在很久很久以前，中介是分為尋找房源和尋找客戶二個組的。
一） 房源組
中介要促使成交。他有二個方向可以努力：
1）更豪爽的客戶
2）更便宜的房源
你門店開在那裡，就是等顧客上門。最理想的是進來一個土豪，看啥都便宜。
隨便聊幾句就下一排訂單。
優質的客戶就意味著金礦，人形ATM。就象溫州富婆一樣。
但是，中介還有一個努力方向。更便宜的筍盤。
譬如，你找套內環線的房子，只賣5000元/平米。或者找套湯臣一品，賣100萬元/套。
那麼，你的客戶會從人民廣場排到老西門，幾十組人瘋搶一套房子。
發掘到了筍盤，也就意味著大把握成交。意味著大把握獲得佣金。
尋覓優質的房源，和尋覓優質的客戶一樣重要。
這是中介發展的二大方向。
二） 古典時代
很久很久以前，我們的生態圈不是這樣的。
當時，中介主要和物業勾結。
每當一個新小區入住，就會有中介找上物業經理。物業處有所有業主的電話，職業，身份證。按一個行規的價格賣給中介。
另一個消息來源，是KFS的售樓組長。許多中介都會和代理行保持良好關係。
中介會順著電話，一個個打給業主。問你想不想拋，以什麼樣的價格拋。
中介會小心地蒐集能見到的一切信息，把每一個新的業主信息登記在小本本上。
在中介的內部，他們有明確的職業劃分。房源組和銷售組。
銷售每賣掉一套房子，都會給房源組分傭。而且地位和金額都不低。
但是，隨後的一場暴風雨，把這一切都毀了。
三） 掠奪
2006年時，上海市政府出臺政策法規，要求所有的二手房掛牌。統一先登記在fangdi.com，然後才可以對外銷售。[注[1]]
當天晚上，我和幾個四大的P在新天地吃飯。會計師們紛紛表示支持政府的決定。認為這樣可以建立一個“公正，透明，公開”的市場。避免二手房市場的價格不透明，惡意跳價等等現象。
我幽幽地說道，“幾位身為四大的高級Partner，如果有一天離開了四大，你們還剩下的最寶貴資產是什麼”。
幾個經理們面面相覷，然後說：“資歷”。
“經驗”“工作經歷”。
我冷冷地繼續問，如果老闆請你去，純粹因為你的個人能力。那你最寶貴的資產是什麼，憑什麼說你是從四大出來的。
“你最寶貴的資產。其實是你的小本本。上面記錄著你這些年接觸過的客戶，CEO和CFO，他們的電話，聯絡方式，喜好和搭訕方法”。
“信息，信息才是一個高級管理人員最寶貴的珍藏”。
同樣道理，對於房產中介來說，信息就是寶貴的財富。
獲取一個電話號碼，平均至少需要人民幣30元。
如果你要上門拍照，每一組成熟詳盡的含照片數據。至少價值200元。因為這至少意味著2個員工，1小時以上的工時。
對一個業務員來說，他最寶貴的就是他的客戶租戶信息。對於一個公司來說，他最寶貴的就是房源信息。
“fangdi.com是一家商業機構，不是政府部門。你今天強行要求全市的中介，無償把信息全部都登錄到fangdi.com上去。你這不是搶錢是什麼”。
事情的解決方案，自然是富有中國特色的幽默喜感。
信息就是財富。IP就是金錢。
各大房產公司自然不會配合，誰也不會免費地把信息共享給fangdi.com。
後來上海市政府強行規定，任何二手房交易，必須先把房源公示在fangdi.com上面十四天，然後才可交易。
於是各大中介公司，約好了客戶，簽好了合同。再把房源上傳公示。無非多一道手續，拉長點交易流程罷了。
再之後，上海市政府也覺得無趣。Fangdi.com就這樣不死不活地掛著，前幾天還見過二個該公司的人。事業單位。
四） 生態的摧毀
Fangdi.com事件並沒有平息。但其背後，則是對應著整個業界生態圈的破壞。
自從2006年fangdi.com時間後，各大經紀公司，不約而同地，開始削減了“房源組”的規模。
因為現在政府不找你麻煩。而你做大做強之後，始終是一個法律上的隱患。政府告你隱藏數據庫怎麼辦？
之後各大經紀公司的做法，是擴大“銷售”部分，削減“房源”部分。強大四肢而萎縮大腦。
宏觀調控之後，交易量驟減。又加上一連串削減成本的要求，於是房源組越發萎縮。到今天已經微乎其微了。
今時今日我們接觸的是什麼，是安居客，是房多多，是Q房，是搜房，愛屋及烏，德佑在線。
他們共同的特點，一是互聯網，二是海量房源。
這是一件讓人完全無法理解的事情。我很難想象一家網站，如何擁有上海80萬，全國1000萬條房源的。
眾所周知，房源是需要維護的。因為房價時時在變，房源時時在變。最多3個月，報價就會不同。有時候連房屋狀態都會不同。
找到一個真實的電話，再打過去，這些都需要成本。維護一條真實的信息，每個月至少需要2~5元。
可是，許多網站，一出手就是幾十萬條房源，幾百萬條全國。
這麼多的房源，他們怎麼維護的。“天下房源一大抄”。
五） 抄襲的時代
現在的網站，基本就是一個大雜燴。
你譬如某中介有個15萬條的數據庫。另一箇中介有個20萬條的數據庫。拿過來拼在一起，就成了35萬條房源。
再找個機器爬蟲，爬在網頁上一條條搜。於是數據庫都成了大家拷貝來拷貝去，誰的都一樣。
建立一個1000W條房源信息的大網站，可能只需要三個月。而成本幾乎為零。
這樣的信息系統建立起來，結果是他非常地“髒”。
房源需要維護。你不要責怪中介每天18:30吃飯的時候打你電話，但其實房源一定頻率的更新是必須的。
上海樓市，大致是每個月1%的上漲速度。十分穩定。任何一個數據庫，如果不更新的話，那他十二個月後就徹底沒用。
最近我們看到許多用“大數據”分析房地產市場的文章。我們可以肯定地說你沒用。
不是分析的方法沒用。而是數據本身太髒。
“房源組”已經被解散了許多年。當這套體制，這套系統沒有建立之前。你只在垃圾堆裡分析，再怎麼也找不出黃金的。
今時今日，數據隱藏在一線業務員的小本本里。而不是中央電腦數據庫裡。只有解放自由，讓販賣信息的可盈利可圖，整個生態圈才會好轉。
鏈家近期拿出4億現金，希望能更新3000萬條真房源。這無疑是走在正確的道路上。他們也被“髒”數據折磨得死去活來。
但可以預言的，他們仍然會是失敗。因為他們還是輕視了這個問題，10元/條的預算根本只夠完成一期工程。
整個產業的30%收入，要投入房源維護，才能差不多把房源更新到最新。
六） 安居客的時代
直到今天，籬笆上的一些小白，仍然堅持地相信，“安居客比真實價格低15~20%”,“取最高的價格，差不多就是真實房價”。
這真是一個絕妙的主意。看來我只要在網頁上加一個小插件，每次App查詢時自動乘以1.15倍，那安居客就是精準的，完備的，一致的？
事實上，任何一個學過統計學的人都知道。如果乘以1.15就精確，所有房源“步伐一致”地矮一截。那他根本不是混亂，而是絕對的精確。
真正的混亂是什麼。
有一些房源高，有一些房源低，有一些房源低估15%，有一些房源低估25%，有一些房源低估50%。問題是，你還不知道那些是低估15%，那些是低估50%的。
這才叫一團亂麻。連做反向指標的價值都沒有。
小白們從來沒有經營過一個企業，從來沒有操辦過一個實體。他們不知道“精確的錯誤”有多難。
如果Anjuke上所有的房源都是85%的價格。那意味著他每一條房源都得到過核實，每一個客戶都打過電話，每一個跟進電話都是確實的。
所有的行政區，所有的板塊，同比例同幅度的更新，同尺度的犯錯。
這麼精確的事情。他根本做不到。
所以實際的情況是，他有的數據低估15%，有的低估25%，有的低估50%，以至於完全沒有任何參考價值。
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