隨著新冠疫情的逐漸可控，全國各大售樓處陸續開放，加上置業購房需求的逐步釋放，房地產行業穩步走出“霧霾區”。
近幾年，大連城市走向為“一路向北”，核心區域空心化，而甘井子區北部集中度逐漸走高，其次為開發區；2019年東港板塊、體育新城板塊雙核發展，需求繼續外擴。
2019年年度板塊商品住宅銷售TOP及板塊分佈
體育新城板塊
源於全運會 戰略重點佈局
體育新城是大連市“西拓北進”城市發展戰略的重點佈局，是大連市加快和諧大連建設、打造現代化體育名城的重要舉措，也是進一步完善全民健身服務體系、滿足群眾性體育文化生活需要的一項實事工程。體育新城的概念起源於2013年承辦了遼寧省全運會部分賽事，為大連“兩城四區”中“兩城”的重要組成部分。
大連體育中心內景
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土地價格飆高 板塊價值凸顯 但配套進展緩慢
體育新城最早土地供應在2003年，樓面地價不足千元每平，當時板塊房地產未成形，發展過於緩慢；2003-2015年，板塊跌入低谷期；直到2016年，招商、萬科陸續進駐體育新城，且很快進入快速發展期，目前板塊內萬科、招商、中海、萬達等品牌房企聚集，板塊價值凸顯，為品牌房企佈局必爭之地。
目前體育新城發展相對更加快速，生活配套資源及交通資源將陸續落地，尤其是大連唯一的專業型體育中心，舉辦了多場演唱會及體育賽事；地鐵2號線延長線也將適時開通；當前板塊缺乏的是大型商超，現僅中華城及招商有大型商超規劃，其餘均有社區底商；
其次缺乏的為教育配套，整體來看來看，板塊內教育配套進展緩慢。02
潛在土地供應量大，未來供應主力，熱度不減
總的來看，體育新城板塊地勢寬廣，且相對平坦，未掛牌土地約120萬㎡，為全市土地潛在供應的主力區域。在售項目的未入市量約130萬㎡，多集中在萬達體育新城及中海公園上城。
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量價猛增，地緣範圍擴張；剛需為主，改善凸顯
從房地產方面來看，體育新城樓市在2016年開始甦醒，2019年達頂峰，銷量達70萬㎡，佔甘井子區銷量的46%，為2019年大連七區銷冠板塊及熱度最高的板塊；主要原因為全市供應板塊減少，有效庫存見底，而距離體育新城最近的華南板塊表現最為明顯，客戶集中向體育新城導入，板塊銷售陡增。而銷售均價也由不足7000元/㎡上升至17000元/㎡，直追核心區域價格；價格的跳漲同時也影響著客戶的變化，板塊內地緣性客戶不在是潛在客戶，演變成為泛地緣性客戶；從置業目的來看，由剛需客戶逐漸向改善過度，而改善客戶分為兩類：
一、面積/品質改善；二、高層向洋房置換，很明顯後者比例較大。04
品質剛需為主，改善凸顯，兩室產品難尋
通過市場瞭解，體育新城板塊的主力客群年齡並不大，主要集中在25-35之間，客戶的家庭結構多為小兩口或小太陽三口之家為主，泛地緣性客戶佔比較大，限購之後中西沙高的比例有所增加。
如今，體育新城板塊內的主流產品為高層90-100㎡功能三居，洋房100-130㎡舒適三居或四居；而70-80㎡兩室產品稀缺，僅萬達體育新城有較小比例的產品。
05
2020年體育新城熱度不減，為什麼這麼說？
大連即將迎來世俱杯和亞洲盃兩大重要賽事，現在已制定2021年的世俱杯落戶體育新城，並將對區域各項指標進行升級改造，將會加速板塊內的配套快速落地實施，屆時板塊的價值將再次凸顯。
大連灣板塊
以港拉動產業發展 臨海裝備製造業聚集區
提到大連灣，人們就會想到位於甘井子區最南端的海灣，是中國北方最大的水產品交易中心和集散地，也是東北亞最著名的水產品加工中心，以盛產海鮮享譽海內外，也是現代裝備製造業基地。大連灣同為大連市“西拓北進”發展的輻射區域，憑藉其優越的地理位置，集海、陸、空、產四港匯於一體，重點打造“大連灣臨海裝備製造業聚集區”。
01
品牌房企進駐，土地價值攀升，不再是窪地
早期，大連灣主要以遼漁集團沿海產業聚集地；2012年後金地強勢進駐大連灣北（前關），開啟了洋房低密的新時代，其產品多元化，涵蓋了多層級客戶；2015年至今，恆大、華潤等實力房企相繼入駐灣區，其中華潤以60億總價、近6000元/㎡的樓面地價強勢進駐，而華潤的進駐更是給大連灣的發展注入一劑強心劑；同時品牌房企的進駐使得板塊吸附力逐漸增強。近期，大連灣板塊又迎來利好消息，大連灣海底隧道建設工程迎來全新進展，
如大連灣海底隧道工程建成通車後，將進一步縮短與主城區之間的距離，同時成為大連“一路向北”的關鍵交通樞紐。02
受益於甘北及甘西在售項目減少，板塊量增價升
大連灣板塊在2015年恆大港灣、鹿港小鎮入市，新增供應達近五年峰值，處於去庫存階段，供應逐年遞減；在全市存量見底的背景下，大連灣板塊存量凸顯，板塊內銷量不斷刷新；成交均價在恆大及華潤等品牌房企的拉動下開始走高，首次跨入12000元/㎡，價格窪地逐漸填平。
據瞭解，大連灣板塊未掛牌土地約50萬㎡；而在售項目的未入市量近250萬㎡，其中福佳新城未開發體量超過百萬平，其次為恆大港灣、華潤大連灣。
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剛性需求明顯，由地緣性為主逐漸擴大，“一城兩區”的鏈接紐帶地位凸顯
整體來看，大連灣板塊內剛性需求明顯，改善需求多為面積改善及產品改善；而客戶多以其餘板塊外溢客戶為主，年齡普遍集中在25-35歲之間，且對價格敏感度較高，支付能力有限；高層主流為70-90㎡兩室/小三室，洋房主流為100-120㎡舒居三室。
伴隨板塊容量的擴大，客戶結構也也隨之改變，主城區外溢客戶比例明顯增多；客戶吸納範圍由地緣性為主，逐漸增加甘井子區、開發區、金州區的客戶比例，“一城兩區”的鏈接紐帶地位將凸顯。2020年大連灣板塊客戶承接能力將再次顯現，板塊熱度持續。
對於房企來說，摘牌不難，難的是產品定位，如何脫穎而出，資金快速回流。
而對於購房者來說，看到好的房源就出手，尤其在此次疫情的影響下，小戶型和剛需產品的弊端顯現，讓部分有改善需求的客群加快置業步伐；部分剛需客戶，也會將盡早提上日程；整體來看未來改善型產品在市場中的比重還會加大。建議購房者儘早出手，尤其在疫情影響這段時間，客戶底價出手或將是一個不錯的機會。
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