大早上有位粉絲給我發消息問：首付兩萬多買套40-50平米的公寓，貸20年月供1600，前6年包租出去每月返1600適合投資嗎？
當時經過溝通，發現他基本上的信息都不瞭解，就是看到了這個2萬首付，落個房子，前六年還返月供，自己只交14年的月供還落套房子多划算，但是這個事情沒那麼簡單，經過分析以後才恍然大悟，我感覺這個事情比較有代表性也分享給大家。
一：我國對於公寓的定義
面積定義：套型建築面積與套型陽臺面積之和不大於50平方米的居住建築。
性質定義：公寓分為住宅公寓和商業公寓
首先這裡要分清是住宅公寓和商業公寓，住宅公寓確切的說就是小戶型，而商業公寓多為商場或者寫字樓的配套建築，其土地性質為商業用地。
住宅和商業用地的區別相當大，首先就是使用年限，
住宅用地：為70年(國家對到期土地自動續期延長)，
商業用地：為40年
到期後兩種解決辦法：
1：延長土地使用權期限。這種情況的話可以由房屋業主聯名來向當地的國土資源局提出申請，補交土地出讓金，當然這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。
2：如果是根據規劃需要，國家需要收回土地和地上建築物的。那麼業主也可以得到相應的經濟補償，用類似拆遷安置的辦法解決。
從上面這兩點就可以看到他們中間的差別是相當大的
二：使用成本和交易成本不同
住宅的水、電、煤、暖、物業費都要比商業的要低。
後期商業公寓出售是按商業地產繳納相關稅費
住宅類交易可享受滿兩年、滿五年，低於90平米等各種稅費優惠，如果一個住宅公寓滿兩年最多是成交價1%的契稅
商業公寓：交易額3%+土地增值稅=【轉讓收入-上手發票價(每年加計5%)-有關稅金】×適用稅率+(轉讓收入-上手發票價)×5.5%+其它地方性稅收。
這樣一對比你就知道後期賣房子時所交稅費是相當高。
三：購買方式不同
1：住宅公寓無論大小都可以30%首付，有些地方還可以對總額或者面積不超過指定數值的可以20%首付，最長可貸款30年
2：商業公寓購買首付必須50%，貸款50%，貸款時間最多10年。
3：新房契稅不同，普通住宅：新房和上面第二條中所講的一樣，商業類起步為4%。
四：返租月供
這個是一般商鋪或者商業公寓常見的套路，他們這個是把六年的返租72個月x1600=11.52萬，在總房款裡面扣除，餘下的再進交50%首付，貸款50%。不會說按月給你轉錢的，這樣反推一下，總價應該在35-40萬左右，然後報價在50萬左右。
如果按月供返，那麼就按開發商的思路月供約等於租金，那麼按35萬的購房金額=約18.2年回本，而且按這個面積的成交額來算應該是四線城市左右，因為三線及以上這些錢是買不到的。
在四線城市三室帶家居一般情況下能租到1500-2000左右平均，那麼你一室的房子租這麼多短期內不現實。
五：風險預警
按正常情況首付要交到15萬至20萬左右，貸款十年月供1674左右。
這樣算下來，月供是按十年來算的，但是首付2萬這個就很不正常了，不知道開發商用什麼套路，或者有什麼 問題出現斷頭銷售的情況，要麼就是這個房子壓根不值這麼多錢，虛報價格，真實價格=首付+銀行貸款，這是開發商能真正到的錢，這樣算下來就是，貸款20年月供1600反推出來 貸款額為25萬左右。
2萬+25萬=27萬左右。這是房子的真實價格。其餘的那些都是用來迷惑你的銷售套路。
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