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提問：請問投資的話，凱德錦繡，新城國際，北京新天地三個小區，哪個漲幅最快？
回答：新城國際，凱德錦繡 均是品質溢價盤，單價價格本就偏高，未來存在修正的可能性，北京新天地相對價格比較合理
提問：房姐，sfsd，子彈300，您說到老房子的話不建議買3居，sfsd又最好找老公房。但是東3-4環兩居老公房目前價格低於我的首付支撐範疇。還應該繼續考慮兩居老公房麼？還是三居也可以考慮呢？次新商品房稅費高，這個應該怎麼思考取捨呢？
回答：你好，子彈300選籌範圍很廣，從500-1000萬都有。 新手從次新開始不是定論，只是考慮到大多數小白的情況，選擇次新標的心裡會更好受一點。 北京的漲幅輪動順序一般是： 上車盤，次新，大盤，大面積，老破大，鬼牌。 次新最合適的是下跌調整期間至再次啟動之前，淘筍為主。 北京一切以淘筍為主，即使都是次新，地段，產品價位，同類對比都會產生很多影響，不會有很整齊的規律。 當一個城市的供給被擠壓，次新已無法滿足市場購買力時，老破小老破大就開始接收溢出需求。 京滬這樣的城市，就連老破小的供給都極度被擠壓，以至於八九十年代（勉強貸款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不開價格。 天通苑大面積 望京次新，老破大——酒仙橋 雙井次新，老破大 十里堡青年路甘露園老小區老公房——勁松潘家園一帶公房，老破大 只是幫助縮小範圍，不意味著這些房子每一套都可以隨便買。 首房首貸只有一個目標，找公房和滿五唯一的商品房，利用低稅率來儘量提高按揭的水平。
提問：想投資tty頂復，京籍夫妻年齡62+64，可使用子女名額購房，夫妻各持有一套房產，一套市值1400左右有貸款160，另一套市值600+出租還一部分貸，手頭幾十個用於還貸和開銷，領最低退休金今年起沒有流水。是否可以操作？具體操作步驟和注意事項還請給詳細規劃下，多謝。
回答：天通苑頂復一般500-600之間的總價， 1400的標的抵押掉，然後全款淘一套tty，分割出租租金1W+用來還月供，不過月供應該還有1-2W的缺口需要填補，如果只靠你們二老的現有現金，會有點壓力，如果子女能輔助還款，應該沒問題
提問：房姐，請教在西站附近上班，想買品質盤+學區的組合，品質房首付350-400，用我的sfsd資格，最好三居，選哪裡合適？學區計劃用gf的sfsd資格在西城購入，首付200左右，建議什麼區域？流水充足，子彈總計這麼多，這樣分配是否合理？萬分感謝
回答：分配沒問題 看下榮豐2008，片區內尋找總價最低的標的上車 自住從草橋至馬家堡沿線尋找，這一片溢價沒那麼嚴重 推薦看下上海建築、福海棠華苑
提問：房姐你好，請問在東三環東四環之間淘老公房，樓齡如何選擇？比如三環三元橋附近的霞光裡86年左右，以及四環外十里堡北里94年左右，面積總價相差不大，戶型十里堡好一點，選擇哪個更合適？在地段、樓齡和戶型間如何平衡？
回答：要看具體的選籌，樓層 單價 戶型 裝修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周圍明顯溢價的，小區乾淨，是這一片最貴的老公房社區，加上進出開車其實不便，不是很適合投資。 三元橋本身位置很好，但都有一個缺少外界聯通的缺點。 一般是淘三元橋以南，通惠河以北的東三環。
提問：房姐您好，感謝您之前的點評。還想請您點評一下常營附近的蘋果派，目前看中了一套頂層複式10-11樓142平，報660萬，送一個40平露臺。蘋果派跟萬象新天四期128平630萬的比起來了哪個更合適？非常感謝！
回答：蘋果派這個小區沒有什麼問題。 地鐵口，次新沒有亂七八糟政策房，環境還行； 容積率高，價格小貴，離長楹天街有點距離，小戶型價格差不多快到6萬。 萬象新天的價格目前來說性價比不高。 如果是為了投資，常營有更便宜的選擇。 適不適合自住，一看你們的資產和資金條件二看自住需求本身，三才看房子。 這套房信息不足。 自住買頂復
提問：房姐您好:子彈總預算350—380w之間，想買兩居婚房，首套自住+保值，不用考慮學區，希望生活配套全些，您有推薦的區域嗎？對象在和平里北街上班，但是工作都比較自由不用每天都去。之前看過大興天宮院2014的次新房，西紅門一代興海家園2003年板樓，東四環翠城馨園，南四環舊宮地鐵站2000年左右商品房（戶型好），以及天通苑的房子，這些中的哪個區域比較好呢，如果沒有求推薦可以購入的板塊。
回答：垡頭最大的問題是價格和地段的落差。 京哈，四環，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發展空間十分有限的區域，加上過去本身已經有大量的老房子佔據了主要面積，沒有空間發展商業，目前只是作為連接的住宅片區。 西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。豐臺並不是最推薦的板塊。 子彈350，工作在和平里北街，首選是望京，次選國貿。優先產業區。 望京是new money，國貿是old money。
提問：瀋陽大規模建倉的話，是不是很受貸票限制啊。北京人，主核都在北京，想建倉瀋陽，但是捨不得北京貸票。怎麼辦？找一堆代持嗎？
回答：瀋陽的突破點在二手不限購。 但是貸款的限制始終存在（所以新手不用過於擔心貸款，貸款比買房更難。） 通常的做法是，平均一個50-60的老人按揭2-3套（併發）。 按揭結束後，再儘量堆抵押貸上去。 1000萬貸款，可能要分3-5個老人核。 年輕人的購房資格和首房首貸，優先用在北上深這類大城市。
提問：看到房姐評價不建議買易構空間，原因是不是居住型空間。易構空間我看過，應該是5棟塔樓合圍而成的，請問可以解釋下什麼是居住型社區嗎？覺得易構空間和旁邊的後現代城比較像。
回答：從結果上看，你能看到大量一家三口，或者老人帶孩子，或者樓下遛彎的人群的小區，往往是居住環境或者氛圍比較好的小區。 適合居住的幾個要素: 1.有人氣 不能是辦工的氣氛，而是放鬆的，回家的氣氛，普通小區有煙火氣，高檔小區有服務員。 2.有居住人群 大部分住戶是業主而不是租戶，說明這裡值得住，滿足正兒八經生活的條件。 3.有環境 封閉社區當然最好，不過總價低的小區，往往也是開放式的，那就看安全性，有沒有亂七八糟的商販，樓道會不會讓人覺得“危險”，社區的綠化怎麼樣，有沒有生氣？ 4.戶型，梯戶比，採光 戶型不合理，梯戶比太高，往往會驅散居家人群，而底層的租房人群相對可以忍受這些缺點。 異構空間是住家和出租參半，主要是居住體驗和小區品相很一般； 後現代城分區，有幾個居住還行，不過社區相對開放，和辦工混合有一定影響。
提問：房姐好.有幾個問題諮詢. 1. 您一直比較推薦低單價的tty頂復，無電梯頂復優於電梯頂復.東區是否是最合適的？單價在多少較優？以後出手時會比較困難麼？ 2.我個人的情況：父母生活在北京，tty西三區塔樓電梯大三居全款.我暫不在北京生活，有首套首貸購房資質.目前手裡有500-800現金可用於購房，全款或貸款均可考慮. 3.因為暫不考慮自住，以目前的現金情況，在哪裡買房比較適宜.希望保值+房產流通性好.能否附帶指導性單價. 謝謝
回答：tty大面積3左右的可以考慮入手，大面積流動性是肯定不如老破小，但更容易淘到筍盤，長持+出租是抵禦風險的手段 SFSD如果現金流沒問題，建議按揭入望京總價1000內，在全款抵押入一套tty總價500-600的
提問：女神好！女兒穗戶在京工作想上車一套電梯小兩居，想請教幾個問題： 1.如何查詢購房資格？剛辦暫住證，個稅要求5年還是60個月？ 2.女兒在望京上班，想在東三環選400萬以下，88年後電梯房自主兼保值。女兒工作忙我去京選房有什麼捷徑選點快些？ 3.若貸款100萬年限10年，女兒月收入1.6萬，我63歲事業單位（從沒貸款，在粵兩套房產）退休1.6萬元可以擔保或共同還貸嗎？或者其他辦法。 盼回覆，謝女神
回答：60個月 先在網上熟悉片區和樓盤，過去之前聯繫靠譜的中介集中看房 父母可以作為共還人，主要看女兒的流水，一般是不建議父母做為共同還款人的，徵信上會顯示，影響貸票。
提問：房姐好 剛購買一套學院南路32號院100平房子 理由1是房子是60年代房子 10年內有拆遷期望 不拆自住也很舒適2德勝社區父母有一套房子孩子落戶西城戶口 我這個思路是否正確'？ 60年代房子是紅磚房海淀區的 與父母家隔一條馬路就是西城 有什麼建議嗎現階段準備裝修
回答：海淀和西城整體都高溢價的區域，普遍投資回報率都不高，可能會跑輸大盤，不過你作為自住沒有問題。 博拆遷本質是個不穩定事情，需要考慮資金和機會成本，我在之前也有回答過，你可以看看精華帖，如果還有籌碼朝陽區繼續淘筍為上策
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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