬被牢牢鎖定的待售貨量被一股腦的推了出來，並在市場上形成了踩踏效應。不過，對於這種踩踏效應，房企已經有了非常清醒的認識，這在定價上體現得淋漓盡致。
在「駐馬店們」試探放鬆政策，挑戰「房住不炒」接連失敗的背景下，房企在定價上已放棄所有幻想，現在要的，只有「跑量」，儘可能地跑起來。
總結一下，當下市場成交表現比較好的項目，有這樣三類：
第一類，房價「降」到位的本地項目，像東南二環外天山公園北側某項目，從年前的一萬五、六降到了目前的一萬二、三；東北二環邊某項目，從此前釋放出來一萬六、七的價格降到了目前的一萬三、四，懸殊的價差和渠道的動員能力，在社交媒體形成刷屏效果，對購房者產生了強烈的觀感刺激。事實證明，價格到位，本地項目也能成為「爆款」。當然，兩個項目還需要將「意向金」轉成首付款，效果如何還未可知，但只要定價上別出「么蛾子」，應該不會差到哪裡。
2020年本地項目的被動狀態很難改變。品牌議價能力不逮，本地項目只剩下「價格屠夫」這條路。2019年，有本地房企在這一點上做得不錯，對標附近的全國性房企項目，在定價上只要我比你低，地段和配置不比你差多少，一樣能搶到一批「夠不著你們」的購房者。
前述這兩個項目，市場處境差不多：比鄰就是全國性房企開發的競品項目，真要比品牌和由品牌衍生出來的「品質說服力」，肯定要落在下風。現實讓這兩個項目「想得很明白」，不去用己方之短，正面硬剛對方之長。
既然現階段品質上我搞不出名堂，那乾脆把價格降到位，降到能讓購房者暫時忘記其他，只把眼睛盯在價格表上的水平就夠了。這其中，前述東北二環邊這個項目，搶得夠快、也夠早，但它確實沒有辦法，再等下去，上半年要跟他掰手腕的區域競品，全國性房企有三個，長安區二環內還有三、四個新項目和若干老項目的新房源。既然前途兇險，那我先搶了再說。
第二類，抓住「新王牌」的項目。東南二環外某項目最新簽下了大部分石家莊人都望眼欲穿的教育資源，項目的議價能力頓時上來了。這個項目推售已經兩年，大項目、大體量、大配套的老梗翻來覆去炒了好幾輪，有些審美疲勞。況且，這個項目的購房者普遍關心，2020年交付的小學是什麼情況？2021年交付的初中是什麼情況？這兩個問題有答案，補上來教育資源這塊拼圖，購房需求的信心就更足了。這也是這個項目能在上週末賣掉六十多套，購房者連夜轉賬鎖房號的原因。
儘管籤進來的學校，十有八九是公立性質，和它「最值錢」的私立部分不是一回事，但從市場反應來看，已經解決了項目議價能力的「續航」問題。這個項目定價沒什麼變化，還是毛坯一萬五，精裝修一萬六、七，很理性，沒有盲目調價，為其成交規模保駕護航。後續可能會調價，但考慮到今年推售的三期房源非常充足，即便這些剩餘房源漲點價，到三期的同類房源上，價格還得恢復正常。
第三類，「定價到位」的新項目。相對於老項目，新項目沒有此前售價的負擔，完全可以隨行就市。比如，鹿泉槐安路與山前大道交匯處的某項目。這個項目自2019年底開始蓄客，釋放出來的價格水平本身就不高。中間趕上「非常時期」，市場前景未卜又影響了價格預期。上個週末售樓處開放，認籌有一百個出頭，關鍵還是價格。
這個項目的純洋房，精裝修一萬四左右，毛坯不到一萬三，最大面積的四房才144平方米，主力三房99平方米和131平方米，總房款可以控制在兩百萬以內。這個「定價到位」的價格，將一批在「非常時期」悶在家裡並萌生換房計劃，但面對三百萬以上洋房有些力不從心的改善需求給收攏進來。
03
目前市場上還有一批老項目的新房源入市，但數量不多，和前述三類項目相比，沒有產生太大的市場影響。看這三類項目，儘管情況不同、特色各異，但有個共同的特點：
無論是老項目降價，還是新項目定價，都「到位」了，摸到了目標購房群體心底的那個點。
但定價到位有個前提，是定價者，也就是房企得「認命」，認清房價「大漲不起來」的命。但難就難在，這個命，很多房企還「認不清」。
與2019年相比，2020年的市場環境對購房者而言將更加友好：一方面，全社會利率下行趨勢非常明顯，儘管希望重現折扣利率有些天方夜譚，但下行趨勢還是會給房貸帶來一些「實惠」。所以，小回建議大家儘可能選擇LPR加基點，儘可能抓住這種實惠。除了利率，銀行近期表現出來的流動性也比以往有所改善。當然，想要重溫當年對房地產市場的「大水漫灌」不可能，但與2019年相比，月供還款壓力要小一些。
另一方面，則是前述政策的「壓艙石」牢牢壓在船底，這是斷絕所有炒作房價、干擾房價力量的根本。可以預見的是，除非決策層主動放棄，否則，有「房住不炒」壓陣，即便有人、有力量要助推房價，也會被行政力量迅速撲滅。對於購房需求而言，這一年的從容選擇完全可以沒有後顧之憂。
認清這兩點的房企，自然會在定價上做出理性的判斷。
小回估計，如果這篇文章的評論區開放，應該有這些聲音出現：
第一，「非常時期」，收入受到很大影響，哪裡還有錢拿來買房？
做市場研究這些年下來，小回給自己設定了一個「禁區」：沒有充足的數據支撐，別去研究「購買力」。你很難估計，你家鄰居實力如何，就像你站在售樓處門口，也很難估計進進出出的看房人實力如何。所以，不要拿自己的情況來判斷他人。
第二，二手住宅行情不佳啊，交易相當低迷，就算二手住宅賣得好，那也是「跛腳市場」。
這一點是「非常時期」導致的，大量小區憑出入證進出，誰敢上門看房？待小區出入限制放鬆，上門看房逐步順暢，經這兩個月悶在家裡可能萌生出來的換房需求不容小覷，小回看好二手房行情。
第三，你在此前的直播中不是說，2020年的石家莊房價還要「漲一點」嗎？怎麼前後不一致？
小回有言在先：「漲一點」的判斷來自技術層面，2020年二環內的新項目大量增加，成交規模也將放大，加上其相對較高的單價和總價，肯定會在技術層面上對均價產生拉動作用，但作用有限，預估3%，撐死5%。如果超過8%，就有可能躋身全國城市前列，屆時可能招致決策層的關注和政策加碼的威脅。這樣出挑的事，別幹，尤其是房企，要管住你定價的手。
以上，是為小回正文。
下一篇「新回看」，小回打算給大家分享一個近期石家莊市場上的「大瓜」。如果對這篇文章感興趣，歡迎添加小回的個人微信號：huijy87（請您務必備註您的真實姓名和聯繫方式，方便「強迫症」小回修改微信名片），並關注小回在微信朋友圈對這篇文章發佈的預告；如果希望和小回交流，也歡迎添加小回的個人微信號。
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