前兩天，重慶鬧出了個大動靜。
大到了什麼程度呢？又上熱搜了。
有聲音說，這是戰鬥機飛過天空，留下的音爆聲。
總之，在家待久的人，尤為感興趣。
人們需要“平地起驚雷”刺激刺激神經，就像新聞工作者總想搞個大新聞一樣。
重慶如此。
隔壁成都更這樣。
我說的是成都樓市。
我在成都的朋友們，已經開始發起了這樣的朋友圈：
這是一張來自於成都怡心湖某售樓部內的隨手拍，他說，要不是看人人都戴著口罩，他真以為這圖是攝於兩年前。
和成都街頭的煙火氣一樣，成都的房地產業，恢復速度讓人詫異。
看一組數據：
- 上週成都新房銷售3776套，環比上漲7.02%；
- 新開預售項目10個，新入市3063套房源，環比上漲83.7%；
- 成都再次出現“萬人搖”！
- 成都郊區新拍土地樓面價超過11000元/㎡，溢價率超100%！引眾多重慶自媒體咬牙跺腳，恨渝不成鋼。
不論是供應端，還是消費端，都表現出十分積極的復甦之象。
供需兩旺的小陽春似乎猝不及防。
01
我們追溯一下。
實際上，有數家權威機構在2-3月都做過樓市的調研訪談，呈現出來的數據表明：超大半的購房者，都表示會將購房計劃延遲；
理由很簡單：
1）預期不明朗
2）看房不方便
哪怕是磚家學者們也紛紛大膽預測，3月小陽春，已經不復存在；
大家好像都不看好。
但最近一些城市的表現，跟調研情況截然相反。
就說成都，上週開盤的恆大天府半島，吸引了1.1萬購房者報名。讓它成為近期成都首個“萬人搖”項目。
還有綠地新裡城，1月取得預售，由於黑天鵝事件，3月6號才開始登記。
結果，憋了接近2個月的購房者，好像突然激情得到釋放，54套房源吸引了3089名購房者報名搖號。
中籤率砸低到了
1.75%！躋身成都“515”新政以來中籤率TOP10。
像這樣的，還有很多：
▶ 上週成都有6個樓盤搖號，7036組購房者報名，平均普通中籤率僅11.6%，剛需最高中籤率是70.83%。
不論是報名人數還是中籤率，看起來，得靠“搶”了啊！
很顯然，成都市場，印證了市場調研報告，似乎不是很準確。
被調研的人，心裡都打了小算盤，不願意說真話？
因為有錢人拿錢投票，我要買！買！買！
3月16日，統計局發佈的70城房價報告，成都逆流而上，
新房上浮1.2%，二手房上浮0.9%。
成都人對樓市的情緒，似乎一點都沒有受疫情影響，口罩根本擋不住人們對售樓部的嚮往。
成都，是如何做到的？
02
與樓市大熱相伴的，少不了土拍。
2月，成都就誕生了如雙流協和一宗樓面地價13700元/㎡、溢價率48.6%的“新地王”水準的土拍。
3月，在龍泉驛，大面的一宗樓面地價也拍上了11000元/㎡，溢價率驚人的達到了96.4%！
刷新了成都近一年的溢價率記錄！
這些，是開發商拿錢投票。我要買！買！買！
3月19日，成都繼續熱鬧。
▶ 成都市新都區有一宗土地成功拍出，最終成交樓面地價11800元/㎡，溢價率124.76%！
讓人覺得誇張的，不單單是價格，還有這塊地。
1）他在四環外的新都區。從成都春熙路出發，還得往北走二十公里。
差不多相當於解放碑到蔡家吧。
去年中新都的土拍記錄，卻還與蔡家基本持平，在7000元/㎡上下徘徊。
突然的，他就爆了！
2）這塊地附近的二手房，均價大約在13000-15000元/㎡左右。
如果用計算器簡單算一下，新房，壓力大啊...
恐怖的熱情，來自房企。
03
在成都，促銷套路還是有的。
什麼“以一抵十”、“1777鎖定一套房”，“78折優惠”等等等等。
總之這點和各個城市差不多，各種花式促銷手段，抓緊一季度業績，解禁之後全力衝刺銷量。
我們再捋一捋幾個細節。
成都部分知名網紅樓盤，為了拼銷量衝業績，之前藏著掖著的房源，現在乾脆都拿出來了。
比如，
- 號稱“建設路四大金剛”之一的太陽公元，時隔4年終於再度拿預售，推出234套房源；
- 被成都人民稱為“鴿子王”的首創天禧68，也在3月登記並搖號；
- 地標項目中海天府裡也在13號取得預售，單價1.8-2.3萬/㎡；
- 準備了很久的性價比項目川發天府上城，終於即將預售。
- 上述提到的恆大，之所以萬人搖，原因是他的預售價與周邊二手房有約4000元/㎡的“剪刀差”！
在經歷疫情和11國股市熔斷這些天鵝和犀牛後，成都依靠土拍火爆、新房買入即賺、優質好房上線、折扣尺度大等現象，把樓市引爆了！
04
目光先離開成都。
我們還是看國家統計局公佈的數據，1-2月全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。
同時，在1-2月，實際上還有一個小高潮。
--超過200家房企破產的開發商破產小高潮。
在這個特殊的時期，中小房企可能熬不過這個春天。
曾經有地產“黑馬”之稱的四川房企中迪禾邦，正面臨著困境，陷入裁員風波。
網上流傳著一份中迪禾邦人力行政中心的通知截圖，圖中顯示中迪遇到資金困難，無力支付1月及2月工資，將進行員工勸退。
（網傳中迪禾邦通知截圖）
總體價格方面，2月份納入統計的70城市新房，環比上漲的有21個城市，比1月的47個，下降了一半多，而環比下跌的高達23個，出現跌多過漲的局面。這是個震盪緩跌的態勢。
比如重慶，新房環比上月就是跌的。
因此，和全國數據與形勢相比，成都和一些城市一樣，是個案。
他反映出來的是2月份房價總體平穩，但城市之間有了明顯的分化，小部分城市，仍然堅挺，小部分城市，由漲轉跌。
支撐這個變化的，一部分是城市價值的體現，一部分是城市主政者的管理方式與目標。
05
和成都整體火爆的氛圍比起來，重慶樓市其實也有小火，但氣勢不足，暫時沒有燎原。
而且我發現一個很明顯的特徵：無論讀者，還是市場信號，重慶人似乎顯得更悲觀一些。
同成都相比，當前一部分重慶地產從業者，也表現的非常不自信。
什麼原因造成的呢？
今天我先拋出觀點，我認為大家可以思考一下。
當前的局面，看衰樓市的理由大致會有這幾個：
1）重慶“天量”供應，盤子太大，就像A股的工商銀行，缺乏想象空間
2）以傳統工業為主的重慶，經濟產業轉型起步稍晚，缺乏優勢
3）重慶人消費力不足，大家認為重慶人普遍「太窮」
4）重慶缺乏強勢中心，沒有領漲板塊，多概念導致“投資資金分散”，房價太平了
5）高端人才吸引力一般，“搶人”戰沒有優勢
而且以重慶部分聲音來看，有些人喜歡自己踩自己，自己黑自己，揭瘡疤揭短處。
這種精神是難能可貴的，但放在當下，只會形成輿論上的弱勢，成為競爭對手的口舌和打擊自己的論據。
對自己，相當不利。
同時，以上述5點為例。
他們都是一些比較淺表的現象，分析背後的原因，大多是由於各種複雜的歷史因素交織而促成。
很多情況，很容易發生改變，完全不足以讓人悲觀。
我們沒有辦法改變歷史，但卻有辦法在新的時代下尋找新機遇。
這是城市的機遇，他需要的是領導者的智慧，以及人民的智慧。
重慶2019年在土拍市場上也出現過一段時間小陽春，“地王”級現象出現，樓面單價突破歷史天花板時，在各路媒體瘋狂鼓吹“地王”博流量的情形下，“地王”現象被大幅度放大，從而招致“關注”“鎮壓”。
而後當土拍市場出現疲態，很多人又反手把“地王”們按在地上摩擦，嘲笑開發商蠢到了家。當年鼓吹地王的人，得意的在證明，自己比開發商聰明多了。
這是什麼心態？
其實我搞不懂。
偌大一個重慶，至今都沒有一個能突破14000元/㎡的樓面單價。
是幸運還是不幸？
當重慶成為一個只會套牢開發商的地方，最難過的又會是誰呢？
06
上面並沒有針對誰，更多是當前較為普遍的情形。
是壞事，也是好事。
在成渝雙城經濟力爭成為中國經濟第四極的格局下，雙方合作必然會大於競爭。對於年輕的重慶，這意味著更多的機會。
因此，當我們看到成都樓市啟動，形勢火爆，我們首先該為他感到高興。
同時，也應該為重慶目前還有大把的低價上車機會而沾沾自喜。
唯一的問題：重慶選房難度會更大一些。畢竟新區多，判斷下一個增長極，需要動點腦子。
情況，就是這樣。
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