一、首家大型地產公司財報
2020年3月，各大上市公司開始進入財報發佈時間，其中大型地產公司非常引人注目。地產巨頭萬科率先發布了2019年財報。
早前大林在《200萬的房子，首付60萬，貸款140萬，背後的財務意義是什麼？》以“大白話”的方式講解財務報表中的“三張表”（資產負債表、利潤表和現金流量表）。
下面，我們將以萬科地產為例，讓大家更加理解商業世界。同時，小白讀者中關心地產的人不在少數，各位也可以透視地產公司的狀況。
萬科財務報表的文字描述部分是這樣的：
報告期內，萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長23.6%，增速與去年相比基本持平；實現淨利潤551.3 億元，同比增長11.9%；實現權益淨利潤 388.7 億元，同比增長15.1%。相較於去年同期，淨利潤及權益淨利潤的增速至少下滑了5個百分點。
2019年實現營收3679億元，淨利潤389億元，同比分別增長24%和15%;銷售金額6308億元，已售未結合同金額約6091億元，較2018年末增長15%;經營性現金淨流入457億元，經營性現金流連續11年為正。
……
對於財經小白而言，或許看不大懂，但“感覺”不錯！
我們回顧一下“三張財務報表”的內容：
資產負債表：資產=負債+所有者權益
利潤表：收入-成本費用=利潤
現金流量表：現金的增減，及根據其用途劃分為經營、投資及融資三類活動。
具體到萬科地產（2019年財報）：
資產負債表：1.73萬億=1.46萬億+2706億
利潤表：3679億-2943億-……=389億元（淨利潤）
現金流量表：
經營活動產生的現金流量淨額：456.9億
投資活動產生的現金流量淨額：-286.3億
籌資活動產生的現金流量淨額：-333.4億
大林在早前的文章中提到，好公司的特徵是：
1、資產負債率低
2、總資產收益率高
3、淨資產收益率高
萬科不像典型的優質公司，因為它的資產負債率非常高，已為84.36%。當然，這也是我們房地產公司的常見狀況。
有人不理解資產負債率的意義。
其實非常簡單，你可以理解為自己兜裡有100元，但84.36元都是借的，年底要還。當然，現實中的還款日期比較多樣，有一年內要還的，有幾年後要還的。
至於總資產淨利潤率可以理解為，你拿著兜裡的100元做生意，一年能賺3.38元。
有人可能覺得，拿100元才賺3.38元，這樣也太低了，還不如存銀行或買理財產品。
然而，各位不要忘了，萬科作為企業能借很多錢，兜裡100元中的84.36元都是借的，只有15.64元是自己的錢。所以，你若拿著15.64元，用一年時間賺取3.38元，淨資產收益率就是22.47%。
這麼一算，大家應該能區分“總資產收益率”和“淨資產收益率”了。
現實生活中，我們身邊的朋友喜歡用信用卡套現，然後拿著這筆錢去做生意，或者對外“放貸”，這都無形中加大了自己的資產負債率。部分賺到利潤的人還會向身邊朋友炫耀自己的理財能力。然而，這也無形中增加了風險，而且可控性低。
與此同時，大林有必要給大家解釋一下，經營活動現金流的重要性。經營活動現金流是企業經營產生的，簡單理解就是自己靠生意賺錢。投資和籌資活動產生的現金流就是借錢融資或者變賣資產的現金流，這就無關生意了。
現實中，有不少老闆，自己生意不咋樣，年年虧損，但撐了好多年不破產，關鍵在於融資能力強，或者及時賣資產還錢。
在2019年，萬科能獲得456.9億的經營活動現金流，說明它是真正的幹活，且自己的生意能賺取到手的錢。
為什麼賺到手的錢很重要呢？
大林認識不少搞工程的小老闆，給別人蓋項目，經常是超過一年都拿不到尾款。年底幾乎要刷幾家銀行信用卡。這就是賺的是賬面利潤，不是到手的錢。
所以，大家不要被紙面富貴給騙了！
二、房地產環境
大林認為，分析公司狀況，我們關注市場環境。我們在萬科的財報中，可以看到其對2019年房地產市場的回顧。
主要有四點：
1、重點城市銷售面積總體保持平穩增長，三四線城市銷售面積有所下滑。全國商品房銷售面積同比微降。國家統計局數據，2019年全國商品房銷售面積17.16億平方，同比下降0.1%；銷售金額15.97萬億元，同比增長6.5%。
2、萬科公司產期重點觀察的14個城市商品住宅批准預售面積同比增長4.2%，成交面積同比增長8.8%，去化週期約9.7個月。
（14個城市：北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州）
3、房地產新開工面積增速回落。全國房地產開發投資13.2萬億，同比增長9.9%。土地市場供應和成交面積同比微增。中國指數研究院統計，2019年全國300個城市住宅類用地供應建面同比增長4.7%，成交建面同比增長7.4%。
4、行業融資依然受限。
萬科站在地產商的角度，幾乎把整個地產行業都捋了一遍。若你有房產投資計劃，可以參考萬科對房市的看法。
三、萬科的小心思
細看財報，大林發現萬科的銷售集中度非常高，全國分為四大銷售區域，但有房地產結算的集中在46個城市。萬科在地產圈屬於保守派，一遇到不利環境，就大喊“活下去”。所以，房子扎堆在經濟核心區，我們也能理解。
至於萬科賣一套100萬的房子，賺我們多少錢，財報也給出了答案。
一年時間，賣一套100萬的房子，萬科平均賺13.50萬。
更出乎意料的是萬科融資成本也非常低，銀行貸款基本是按約定利率上浮-5.88%，債券為2.95%-5.35%，其他借款為3.62%-6.16%。作為一家地產公司，萬科的融資成本甚至比一些買房人還低。
地產公司中，融資成本有明顯的梯隊：
第一梯隊（融資成本在5%以內）：中海、華潤、招商、保利、龍湖、金地、萬科和金茂
第二梯隊（融資成本介乎5-5.5%）：遠洋、綠地和綠城
第三梯隊（融資成本在5.5%以上）：公司很多，不一一列出了。
地產行業資金緊張的情況，早在2019年底就出現了。
面對融資端的收緊，中小型企業發行海外債的規模較往年增長明顯，2019年10月份共有13家房企發佈接近50億美元的融資計劃，僅11月5日一天之內就有四家上市房企發佈海外融資公告。
融資成本低的公司，在高負債率的狀況，生存概率更高。
四 、疫情影響
疫情對房企產生了不小的衝擊，萬科也不例外。據祝九勝透露，疫情對萬科的影響，主要體現在銷售、現金流、開工等方面。
從銷售上來說，1月份對萬科公司基本沒有影響，2-3月的銷售同比降低了510億元。
祝九勝稱“以上這些影響最終就體現在現金流方面。銷售回款減少，成本增加，並且也給未來1-2年產生了遠期的結算壓力”。不過也有比較樂觀的地方。目前，南方區域的額來訪量已恢復到6成；北方區域恢復到了3成。
這也就解釋了部分房企為什麼搞促銷活動了！
數據顯示，2019年上半年，80家上市房企有息負債規模達6.61萬億，也就是說即使什麼都不幹，每年的利息支出就有幾千億了。
特殊時期，房子賣不出去，每天的利息支出就是一筆龐大的支出。要是三個月沒有收入，現金流再好的房企都熬不下去。
近期，某房企搞銷售促銷活動，3天收到房款580億元。
大林覺得，大家可以特別留意未來數月的地產公司財務數據，特別是2020年一季度和二季度財報，因為真正的影響，我們可以從中發現。
今天看來一眼股市，發現綠色蠻多的！
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