● 年報亮點

一、業績亮點

· 合同銷售和投資新增貨值雙超2000億元；

· 銷售回款率達到87%；

· 投資項目整體去化率達68%；

· 2019年新增土地儲備總建築面積1236萬平方米，新增總土地成本691億元，預計新增可售金額2057億元（權益金額1086億元）；

· 全年獲取收併購項目17個，貨值達858億，同比增長332% ；

· 截止2019年末土地儲備總建築面積為3873萬平方米，總可售面積為2648萬平方米；

· 2019年新開工面積為934萬平方米，同比增長0.8%，預計2020年新開工面積達到1004萬平米；

· 2019年竣工面積為579萬平方米，同比增長17.6%，預計2020年竣工面積達652萬平方米；

· 總借貸加權平均利息成本僅5.3%，境內公開融資平均利息成本僅4.48%；

· 淨資產負債率為63.2%；

· 分紅提升至0.3元/股。

二、財務摘要

2019年收入615.93億元，同比增長2.1%；毛利潤156.4億元，同比增長13.7%；毛利潤率上升2.6個百分點，達25.4%；淨利潤39.35億元，同比增長65.7%；股東應占利潤24.8億元，同比增長147.3%；每股基本盈利0.55元，同比上升205.6%；股東應占核心淨利潤43.36億元，同比增長14.2%。

2、融資成本維持行業低位，境外融資優勢明顯

2019 年1-12月總借貸加權平均利息成本為5.3%，較2019年下降0.1個百分點；2019年資本化率為73.9%，較2018年增長2.6個百分點。本年度境內公開發債平均利息成本為4.48%，較2018年的5.46%下降0.98個百分點。

3、財務穩健，債務結構合理

截至2019年12月31日，一年內到期的借款、1-2年內到期的借款，2年以上到期的借款佔總借貸的比率分別為36.6%、26.2%和37.2%。截至2019年12月31日，銀行存款及現金為一年內到期借款餘額的1.5倍。境外借款189億元，佔總借貸的19.8%。綠城集團目前取得金融機構授信2384億元，截至2019年12月31日尚有可使用額度約1457億元。

三、戰略與戰術

2025年實現銷售規模超5000億元。重資產板塊，2025年實現3500億，鞏固全國佈局、提升盈利水平、優化業務結構；輕資產板塊，2025年實現1500億，樹立代建品牌，發展資本代建，完善管理機制；“綠城+”板塊，豐富“綠城+”內涵，加長產業鏈，加粗產業束，賦能增值能力。

四、前景展望

1、工作目標

新增貨值逾2500億元，權益投資金額不低於600億元；銷售金額2500億元；房產業務人均效能增加至超10000平米/人；聚焦利潤指標，確保現金流安全，全力保障投資發展。

2、2020年可售資源

2020年可售貨源總金額為3583億元，總面積為1696萬平米，其中投資項目、代建項目的可售貨源金額分別為2674億元、1045億元，投資項目、代建項目可售貨源面積分別為1045萬平米、651萬平米。

3、未來盈利預期

截止2019年末，累計已售未結轉金額約為1509億元（權益金額：852億元）。預計將於2020年、2021年、2022年及之後結轉的金額分別為679億元（權益397億元）、516億元（權益270億元）、314億元（權益185億元）。

● 精選問答

Q1：第一，近期美元債市場波動比較大，鑑於公司今年7~8月份有9.5億美元債到期，在11月份也有6億美元債到期，想請問一下公司目前有沒有備用的計劃來償還這些美元債？第二，公司具體的分紅政策。

A1：公司將考慮境外銀團、內保外貸、境外發債、境內資金出境等多種組合方式。目前各渠道也都有了初步的安排和部署，公司有足夠的能力按時歸還貸款。

我們的派息範圍應該是20%~30%之間，今年的擬分配的比例25%，擬分配的股利總額是6.42億元，折算後每股派息是0.3元。

Q2：受疫情衝擊，市場上出現收併購機會，過去綠城這一塊參與相對比較少，所以想問一下張亞東總裁，你對今年的收併購如何看待？會有怎樣的計劃？

A2：今年希望能加大這方面的工作。但綠城的收併購也比較難，主要難處是被收購的項目產品要符合綠城中國的產品調性，如果項目主體建築的結構已經成型，在規劃報建裡面很難改變的時候，我們就可能不會考慮收購。另一方面，被收購的單位也通常有比較高的支付要求，這也是我們會考慮的因素。

Q3：第一，綠城產品譜系已經梳理完畢，新增項目在產品線和產品定位上對利潤有什麼要求？第二，綠城管理目前正在分拆上市，請問進行到哪一步？請問管理層認為綠城管理分拆之後，對綠城中國有什麼影響？

A3：我們會根據市場競爭的激烈程度，以及不同城市的表現而不斷的調整利潤率，因此，它不是一個常數。

關於綠城管理上市，2月28號已經向香港聯交所遞表。

上市對綠城中國有兩個方面的影響：第一，上市確立了代建板塊在綠城集團內的龍頭地位，更加確認了它的市場佔有率和品牌影響力。第二，融資渠道以及資本代建業務會更大的擴展，因此預期利潤也會在接下來幾年發展，給綠城中國更大的貢獻。所以對於綠城中國的市場影響力、品牌拓展力，業務規模和淨利潤也會帶來有利的影響。

Q4：每一年我們參加業績會，我們都看到綠城的業績暴雷，我想問這裡面的問題是什麼？我想應該是投資者對於綠城的業績的預期，跟真實的業績有一點點偏差，沒匹配好，公司打算做些什麼工作，讓投資者對於綠城的未來的業績，能夠在公告業績之前，心裡面有個很好的預期？

A4：我認為稱不上業績爆雷。我們認為作為一個市場上成熟的一個企業，不斷的評估資產，不斷的拋棄一些非主營業務，對自己的業務進行一些調整，是一個成熟的做法。對於我們現階段所處的狀況來講，我們還是有信心。

對於資產減值，在未來我們依然要不斷地評估我們的一些持有物業，那麼這和有一些企業的做法有一些不同。我們認為這是對股東擔負責任，向大家報告在一定的時點上對資產價值的評估。

Q5：我們想問在連續三年都暴雷，資產做了大幅度減持的情況下，那麼第4年和第5年還會有多少雷要爆？資產減值到底有多少？公司對於這種連續下跌的情況，有沒有回購的計劃？現在綠城中國只佔有綠城服務5%的股份，考慮到一些大股東的利益，公司有沒有考慮過以後單獨賣出綠城服務，自己成立綠城物業公司？

A5：作為一個企業，特別是在房地產行業裡面，持有一些物業，根據規劃、配套和項目實施的情況，對一些資產進行處置，個人認為這是一個普遍的現象，各個公司根據企業的承受能力，或者是說為了長期可持續的發展，我認為應該說會有一個比較好的平衡。

沒有賣出綠城物業5%股份的想法。另外我們也沒有要再重新成立類似於現在綠城物業這種形式的物業公司，但是綠城中國下一步要有自己的服務網絡、服務標準和服務內容，下一步是由生活服務集團來承接。

回購計劃正在研究。

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