大家都知道，在買房的時候，不管是新房還是二手房肯定都要簽訂房屋買賣合同，面對一摞摞的合同文件，很多時候銷售人員會告知我們在何處直接簽名即可。在此《律師幫幫忙》提醒大家，在寫下自己名字之前，千萬不要嫌麻煩，一定要對合同的內容詳細的閱讀，瞭解清楚每一項條款的意思，在確定自己沒有忽略相關合同細節後，再慎重的決定是否要簽署這份合同。
走進《律師幫幫忙》節目尋求幫助的孟女士，兩年前花費600多萬購買期房，只因銷售人員稱房屋前面有一處小院。結果交房時，當初承諾的小院憑空消失，銷售人員的解釋也含糊其辭，看似詳盡的合同暗藏玄機，老兩口退房的訴求能否實現？懷向陽律師，將跟孟女士聊聊購房簽訂合同的那些事，幫孟女士捋清思路，解決困擾。
案例回顧
孟女士和愛人年紀大了，上下樓梯要花費很大的體力。加之愛人患有腦溢血行動不便，能夠擁有一套一樓帶小院的房子，便成了孟女士心目中的理想戶型。
2017年，在聽了銷售人員對於這套期房的規劃介紹後，滿心歡喜的孟女士支付了600餘萬元的購房款。兩年來，盼星星盼月亮終於盼到了收房的日子，孟女士卻發現並沒有當初承諾的院子，銷售人員的解釋也含糊其辭。
在孟女士簽訂的購房合同中，有一個關於院落的補充約定，對於院落的面積、用途等進行了相應的說明。這也就意味著，銷售人員曾經承諾的院落，是購房合同中的一部分。
當初，促使孟女士購房的院落憑空消失，如今，期望落空，孟女士也遲遲沒有收房。經過和銷售人員的多次溝通，開發商答應，給孟女士提供了兩個補償方案。一個是可以免交10年的物業費，還有一種補償方案是，免交20年的停車費。對於這兩種補償方案，孟女士並不滿意。權衡過後，她和愛人都希望能夠全款退房。面對孟女士夫婦退房的訴求能夠實現嗎？讓我們看看懷向陽律師怎麼說。
律師支招
在看過孟女士提供的購房合同後，懷向陽律師表示，在這份約定十分詳盡的合同中，關鍵要看三點，其一，院子在不在規劃面積裡面；其二，院子的面積，有沒有算在購房款中；最後，一定要看一下合同中關於違約責任的約定。
在商品房預售買賣合同中，如果確有經過政府部門的規劃許可的院落，那麼在規劃圖紙之內會有相應的體現。如果是這樣的情況，在開發商不能交付的情況下，業主可以選擇要求繼續履行合同，並且承擔違約責任。
購房的當事人，可以到城鄉建設委員會申請政府信息公開，對相應的規劃進行查詢。如果在規劃中沒有這樣的院落，就意味著沒有辦法要求開發商繼續履行合同，將院落交付使用。
迴歸到孟女士的案子中，在正式的預售合同裡，沒有提到院落，但是銷售人員在銷售的過程中，承諾是有這樣的院落的，也就意味著按照宣傳的角度講，有院落成為訂立合同的一個重要因素。而且院落的面積是確定的，那麼即使沒有寫入合同中，也應當作為合同的一個重要條款，也就意味著雙方實際上是對有24平米這樣的一個院落，做了相應的約定，院落是要作為合同的一部分進行履行的。
對於目前孟女士提出的退房訴求，懷向陽律師表示，對於合同解除有兩種情況，第一種是約定解除，第二種是法定解除。在孟女士與開發商簽訂的整個合同中，並沒有看到關於沒有交付院落可以解除的合同的條款，所以只能考慮相應的法定解除權。
根據《合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
那麼本案中，院落補充協議上稱，乙方不得因院落面積大小對甲方提出任何主張，這是一個格式條款。對孟女士做了一些解釋和說明，但是這個解釋說明，與現在的情況完全不符。在這種情況下不能認定格式條款提供一方對購買的一方，進行了一個詳盡的解釋，因此還是可以認定格式條款無效，進一步爭取解除合同。
懷向陽律師表示，本案中開發商的確存在一定的過錯，孟女士可以積極推進，跟對方進行溝通和調解，如果實在無法達成調解，再考慮通過訴訟的方式來解決。另外孟女士要注意儘早取證，比如自己的房子跟其他房子是否存在差價的問題，開發商最初是如何宣傳的，如何承諾的，以及銷售人員能不能作為證人出庭作證等等。
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