本報記者 王麗新
“房地產行業總體快速增長時期已經過去了，接下來將進入緩步上漲階段。”3月25日，在中國奧園2019年業績說明會上，中國奧園（以下簡稱奧園）執行董事、營運總裁馬軍在回答《證券日報》記者提問時表示，目前來看，3月份客戶上訪量已經恢復，預計4月份將平穩下來。對奧園來說，“今年將首先保證（規模）合理增長，提升管理水平和優化財務指標，尤其在降低成本造價和提升產品溢價率方面下功夫。”
“今年各方面的準備還是比較充分的，回款工作也抓得比較緊。”奧園管理層表示，公司一直堅持審慎的財務管理，在規模增長的同時加快銷售資金回籠。
不得不說，要想在不確定的市場中尋求確定性發展，保證現金流充裕確實是第一要務。“為了加強風險控管，確保現金流安全，奧園將回款納入績效考核體系，加快現金回款及應收賬款的回籠。”奧園方面表示，還要打通多家銀行總對總合作，促進按揭回款。
總土地儲備貨值達6845億元
年報數據顯示，2019年中國奧園實現營業額約505.3億元，同比增長63%；核心淨利潤約51.2億元，同比增長67%；核心淨利潤率約10.1%，同比增長0.2百分點；毛利潤為150.2億元，同比增長56%；毛利潤率29.7%，同比下降1.4個百分點。
據《證券日報》記者瞭解，綜合近三年中國奧園的毛利率走勢來看，均保持在25%行業水平以上。事實上，從整個行業看，受結轉週期影響，入市遭到限價打擊的一批2016年和2017年購置的高價地項目開始結轉，導致不少房企毛利率不同程度下行。多數房企高管的共識是，這兩年，企業應更關注利潤表現，同時尋求多元且靈活的低成本土地擴展模式。
而在這方面，奧園過去一年充分發揮了收併購傳統優勢，策略性補充了土地儲備。2019年奧園共新增87個項目，收併購獲取土地儲備佔比較高，新增可售貨值超1860億元，平均土地成本約每平方米3199元，確保合理的土地成本和未來幾年可結轉利潤的穩定。
“拿地成本與預計銷售價格比為1：4，確保了利潤空間。”中國奧園執行董事、高級副總裁陳嘉揚表示，今年將繼續以既有區域公司為核心，持續深耕所在城市群，以融定投，快供速融，注重項目效益，全力獲取年內可開盤的項目。同時，公司也將關注存量土地的獲取，做好收併購工作，加快城市更新項目的轉化。
截至2019年末，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4503萬平方米，權益比約79%，總貨值約4585億元，計入城市更新項目（粵港澳大灣區佔比近九成）後的總貨值約6845億元，可謂備貨充足。
過去的一年，除了積極補倉，中國奧園在融資端表現也比較積極，重視開拓多元化融資渠道，貫徹穩健的財務管理，債務結構不斷優化。
在手現金足夠覆蓋短期債務
2019年，中國奧園通過亞洲美元債券市場、境內公司債和境外銀團貸款等渠道，總計融資額約為146億元，綜合借貸成本維持7.5%水平。另外，2019年中國奧園與多家境內銀行建立銀企“總對總”戰略合作，授信額度266億元，有利增強融資能力及促進按揭回款，應對市場波動。
在負債方面，截至2019年底，中國奧園淨負債率為74.9%，同比有所提高，但處於行業合理水平。中國奧園首席財務官陳志斌表示，2019年有33億元保險收購案的相關資金支出安排，目前已經退出該收購，對方正按照合同進行退款，若剔除這一影響，實際淨負債率會降至66%左右，符合公司將其控制在80%以下的紅線目標。
在有息債務方面，截至2019年底，中國奧園總借貸債務為958億元，一年到期的短期借貸債務為419億元，在手現金約681億元，足夠覆蓋短期負債。
“目前已經做好了充分的還款計劃，境內外再融資方面也做好了安排，不存在違約風險。”陳志斌回答《證券日報》記者提問時表示，2020年一季度已償還及續期約100億元的短期借貸，短期借貸佔比已降至33%。此外，公司授信額度總額約1840億元，其中尚未動用的授信餘額為647億元，不存在還債壓力。
值得一提的是，財務盤面的優化得到了資本市場的認可。作為中國奧園旗下分拆的首家上市公司，奧園健康生活於2019年3月18日在港交所主板上市。上市一週年，恰逢疫情襲來，憑藉其優質服務和物管行業特性，其資本市場價值得到充分釋放。同時，2019年中國奧園股價累計上漲約1.6倍，並獲納入MSCI中國指數、恆生綜合大中型股指數、滬深港通名單及大灣區指數。
總體來看，中國奧園跨入千億陣營後，開始聚焦自身，進行產品研發、客戶管理、營銷體系等全方位的管理改革，通過精細化管理深化“一業為主、縱向發展”戰略佈局，以房地產開發為核心主業，縱向發展相關產業，正在向健康生活綜合服務商發展。
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