“行業老兵”中海地產，“不惑之年”再次發力！
19年下半年至今，一向“保守經營”的中海地產持續發力，在土地市場上表現亮眼。
中海地產，作為業內存續最久的房地產企業，幾乎與新中國房地產歷史同齡。
老兵掉隊，加速追趕。近年來，中海地產被冠以“過度保守、規模掉隊、增速下滑”等等質疑，面對整個地產行業持續的利潤下滑，中海地產19年突然加速，以豪放手筆在土地市場上頻頻出擊，一改頹勢。
逆境中， “房企老兵”中海地產，依然鋒芒畢露！
“老兵”為何掉隊？
中海地產的銷售增速，與樓市“鬆緊”正相關。
據億翰智庫數據，09年“4萬億”影響期間，中海地產連續兩年的增速分別高達 81%和 43%，而市場退燒之後，中海地產的銷售增則會出現明顯下滑。
這一點相關性，可以從房企銷售排名變動上得到佐證：
隨波逐流，則逆水行舟。從上圖可以看出，中海地產09年-18年雖然持續保持TOP10排名，但相對排名逐年下跌。出現這種情況的原因是，榜單中其他房企會抓住行業上行週期，達成自身銷售規模上的“突進”，與其相比，中海地產顯得相對“佛系”。
據統計，15-18 年，中國TOP100房企3年的平均複合增長率達 44%，而中海地產同期的平均複合增長率跑輸行業平均，僅有18.6%。
巧婦難為無米之炊。
中海地產銷售規模增速的“緩慢”，與其投資拿地的“保守”直接相關。雖然央企背景的底色就是“不激進”，但橫向對比來看，中海地產的投資拿地態度，在央企中都算相對保守。
據統計，將同為央企的保利、華潤與中海地產對比，中海地產的平均投銷比最低，僅為0.97，保利與華潤的平均投銷比分別為1.5和1.37。
投資拿地保守，導致土儲偏低，那麼後端銷售就“彈藥不足”，規模不可能得到有效提振，至此，中海地產離高增長越來越遠，唯一值得說道的，僅剩跑贏行業的高利潤率水平。
不過，僅剩的驕傲，也被“後輩”虎視眈眈。據統計14-18年中海地產的淨利潤平均增速為15.2%，而新城、融創、龍湖等後起之秀的平均增速分別為，57.1%、66.4%、21.4%。
19年行業趨冷，如果繼續“隨波逐流”，中海將掉出前十。
19年，隨著地產調控加劇，房地產行業徹底告別“大開大合”的蠻荒時代，進入成熟期，高速發展的階段殆盡，行業的利潤率在不斷下降，隨波逐流的中海地產發生“肉眼可見”的下滑。
據統計，10-14年中海地產平均淨利潤率為29.8%，而15-18 年平均淨利潤率下滑至24.3%。隨著行業持續下行， 單純追求“高利潤”顯然已經不能維繫中海地產TOP10的排名。
所以2019年，中海必須改變。
而解決這一切的根源，就是“激進拿地”！
要賣房 先買地
中海說幹就幹！
中指院數據表明，2019年，全國拿地千億軍團擴容至5家，較2018年增加2家，分別為中海和融創，前三依舊是萬科、碧桂園、保利。
中海的激進，讓業內人士都感觸頗深。
中原地產首席分析師張大偉曾表示：“北京市場中只有兩家房企，中海和其他。”
2019年，中海在北京拿地多宗，總額288億元。
眼光放到全國，中海在2019年的表現，依舊可以用激進來形容。2019年，中海不僅比2018年多出274億元拿地，以1034億元成為千億拿地俱樂部會員，還和“地王”頻頻掛鉤。
去年7月，中海地產以79.4億元拿下北京豐臺花鄉造甲村地塊，成為去年的北京地王。
去年12月24日，中海最終以20.1億元競得石家莊棉五舊廠區地塊，成為石家莊地王地塊。
今年1-2月，中海也是“逆勢而上”，在中指院發佈的2020年前2月房企拿地排行榜上，中海地產前拿地金額達到90億元，位列第七。
這還不算，3月13日，中海在官方微信公眾號上發佈了一個“野心勃勃”的尋地合作計劃，通俗一點說，其釋放出來的核心意思是，凡是有地的，都可以來談合作，有事一起幹，有錢一起賺。
此外，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。熟悉中海的人都知道，中海一直很專注在一二線城市深耕，甚少觸碰三四線，中海此次則把合作範圍擴大到了強三線城市，進行擴張。
買地擴張當然要花錢啊，怎麼辦？當然是借。
從2011年開始，中海的淨借貸比率基本保持在30%左右，在房企中位於低位。
直到2018年，中海的淨借貸比率還維持在33.7%的行業低水平。
2019年一季度，這個比率卻直接上升至38.3%。
截至2019年三季度，中海銀行結餘及現金為999.8億港元，淨借貸比率上升至39.1%，已逼近公司早先定下的40%紅線。
低成本造就 “利潤王”
2020年對房地產業來說依然是艱難的一年，不僅受疫情影響較大，調控政策頻出，“房住不炒”的政策不會改變，市場競爭也更加激烈。
要在競爭中取得優勢，高槓杆的房企，融資能力的強弱是比拼的關鍵。
作為央企的中海，融資能力在房企中排名第一！
2020中國上市房企融資能力TOP10，財務表現優秀的中國海外發展再次登頂。
融資能力主要關注實際融資情況和融資潛力。
實際融資情況，中海地產總負債於2019年中達4709.39億港元，較去年同期的增長約9.08%。資產負債率約為60.07%，淨負債率僅為37.6%，其負債率及融資成本在行業處於最低區間。
通常融資成本在5%以內，就是眾多房企夢寐以求的融資目標了，如果能有這麼低的融資，碧桂園估計可以拿下所有縣級市。
2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處於行業極低水平。
中海旗下公司預計3月發行的美元中期票據，2025年到期的3億美元票據年利率為2.375%，2030年到期的5億美元票據年利率為2.750%，2035年到期的2億美元票據年利率為3.125%。
而去年，中海發行了一筆20億港元（5.5年期）及4.5億美元（10年期）雙幣種固息高級債券，其中5.5年期港幣債券票息為2.90%，創同行業最低利率；10年期美元債票息為3.45%，創中資房企債券發行利息成本最低。
幾乎同時由泰禾集團在新加坡掛牌發行的美元債券，票息高達15%，相差5倍。
相比較之下，毫無疑問，中海的發債成本是最低的。
這種差距源於資信狀況、財務的穩健，中海擁有業內三大國際評級機構給予的最高信用評級：穆迪Baa1╱穩定、標準普爾BBB+╱穩定、惠譽A–╱穩定，中海地產是全行業唯一獲得國際評級機構給予A-評級的企業
融資潛力方面，在房企有更多貨值作為融資保證，有更輕的償債壓力、更低的資本成本情況下，才會有更大的融資潛力。
正因為中海資金成本最低，也造就了19年以來拓儲規模的“瘋狂突進”。
以上，中海地產在業內向來被奉為“地產黃埔軍校”，其一舉一動的示範作用明顯。面對現今房地產行業的風雲波譎，中海這位“地產老兵”有著更清晰、獨到的判斷。
等到2020走完，相信業內對中海地產重新定義會是：薑還是老的辣！
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