樓市的走勢，呈現明顯的季節性波動。
一）波動
樓市的走勢（尤其是上海），呈現明顯的季節性波動。
真正讓我們驚詫的，是為什麼沒有學者，沒有任何官方媒體，分析到這一點。
我們一直說，中國只有研究“房地產泡沫”的磚家。沒有研究“房地產”的專家。
一說到樓價，動輒就是要跌30%，50%。
可是樓市如何細分，細分成哪六個子市場，哪個會跌哪個抗跌。樓市在季節間如何波動。則完全缺乏細緻謹慎的研究。
一年之中，哪一個月份最重要？
絕大多數媒體小編會告訴你“金九銀十”。甚至每到九月份，網絡傻空就會有人發起號召“團結不買房，狙擊金九銀十”。
一年之中最重要的月份是哪一個，是三月四月。
二）年度紅包
縱觀歷史，廿一世紀之後，上海樓市漲得比較好的是2001年，2003，2005，2007，2009，2013，2015年。
平均每一個“大年”的漲幅約40%左右。
此事是歷史事實，完全沒有任何爭論的餘地。
然後我們再仔細觀察每一個“奇數”年份，其中的漲幅，絕大多數集中在“春季”。
一般的情況，以2005或者2007為例，是從春節過後開始漲。
2月，3月，4月，5月，6月，每一個月5%的漲幅！
基本在Jun 30之前，整個樓市可以累計約30%的漲幅。
此後節奏逐漸放緩，在7~8~9月仍然有零星的漲幅。最終一年下來，總漲幅在40%左右。
要注意，漲幅從來不在“九~十月”產生。
第一我們要尊重事實。事實不可辯駁。
第二我們要研究原理。原理推測未來。
漲幅背後的原理，主要是“春節紅包”。Annual Bonus.
如果你熟悉2000年前後“上海國企”的運作規律，你就會知道，“年尾花紅”在全年收入中的比重非常大。
上海的一些公務員，體制內的人員，他們名義上的工資可能並不高。處長應稅工資可能只有八千元。
可是他們真正的收入，遠不止這個數。除了一部分灰色收入之外，主要就是“年終獎”。
按照上海的傳統，年終獎非常非常之高。國企高幹甚至可以達到12~24個月工資。普通人發了半年等值工資也是常事。
這和“外企”1~2個月的Bonus數量級完全不同。
這樣的情況下，相當於“工薪性收入”，有一半左右，在春節前後發下來。在收入曲線上，體現為一個洪峰。
每年過完春節，房價就開始暴漲。
三）再看月度
按照中國人的傳統，“春節之前不買房”。
每一年的春節，都是一年的總結。年夜飯上，家人團聚總結過去展望未來。
所以通常慣例，中華民族習俗，春節之前一個月（元旦1月1日~農曆除夕），是不會做任何大宗資產買賣決策的。
春節之後，初八上班。忙碌到元宵，年終獎也發下來了。
差不多到農曆正月廿日左右，市場就開始蠢蠢欲動。
因為過年的氣氛已經消散，手裡又有了一筆錢。買家睇樓就開始了。中國人總喜歡量入為出，手裡有錢才會逛進售樓處。
對於個體來說，他們是完全懵懂潛意識行動的。可是在職業炒家眼裡，他們的行為是如此地大數據清晰，以至於可以狙擊。
從元月廿日開始的90天，也就是完整的三四五月。樓市開始暴漲。
基本上可以保持三月10%，四月5%，五月5%，甚至六月5%的速度。
然後動力逐漸消散，力量逐漸衰竭。
也就是說，一旦暴擊，樓市會呈現“四個月30%”漲幅。
此後，六七八月本身就是炎夏，天氣極熱36°沒有人看房。緩慢零星增長。
到了九月，因為是秋季。六七八月壓抑的購買力會重新去看房。
但你切記，九月是“小陽春”。或許有5%的漲幅，或許不死不活。但絕不是大火場。
全年的決戰從來不在“金九銀十”。對於炒家來說，九月十月基本是被忽略掉的。
我們始終不明白媒體小編極力鼓吹“金九銀十”目的何在。一有可能是他們蠢，二有可能對新房銷售較重要。政府關心稅收，炒家關心價格。
最後，最後遲滯到了十一月，十二月。
進入十二月，租房市場基本上是完蛋了。因為外國人都要回去過聖誕節。
而我們有一個“反向思維”，一年中最重要的月份，其實是十二月/一月。
為什麼，因為十二月/一月，是一年中最淡最淡最淡的淡季。基本上是沒有人買房的。
外國人都回去過耶誕了，而中國人無心買房。中國人的傳統，是春節前不買房。大年夜除夕夜之前，不做任何重大的人生決策。
同時，年末銀根緊縮。
這樣，就造成了一個絕對的“市場真空”。
因為拋盤永遠存在，永遠會有需要賣掉房子籌錢急需的人群。而一到Dec/Jan，市場上根本沒有普通買房者了，價格就會降低。
如果你“反向操作”的話，Dec/Jan是最容易買到筍盤的。
本身Dec/Jan價格就會比平時低10%左右。“年末不賣房，年末只買房”是我們的原則。
更重要，年末會猛不然衝出“筍盤”，而筍盤可以活一段時間，不被人掃走直到被你掃到。
當別人都在紅紅火火過年的時候，你要做那個唯一的“在大年夜買房的人”。
買房一定要在除夕前，市場極淡的時候下場。下死定金，鎖死價格。
無論如何不能因為偷懶，閒暇，或者家人團聚之類理由，拖到春節後。
無論如何不能因為“年終獎沒發下來”，“等錢籌齊了再看房子”之類理由，拖到春節後。
春節後大家都拿到年終獎了，價格就上來了。
除夕前二週，別人都在掛春聯，你在掃樓。
炒房，本身就是一件刻苦刻儉的修行。
四）雙年制
進入21cn之後，上海樓市的“大年”主要暴漲年份是：2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015
相比而言，“雙數年”是比較平穩和緩的年份。
也就是整個樓市波動，呈現清晰的“單年漲，雙年平”現象。
其背後，當然有貨幣政策整體宏觀經濟等等宏而大的字眼解釋。但我們不想做稿費小偷，純從樓市角度，談談“雙年制”波動。
通常而言，政府會炒熱一個板塊。
如圖。“季節性”波動Bonus紅包制度，和政府的“板塊輪動”是高度耦合在一起的。
因為你拿了年終獎想要買房，小白領絕大多數是“處房情結”。而初房同一個時段政府集中供應只有那幾個樓盤。你想買新房，你就只能去大寧。
當購買力和“板塊輪動”湊合在一起的時候，表現為某一個板塊急劇拉昇。短短的上半年，就可以有40%~50%漲幅。
之前我們說2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015，每一年都有近40%的漲幅。
可是細心的讀者計算一下，上海樓市從2000~2015，十五年累計也就十四五倍的漲幅。或者是八個40%
如果你這樣漲法，豈不是這幾年就超過總漲幅了？
其實他們的理解不對。在他們的概念裡，沒有理解到“細分”的意義。
上海樓市不是一個樓盤，是3000個樓盤。漲40%不是一個樓盤，是三千個樓盤。
你炒過股票的人都知道，如果大盤漲40%，那肯定不是股股40%。
如果大盤漲40%，則漲幅最大的幾個盤，或許要+80%多了。
反之，如果盤面上有1000只股票漲停，看上去簡直氣勢如虹了。可實際大盤指數也就漲5~6%左右。因為還有很多停牌股和ST股。
在樓市上面，道理也是一樣的。
如果“單數年”你感覺中，市場非常非常地熱，每一天附近小黑板，房產中介，輿論籬笆，都在刷新著你的視聽底線。告訴你房價天天都在創著新高。
可是你以為的40%漲幅，或許並不是40%漲幅。
因為漲的都是“明星股”，都是龍頭板塊。都是那些被關注被熟知的樓盤。
可是上海那麼大，除了“板塊輪炒”明星，還有很多默默無聞的區域。還有很多默默無聞的物業類型。
譬如航華，中原，嵐皋，昌裡，涼城，淞南，那些默默無聞的地方，你甚至都不知道他們在哪裡。可是最終漲幅也不低。甚至和“明星板塊”都是拉平的，都是14~15倍。
還有老公房，老大樓，浦西市區，新靜安區，極低價物業，極高價物業，這些你不關注的物業類型，真實漲幅也不低。老公房絕對跑贏CEO盤的。
這意味著什麼呢，“單數年”其實是領漲，“雙數年”其實是補漲。
單數年告訴你一個標杆，告訴你5/3/2，8/5/3，以後跟著這個標準走了。
雙數年夯實基礎。
單數年拉起了一個標杆。譬如各位一看大寧金茂府賣到80000/m了。
然後群裡小本本，大夥就熱烈討論，隔壁靈石路，萬榮路，平型關路，這些地方的樓盤，一牆之隔，實在是太便宜了。
絕對的“窪地”啊。你賣8W，人家才賣35000，實在太不合理了。至少55000可以看到吧。
而事實也是這樣走的。每當“板塊輪動”熱炒一個區域之後，他周邊的房價就會慢慢起來。慢慢被拖拉著補漲。
也就是“單數年”負責洗刷三觀，臥槽，一夜之間萬榮街道8W/m了。
然後許多人不信邪，不接受。你這不是搶錢麼，房產一定有泡沫。
“雙數年”就在懷疑和泡沫中進行。因為不信邪，因為貨比貨，所以再有了補漲，再有了全市再平衡，價格體系重新構築。全面夯實基礎的行為。
屌絲的耐心，一般只有二年。
等到下一個單數年2009，“瘋狂”的2007樓價早已成為記憶，廿四個月後屌絲也早已承認接受現實。接受這個“瘋狂暴漲”後的房價是合理的。
好，那就再漲50%
五）其他城市
“季節性”的背後，是春節紅包。是因為傳統國企50%的全年收入，是在二月份這一個月內發下來的。於是造成了購買力洪潮。
隨著外資進入，國企反腐，以及最重要的“紅包制度改革”，該效應近年來有所減弱。
北京市場，據說是三拍制。也就是“漲平平，漲平平”。以三年為一個週期。
對於北京不是很熟悉，不敢妄言。
深圳市場，內地市場，如果收入結構不同。不能簡單地套用“季節效應”。要具體問題具體分析。
但是，總而言之，有一句話你要記住：
“在雙數年的Dec/Jan年末一定要入場，漲漲漲漲漲，到單數年的10~11月份一輪行情結束。吃飯睡覺”。
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