這是一個對我來說難忘的週末。
週六的時候因為線下團隊奔波在各個案場，看到了成群結隊的人，這樣的氣氛這樣的狀態在之前是不曾感受過的
上海從3月份開始，陸陸續續售樓處開始開門，每個案場限流100組，在這一週差不多浦西浦東的項目都基本開門了，應該是最大量的項目可以面對客戶的時間點
而從市場的表現來看，正如我昨天的文章所說，沒想到，上海樓市會突然回暖
但是昨天只是和大家強調營造在市場上的氣場，今天和大家說說我在線下收集到的一些具體數字，可能不是很精準，但是大差也不會差
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位於大虹橋的首創禧瑞薈，500萬-600萬目前來看市面上最好的選擇，一個週末成交了15套
路勁上海派，因為面積小總價控制合理，成為200-300萬僅有的地鐵房，在包含疫情的1-3月的時間賣了100套
佘山國貿天悅，一個非地鐵房，也因為品質不錯，兩天有19套的成交
最讓我意外的是，位於大虹橋核心區的一個聯排別墅項目燦輝晶典，這個週末賣瘋了，1200萬的總價兩天賣了10套
還有一個項目雖然沒有開盤但必然火爆的親水灣風華，浦東400-500萬總價僅有的一個選擇，我的小夥伴就在案場蹲點
回來就和我說一句：
售樓處這種樣子的之前只在前灘看到過
這是我們線下團隊陸陸續續幫大家收集的一些信息，這就是這個週末發生的事情
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好了，說完現象，說說觀點
昨天的文章基本上表達了市場會回暖的一些理由，最核心的理由就是剛需在這一輪氛圍裡率先進入市場，但是因為時間差市場供應還沒跟進，所以導致市場出現短暫的供不應求的情況
但是今天我更想和大家聊聊，為什麼會回暖的那麼快
因為這一點真的很出乎我的意料，我甚至在週五的時候都還沒感受到這樣的態勢
首先這個週末是上海基本上所有項目可以正常接待的第一個週末，特別是浦東，這週四開始採取限流接待的模式，所以這是一個重要的起點原因
而從現場銷售的溝通情況反饋，這一波的客戶相比較之前的需求更加明確
之所以明確是因為疫情被鎖在家給到用戶充分的思考時間，有多少錢買什麼樣的房子在哪裡買。
很多在過去邊看邊想的問題，此刻在線上已經做好了足夠的選擇題
線下看房更有目的性也更直接
還有一個環節，就是不論是案場銷售還是中介渠道，因為過了整個2月也憋足了勁。
要知道這個賽道是最慘烈的如果業績不行很快就會被淘汰，所以他們都希望3月可以補足之前的落差
所以這就是時間點的微妙，所有的因素都在這個週末彙集，從而點燃了樓市的熱情
這一點在二手房市場我也找到共鳴，我問了下我家門口的鏈家，問問最近的情況，也同樣和我說這周不論帶看量還是成交量都有明顯的提升
除了前面文章說的那些理由，也有一個很重要的契機就是也是大概這周開始，社區開始慢慢可以讓訪客進出了
正是因為如此，帶看和成交才開始陸續釋放
03
以上那些還只是表象因素，內核其實還有一個重要的邏輯，就是過去的一個月的需求確實又被積壓
各位要明白一件事，就是這個城市不論行情怎麼差，政策如何被打壓，上海樓市有一個下限的成交量。這個成交量是不論狂風暴雨都會被釋放掉的
而這個需求有多少，簡單來說就是5萬套
這是上海2017年的成交數據，應該是歷史上上海樓市的成交低谷了。2017年上海樓市發生了什麼大家都知道，在這樣氛圍下的市場成交應該是上海的下限成交量了
換句話來說，每個月4000套一手房成交肯定是跑不掉的。
而上海的2月的成交因為過年和疫情算是硬生生的被打掉的，這些需求會在後續的3、4月補足
能夠在3月的第二個週末集中釋放，確實是有著各種機緣巧合，但也算真真實實的發生了
但這件事背後會帶來另外一件事：因為售樓處內的局部火熱，會帶來上海樓市的信心快速回歸
不用懷疑，這件事很重要
上海樓市我個人認為不論成交量腰斬還是激增都不會出現大問題，畢竟城市能級在這裡。
但是市場的流動性到底能到多少，這個其實就看市場信心，信心決定了一個普通個體會花多少時間去決定自己的買房訴求
而信心來自哪裡，不是什麼政策，也不是什麼自媒體的文章，信心來自於自己想要買的房子被賣掉了
這也是為什麼一手市場比較能帶動樓市信心的最重要原因，這也是為什麼管控好一手房就能管控好整個樓市的重要原因
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那上海樓市就蓋棺論定的火熱？
這也不一定，因為雖然我們已知這個城市的需求下限，但尚不得知成交的上線在哪裡，哪怕今年上海去化了六萬套七萬套一手房，這也是非常普通的數字
這樣的數字一定不會形成樓市哄搶的情況
而且在如今人口總量不破房票有限的前提下，希望上海市場的成交有根本性突破也是不現實的事情
所以如果沒意外，整個市場在這一整年對購房者還是比較善意的，就是購房者只要自己堅定，應該是可以買到自己中意的房子
這一點在房企內部也有著自己的共識，我詢問了幾個上海項目的操盤手，有一個基本面的共識，就是他們希望自己的項目可以儘快的拿到預售證儘早的供應
背後的原因就是他們希望藉著熱度可以搶到第一波客戶
在信心提升，客戶相比較堅定的時候，操盤手都希望自己的項目可以和購房者見面
珍惜當下是過去2年市場給到所有地產人最大的經驗教訓，但凡選擇等待的最後都沒有什麼好下場
所有項目都會加快供應節奏，目前來看預售證的價格也不會波動的特別大，大家對於房價的預期都已經恢復理性
而這過程中唯一的變數就是大面塊的供應和個體的需求是否匹配的問題。
所以市面上雖然有持續的房源供應，但是你需要的總價段房子還有沒有，這也確實是一個問題
毫無疑問，對於普通購房者，珍惜當下也是最好的選擇。
正如我昨天寫到了，不同總價段對應的優質項目真的太少了
目前200-300萬總價且有地鐵的，在上海只有路勁上海派一個選擇
300-400萬靠地鐵的只有澱山湖一些項目和寶地佘山一號，
400-500就是親水灣風華，這是浦東唯一的一個選擇，
500-600萬，理論來說值得入的只有首創禧瑞薈。
而別墅段位的好項目目前來看就一款燦輝晶典，應該算是地段和品質結合的最好的一個項目了，1200萬的總價
正是因為少，才導致好項目的熱捧
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所以對於今年來看，市場氣氛會更加細分，利好的是那些正在看房路上的人。而重度糾結患者可能會錯過樓市裡最重要的東西：
時間
2020年上海樓市的均價應該會比2019年要提升一點，但這不是整盤提升的效果，而是因為市中心成交比例加重導致的結構性提升
但就像我說的，上海樓市是一個信心市場，這樣的數字波動是否又會助推樓市的發展呢
這個我真不知道，大概2年前，我已經放棄預測一年後的樓市走勢了，因為我也知道了一點：珍惜當下
大概就是這樣了
最後還是要安利下我們的線下團隊，這應該是目前上海購房者身邊最靠譜的顧問團隊了，上海樓盤每一個一手房我們都人肉看過寫過測評，線下團隊都是從業超過10年的置業顧，只會根據你的訴求給到居住解決方案
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