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商鋪的投資一定要按照長期投資的思路去走。如果你是寄希望於今年買入，幾年以後賣出去賺取房價上漲的差價，那我建議還是不要投商鋪。做中短線，那是用在住房投機上的辦法。

這一點類比到股票的投資商鋪，就好比業績穩定的白馬股，而住房是具有題材刺激的熱點。做白馬股的人，和做短期熱點完全是兩種思路。

接下來我們來看這個具體的案例。

第1點，評價租金的年化收益率。220多萬的買入價，15萬的年租金相當於年化收益率接近7%。很明顯，這個收益水平超越了我們現有的銀行理財以及長期存款5%的標準線，在低風險投資裡面是比較理想的收益水平。

第2點，評價投資的風險度。商鋪的主要風險來自於租金水平能否保持現有的狀態。這間商鋪位於學校對面小區的旁邊，從人流量上來說是有保障的。關注一下學校是否會有搬遷的風險，以及周邊規劃會不會有重大調整，如果沒有的話，可以認為風險度比較低。

第3點，評價升值預期。現在商鋪普遍不被看好，屬於比較冷的品種，一般來說，其價格泡沫相對會小一點，將來未必升值多少，但貶值的壓力也不大。如果我們把目光放長遠一些，優質商鋪的升值仍有希望跑贏通脹。

結論：資金壓力不大的話，學校對面小區門口的優質商鋪，值得投資。

沉默的磚家

我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，可以給你一些建議。

從你所說的信息來看，你的商鋪是一個小區門口的沿街底商，又是輻射學校的，那麼這樣的地段是不錯的。

從價格來看，總價為220萬一定是屬於一線、新一線、甚至強二線的鋪子了。年租金為15萬，回報率為6.8%，也可以算勉強合格的。這樣的鋪子如果還是到手價格220萬，是新鋪子，我覺得是可以投資的。

但是是老鋪子的話，你要注意一點，那就是去實地考察！！因為這個年租金15萬的回報率可能是中介告訴你的，也有可能是目前租客的租金，但不代表是一個市場價。

所以，你一定要實地考察。多去看看，打聽打聽周圍的情況，看看租金回報率是不是有偏差。還有就是得看看產證是否清晰，出租的合同是否有什麼“麻煩或者問題”。

如果以上都沒有，那的確是可以考慮投資的。

對於商鋪投資來說，買的好一鋪養一代，買的不好就是一鋪坑三代，而過去的一鋪養三代的黃金投資週期已經一去不復返，所以商鋪投資一定要擦亮眼睛。

最重要的就是地段和租金回報率，地段的話儘量購買一線、新一線、強二線這樣的城市，因為人口流入非常高，優勝劣汰和創業的機會更多，商鋪的價值就越高。

那麼對於租金回報率來看，可以大致分為以下三個層次：

第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。

第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。

第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！

所以，買鋪子，先看，後想，最後再下手，要懂得實體去考察！

琅琊榜首張大仙

以前人們常說“一鋪養三代”，現在隨著互聯網的發展，又有人說“一鋪毀一生”，不管是好是壞，商鋪都是神一樣的存在著，下面我們就您的這個商鋪，簡單聊聊：

一、投資回報率。

總價220萬多，年租金15萬，大概要15年回收成本，投資回報率6.8%，從投資回報率來看，如果買來只是出租，不建議購買。

二、投資穩定性。

雖然投資回報率稍低，但是房產相對是比較穩定的投資，尤其現在，國家控制房價暴漲暴跌，這樣看，房價會相對穩定，所以如果有小幅微漲或者房租微漲出現，這個商鋪還是值得投資的。

三、地段絕佳。

如果拋出出租的因素，選擇自營，這個商鋪可能會更具價值。因為緊鄰學校，不管是小學、中學、還是大學，購買力都是非常強的，如果開超市，便利店，都是非常合適的位置。而且還緊鄰小區，這就彌補了學校放寒暑兩假的問題，所以如果自營超市收入應該非常不錯。值得投資。

綜上，值不值得投資，主要看你怎麼利用這個商鋪，用好了，“一鋪養三代”還是可以實現的！

流星家

如果是全款買的話，可以考慮買入，如果是貸款的話，由於貸款的利率比較高，而這個門面的出租回報率並不是很高，貸款買入持有的成本太高了，不划算，我們不妨算一筆賬：

一、租金回報率：6.7%

假設這個門面總價是225萬，年租金是15萬，即年租金回報率為6.7%，這個收益率只能算一般水平，不算高，如果是全款買的話，就當是把錢存在銀行吃利息，這個顯然比銀行的利息要高，所以，全款買比較划算，但是如果是貸款買的話，貸款利率可能就得6%左右，這樣幾乎抵消了出租的回報率，如果房價不漲的話，這樣貸款買這個門面顯然是不划算的！

二、學區門面房價下跌的風險小、出租也很穩定：

根據題主的描述可以看出：這個門面是學區房下面的底商，學區房說明這裡的房價是有保障的，對面是學校說明這個門面出租也是有保障的，所以綜合這兩點來說，值得全款買入，除非是這個學校要搬遷，要不然，這樣的門面長期來看應該是沒有太大的風險。

需要再次提醒的是：現在投資商鋪的風險很大，如果是貸款買商鋪無疑是把自己的持有成本大大提高，如果商鋪價格不大漲、算上貸款的成本是很難賺錢的，所以，儘管是學區房的門面，要買最好是全款買，就當是把錢存在銀行吃利息的，不會有什麼壓力，如果是貸款的話那還是算了~

以上是我的個人觀點，僅供參考，不構成投資性建議~~

K濤資本

先說結論，這套商鋪投資回報差，不建議投資，理由如下：

商鋪總售價為220萬，如果考慮持有220萬現金，每年5%的複利利率，20年後本息和為584萬。也可以認為這5%是資金的使用成本或商鋪收益率，道理一樣。

而20年內該商鋪的租金收入幾何呢？只有區區300萬，兩者差距巨大。如果將期限拉長，比如在商鋪整個使用年限內，兩者差距更大。

以上說明一個問題，該商鋪跑不贏5%的資金複利年收益率，所以投資回報情況堪憂，不建議購買！

春暮踏莎行

以前人們常說“一鋪養三代”，現在隨著互聯網的發展，又有人說“一鋪毀一生”，不管是好是壞，商鋪都是神一樣的存在著，下面我們就您的這個商鋪，簡單聊聊：

一、投資回報率。

總價220萬多，年租金15萬，大概要15年回收成本，投資回報率6.8%，從投資回報率來看，如果買來只是出租，不建議購買。

二、投資穩定性。

雖然投資回報率稍低，但是房產相對是比較穩定的投資，尤其現在，國家控制房價暴漲暴跌，這樣看，房價會相對穩定，所以如果有小幅微漲或者房租微漲出現，這個商鋪還是值得投資的。

三、地段絕佳。

如果拋出出租的因素，選擇自營，這個商鋪可能會更具價值。因為緊鄰學校，不管是小學、中學、還是大學，購買力都是非常強的，如果開超市，便利店，都是非常合適的位置。而且還緊鄰小區，這就彌補了學校放寒暑兩假的問題，所以如果自營超市收入應該非常不錯。值得投資。

綜上，值不值得投資，主要看你怎麼利用這個商鋪，用好了，“一鋪養三代”還是可以實現的！

深莞房產小吳

我發現兩個關鍵詞，一個是學校，第2個是小區，這樣的商鋪投資要好好的考慮以下的幾個問題。

01，位置非常重要

這個位置是在小區的門口，進出的人流比較多。又在學校的對面。所以從位置來說應該不錯。

但是一定要看看距離有多少，離學校的遠近非常重要。

同時也要看看在學校門口，商鋪的數量是否非常的多。

這裡說到的是小區的商鋪，這一點讓人有點顧慮，因為現在很多開發商在開發住宅的同時，也在住宅的首層建了大量的商鋪。如果這個小區的商鋪太多，可能會出現供不應求。

所以實地的看一看，附近的商鋪數量非常有必要，順便可以打聽一下真正的租金是多少。

02，小心變動的可能

我覺得學校是一個挺重要的因素。

既然這樣，那麼學校會不會產生變動就非常重要了。

雖然不太常見，那的確有學校因為規劃的變更，整體遷走到新校區。

另外我也見過學校，因為某種原因，把原來的校門封了，改到另外一個方向。（往往是校長講究風水）

只要發生了這樣的變更，對這個商鋪的影響就非常大了。

03，租金收益率

在這裡我反而沒有怎麼計算租金的收益率。

因為上面說的這些因素都會影響租金。假如人流好，競爭不大，就算現在租金不高，未來也可以加上去。

但如果反過來，未來人流減少或者商鋪的競爭太大，就算現在的租金高，未來也很快會降下來。

租金更多的是反應出現實，我們注重商鋪的一些關鍵因素才能夠預測未來的現實。

關於商鋪投資，其實還有很多問題需要注意。在這裡不一一展開。有興趣可以關注我在頭條號發的文章。

財說得明白

非常值得投資，但要注意幾點

租售比很可以了

總價220萬，年租金15萬，換算下來，年租金收益是6.82%，對比之下，目前一線城市的租售比為2%以下，二線城市大多低於4%，三四線城市勉勉強強能到5%，對比之下，這一套鋪面的收益率達到了6.82%，高出不少，非常值得。

需要注意的幾點

1、租金是否虛高

一定要實地考察一下租金的情況，核實以下租金的情況，如果現在已有租客，那麼也要評估以下租客的穩定性，避免鋪面買過來了，租客沒了。

2、學校的消費能力

這套鋪面再學校對面，租客的收入來源主要靠學生，所以一定要評估下學生的消費能力，學校是小學、中學還是大學呢？有多少人？

3、鋪面的性質

再有就是這套鋪面的性質，如果這套鋪面僅僅是住宅的一樓或者是集體所有產權等等，如果產權有問題，那麼價值將大打折扣。

經濟觀察哨

我認為這樣的商鋪還是不錯的，值得投資！

首先我們來算算租售比：15/220*100%=6.8%，也就是說，大約14年能回本。光看租售比，這個商鋪挺理想的，比一般的商鋪好多了，很有投資價值。

一般來說，商鋪的租售比達到5%就可以考慮了，達到7-8%比較理想，達到10%以上就屬於珍惜品，一鋪難求，可遇而不可求。

這個商鋪租售比接近7%，還是比較理想的。現在利率下行趨勢很明顯，有的國家已經是零利率了，我國目前也有了降息的趨勢，最近出臺了存量房貸利率和LPR掛鉤的政策，應該就是為了降息做準備，這種情況下，錢放銀行裡利息會越來越低。

也就是說，未來越來越不容易理財了，缺少好的投資機會。這個商鋪租售比不錯，還是值得考慮的。

尤其這個商鋪位置不錯，既在小區門口，又在學校對面，可謂有雙重利好。現在社區的商鋪如果地點好的話，開超市、生鮮店什麼的，是很容易賺錢的。

至於在學校對面，那就更合適了，現在教育是每個家庭的重中之重，做學生的生意是塊大蛋糕，學生的錢比較好賺，開文具店，複印社什麼的，做得好的話，旱澇保收。

比如我女兒一個同學的媽媽，在哈爾濱一所中學對面開個文具用品店，兼開復印社，賣教輔材料等，店面不大，也就三四十平方米，據她說，一年純利潤二十多萬左右。

綜上所述，這個商鋪投資價值不錯，很有前景，我個人認為值得投資。

大家覺得呢？歡迎關注，歡迎評論，留下你的寶貴意見。

李中東

投資商鋪，位置是重點，回報率是核心。僅從所給的情況來看，此間商鋪的位置和回報率都不錯，但是否可以投資，還需進一步分析。

從回報率情況看，6.82%的回報率已經跑贏銀行所有低風險理財，距離合格商鋪7%的標準接近，如果能保持租金逐年遞增，今後超過7%不是不可能。但問題是：

1、購鋪資金是全款還是貸款？貸款佔總房款的比例是多少？如果是全款沒有問題。貸款的話如果佔資金比例太高回報率就會打折扣，折扣的大小取決於貸款用量的多少。如果月租金能夠覆蓋月供，即貸款月供不超過1.25萬也可以考慮。

2、當地商鋪的市場平均租金價是多少？或者說同類型商鋪的年租金是否與這間商鋪的租價上下懸殊不大。商鋪的真實租金價格應取決於所在商圈的平均價格，如果單間商鋪的租價與同類型商鋪租價差距太多，高出的部分很可能因為一些特殊情況造成，比如銷售人員口頭承諾價、不懂行的新手盲目開價、二手鋪的房東虛報價等。

3、買的是新鋪還是二手鋪？如果是新鋪可以考慮。如果買的是二手鋪，則要看220萬中是否包括應交稅費。商鋪的過戶費用普遍很高，因各地執行標準不同，大約佔到商鋪總價的20%～40%之間，這是一筆不小的費用，費用高投資成本也會增加，肯定要影響回報率。

4、租金是否能夠保持持續穩定？需要考慮當地的整體營商環境、周邊區域城市規劃情況、當地商鋪市場飽和情況等。商鋪的土地使用權為40年，買商鋪是一種長線投資，商業環境變化、城市擴容變化、商鋪總量變化，都會影響到單間商鋪的租金收益。今年能收租金15萬，明年是否還能收15萬？租戶也會不停的更換，這些因素也會影響到租金收益。

5、學校和小區的規模有多大？是當地重點學校、大型社區還是普通學校、一般小區？能夠做學生和居民生意的同類型項目是否已經飽和？投資商鋪是一項“技術活”，這些情況也是需要前期做市場調研和評估的。

總之，投資有風險，入市需謹慎。特別是投資流動性較差的商鋪，一旦資金進去了想出來不容易，是否值得投資需要通盤考慮方方面面的情況。

關鍵字: 房產 投資 住房