在經濟發展存在高度不確定的當下，好的業績無疑是提振市場信心的良藥。
3月24日晚，中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱為“奧園”）發佈2019年業績公告，財報顯示，奧園2019年實現年度營業額為505.3億元，同比增長63%；年度毛利潤為150.2億元，同比增長56%，毛利潤率為29.7%；年度淨利潤為52.2億元，同比增長78%，淨利潤率為10.3%；年度核心淨利潤51.2億元，同比增長67%，核心淨利潤率為10.1%；每股基本盈利1.56元。
亮眼的利潤指標引發股價明顯上漲，截止3月25日收盤，中國奧園股價上漲8.97%，報8.990港元，遠高於港股地產行業平均3.21%的增幅。
奧園業績還獲得了眾多金融機構的肯定，奧園財報披露隔日，野村證券發佈報告稱，中國奧園去年核心純利增加60%至41.22億元，符合該行預期，管理層定下今年銷售目標為1320億元，同比增長12%。該行表示，維持奧園目標價為14.45港元及“買入”評級不變。
業績增長符合預期
50%以上的盈利指標增速，在利潤下降已經成為當前普遍形式的房地產行業，不僅代表著極高的水準，也非常珍貴。
在3月25日舉辦的業績發佈會上，奧園首席財務官陳志斌表示，2019年奧園股東應占核心淨利潤41.2億，同比增長60%，這裡面還沒有包括2019年12月完成的舊改項目，這些數據在2020年才會入賬，這說明奧園在利潤增長方面留有充分的緩衝。此外，奧園2017年到2019年營業額年複合增長率高達63%，持續保持高質量增長，毛利率每年接近30%，核心淨利潤率也保持在10%左右，非常穩定。
鑑於較好的利潤增長，奧園董事會建議派發末期股息每股55.0分（相當於60.1港仙），派息比率35%，保持穩定寬裕的派息政策，跟股東分享收益。
對奧園利潤貢獻最大的業務仍為物業發展。財報顯示，2019年奧園物業發展銷售收入約480.91億元，同比上升61.7%，營收佔比達95.2%。對利潤貢獻的一個重要因素是奧園產品價格有所提高，2019年奧園平均售價為9227元/平，同比去年提高了2.4%，主要是已交付的物業中佔比最高的住宅性公寓銷售均價同比上漲約19.7%。
此外，奧園旗下健康生活集團也於2019年正式在港交所上市，這加快了奧園健康的戰略佈局，將物業管理和商業運營業務延伸至大健康領域。
財報顯示，奧園健康2019年實現收入9億元，同比增長45.6%，截止2019年底，奧園物業管理服務覆蓋中國13個省份、直轄市及自治區，涉及物管業務的在管面積約為15.1百萬平方米；2019年，奧園健康新開業10個商場且其中的9家商場由奧園進行商業運營及管理服務，新開業商場增加商業運營服務在管合同建築面積約36.69萬平方米。
值得一提的是，2019年奧園股價屢創歷史新高，成為表現最好的內房股之一，被獲納入MSCI中國指數、恆生綜合大中型股指數、恆生港股通名單及恆生滬港通大灣區綜合指數成分股。
對於盈利能力增長的持續性，奧園管理層信心十足。在業績會現場，奧園董事會主席郭梓文介紹，2019年奧園實現合同銷售1180.6億元（權益比83%），同比增長約29%，超額完成全年目標，成功躋身全國銷售三十強，跨入千億規模。同時，由於2019年已簽約未確認的合同銷售約1705億元，這些將在未來2年內逐步確認，奧園的利潤增長有保證。
金融機構持續看好奧園未來的發展，2020年以來，包括大摩、銀河-聯昌證券、克而瑞證券、野村證券在內機構均表示了對奧園的信心。大摩發佈報告稱，首予奧園 “增持”評級，目標價15.16港元，主因其高盈利可見性，特別是來自舊改項目支持其土儲增長。該行稱，奧園2018-2021年的年複合增長預期有53%，高於其他企業。
在業績會現場，郭梓文透露，2020年奧園銷售目標在2019年的基礎上增長12%，從目前已經披露的各家房企的銷售目標看，12%的銷售增速並不低。
支撐奧園發展的三個優勢
業內外對奧園未來發展的信心並非空穴來風，尤其在全球經濟發展存在高度不確定的情況下，投資者一定非常謹慎，這種信心背後是房企的硬核實力，接下來我們從三個方面對奧園進行解碼分析。
2019年中國正式進入城市群發展階段，對奧園來說，第一個優勢就是身處粵港澳大灣區。隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式頒佈，在粵港澳大灣區擁有大量土地儲備的房企幾乎都成為資本市場的香餑餑，而奧園深耕粵港澳大灣區長達23年，競爭優勢顯著。
粵港澳大灣區成為近年樓市最熱的區域，奧園也從區域房企成長為全國性規模房企。財報顯示，在2019年的銷售構成中，華南區域佔36%，中西部核心區26%，華東佔23%，環渤海佔11%，境外佔4%。按照銷售收入計算，在2019年實現的481億元中，華南區域佔比超過一半，高達57%，中西部核心區佔了15%，華東19%，環渤海15%，境外4%。
雖然佔據了最有利的區位，但實際上，粵港澳大灣區核心城市增量市場有限，要想真正撬動市場，還必須具備第二個優勢，那就是城市更新能力。隨著房地產市場逐步進入存量時代，房企對城市更新的熱情逐漸升高，城市更新意味著優質土儲的“糧票”。
2019年，奧園實現舊廠房、舊村、舊城的全覆蓋，在城市更新領域綜合實力進一步提升。截止2019年底，奧園擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規劃總建築面積約1425萬平方米，預計額外提供可售資源約2260億元。由於城市更新項目可通過一二級聯動開發，也可以做一級開發乃至出售實現利潤，未來奧園利潤可見性高。
財報顯示，截止到2019年12月31日, 奧園土地儲備總建築面積達4503萬平方米，總貨值約4585億元，計入城市更新項目後，總貨值約6845億元，為未來增長提供了動力。另外，城市更新降低了土地獲取成本，奧園的平均土地成本只有2536元/平方米，提供了足夠靈活定價的策略。
未來奧園還會繼續加大三舊改造的力度。在談及未來兩年拿地時，郭梓寧表示，要繼續大力推進三舊改造的項目，今年第一季度奧園已經拓展了一批三舊改造的項目，主要位於大灣區，特別廣州、深圳、珠海、東莞、佛山這五座城市。
可觀的盈利指標增速背後往往離不開優秀的管理能力，尤其是對利潤和負債的把控。除了較低的土儲成本，奧園還把重點放在了提升產品溢價能力上。2019年奧園完成了三年產品戰略的制定，全面推動了奧園A+產品的戰略。同時，奧園運營效率穩步提升，從拿地到開盤週期逐年提速，由2017年8.8個月縮短到2019年7.5個月，達到了行業標杆級的水平。
對於債務的把控，隨著信貸評級持續調升，奧園融資成本穩步下降。從2015年到2019年，中國奧園的融資平均利率穩中有降，2019年緊縮的融資環境並沒有提高奧園的融資利率，2019年奧園融資利率為7.5%，與2018年基本持平。
奧園的融資利率還在持續優化。今年1月奧園在境外做了一筆境外銀團2.3億美元3年期，成本利率低到6.5%左右；2月在境外發行短期的美元債券1.88億美金，利潤率是4.8%，國內方面，奧園發行25.4億元公司債，5年期，成本是5.5%，打破了此前的融資記錄。
目前，奧園償債壓力並不大。據奧園高級副總裁陳嘉揚介紹，奧園一年到期的短債是419億元，65%是境內銀行貸款，奧園已經償還或做好再融資接近100億元,截止2019年底，奧園總銀行結餘及現金為人民幣680.6億元，授信總額約1841億元，其中尚未使用的授信餘額為647億元，應對市場波動的能力較強。
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