家住普陀的王女士，剛搬入新別墅，就收到了政府相關部門發送的拆違通知書，要求王女士拆除一樓花園牆體，因為該部分牆體是“私搭違建”，但這部分牆體明明是開發商承諾的“買底樓送花園”，究竟是怎麼回事呢？
案情回顧
2016年，王女士與某房地產開發公司簽訂《上海市商品房預售合同》，約定王女士購買某小區102室房屋，在購房合同中約定：
如所購房屋屬於底層的，則買受方享有與之對應的底樓地面花園使用權但無所有權，此花園採用“綠化或結合其他方式”進行分隔，並以實際交付現狀為準；
買受方必須遵守小區管理規定、不得阻止物業管理企業因小區的公共事務進入花園、不得改造花園內的公共設施、不得因花園的使用權向出售方主張補償、不得對其他買受方的花園使用權持有異議且因此而解除或主張購房合同無效。
王女士付清房款後，房地產開發公司交付了房屋。交付時房屋外圍由房地產開發公司作了封閉式的實心牆攔隔並加裝門禁設施，牆內即為補充條款約定的花園區域。
2018年間，政府各部門以“私搭違建”、“佔用公用部位”為由，對花園牆體及門禁進行了強拆。
為此，王女士將房地產開發公司告上了法院。
雙方訴求
王女士認為，購房時，房地產開發公司允諾“買底樓送花園”，而且在王女士所參觀的樓盤展示模型和樣板房的外圍有實心牆圍合成的花園。
交房時，房屋也有牆體圍合而成的花園，現在房地產開發公司雖然將實心牆改為了“綠籬”，但政府相關部門又發出了執法通知書，要求將“綠籬”拆除整改。
房地產開發公司為了達到高價出售房屋的目的，故意隱瞞花園部門是公共綠地的事實，欺騙購房者，故要求房地產開發公司退還王女士房款的10%；支付購房款利息；賠償王女士六個月的租金損失和物業費損失。
房地產開發公司卻認為，對牆體進行強拆是政府的行政行為，與房地產開發公司無關。
房屋的總價是按照建築面積計算的，與花園區域的面積無關。而且根據合同的補充條款，該條款賦予王女士的是對花園區域的正常使用權而非專屬使用權或所有權，該條款並不違反法律規定。
所以，房地產開發公司拒絕返還房款和賠償損失。
一審裁判
房地產開發公司與王女士對小區公共領域使用權進行約定，應為無效。
合同無效後的法律後果應當由雙方共同承擔責任。拆違完成後的房屋在功用方面將低於王女士購房時的預期，由於無法對拆違前後的房屋價值貶損程度以量化的標準進行評估，所以一審法院酌情判決房地產開發公司返還王女士部分購房款。
但基於王女士自身的過錯，對其餘包括利息、租金、物業管理費等經濟賠償方面的訴請均不予支持。
一審法院判決後，房地產開發公司提起上訴，認為合同中關於底層房屋地面花園的相關約定條款並未違反法律和法規的強制性規定，上述條款應屬有效。
二審裁判
房地產開發企業，應當知道小區業主不得私自佔用小區公共綠地，但其仍將房屋前的公共綠地作封閉式改造，並將改造好後且附有門禁系統封閉式圍牆內的公共綠地隨房屋一併交付王女士，還在合同中和業主約定一樓業主對封閉後的綠地享有專屬使用權。
雖然房地產開發公司在公共綠地區域搭建封閉式圍牆的行為是違法的，其與業主的合同中關於一樓業主對封閉式圍牆內的公共綠地享有專屬使用權的約定也應當是無效的，但房地產開發公司將搭建封閉式圍牆作為係爭房屋的一個賣點向王女士推銷係爭房屋的行為，客觀上構成王女士購買係爭房屋的誘因之一。
現房屋前的封閉式圍牆被職能部門作為違章建築而拆除，一審法院本著公平原則，兼顧雙方當事人的過錯程度等因素，酌情判令房地產開發公司返還王女士部分購房款符合法律規定。
二審法院遂判決，駁回上訴，維持原判。
實務建議
開發商無權確認小區公共綠地由相鄰業主專屬使用。我國《物權法》規定建築區劃內的綠地，屬於業主共有。
本案中，房地產開發公司將小區公共綠地作為“賣點”，在合同中和業主約定一樓業主對封閉後的綠地享有專屬使用權，該約定侵佔了小區公共綠地，所以是無效的。
由於無法評估“花園”的具體價值，所以法院根據當事人的過錯程度，並依據公平合理的原則酌情確定了房地產開發公司應當返還的購房款金額。
來源 | 上海二中院
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