前兩天跟一個做房產的朋友聊天，問他最近生意怎麼樣，房子好不好賣？他說，
很好賣。回答的毫不猶豫並且語氣裡帶著一絲得意和興奮……繼續問，新房好賣還是二手房好賣？他說，都差不多，不過最近很多人在看學區房。
說到學區房，飛墨君突然想起最近有不少諮詢老學區房裝修的客戶，準備9月份孩子升學用。鑑於此，我們就跟項目經理來聊聊關於“老房改造”的那些事兒吧！
老房子所存在的問題
① 戶型空間設計不合理
二三十年前的老房子，在戶型的設計規劃上肯定沒有現在的開發商做的那麼科學，要麼入戶沒有玄關，要麼客廳沒有窗戶，要麼衛生間只有2㎡大，省錢直接入住居住舒適度太差，那也太不甘心了。
② 採光通風不好
老房子普遍樓層數較少，尤其是一些底層戶型，回潮嚴重、採光不好、通風也不佳。
③ 牆面地面開裂發黴空鼓
牆面地面的開裂發黴空鼓與房齡有很大關係，並且基層處理不好。
④ 水管電線老化
年份比較老的房子，水管容易生鏽，容易滲漏開裂，電線也容易老化造成短路甚至火災。
老房改造流程
老房改造的流程，比新的毛坯房裝修流程要多幾個，主要多的是什麼呢？
① 判斷房屋結構
一般常見的房屋結構有兩種，磚混結構和鋼筋混凝土結構，像樓層高的新房，普遍都是鋼筋混凝土結構的，但是像二三十年房齡老房，樓層6層以下的，很多都是磚混結構。
磚混結構的房子，豎向承重採用磚牆或磚柱，水平承重採用鋼筋混凝土樓板、屋面板。這樣的房屋為了保證穩定性和安全性，最好在設計師或專業人士的指導下進行改造。
② 請設計師設計規劃翻新
老房子的結構格局很難適應當下現代人的生活方式，所以最好請設計師幫你按照生活需求規劃房子，並且指導改造。
▲作品案例：《戴珍珠耳環的少女》
▲作品案例：《石榴姐的家》
③ 原始牆面地面天花水路電路等基礎拆除
老房硬裝拆除，主要包括拆牆、砌牆、鏟牆皮、拆暖氣、換塑鋼窗等，拆改完的垃圾，要及時清理出去，方便後期施工。
在牆面翻新時要注意：
檢查牆面的受損情況：如果牆體只是一些簡單的問題，只需剷除原來的牆面漆，用水泥重新找平，再進行刮膩子、刷漆即可。
檢查牆體的牢固性：
- 如果內牆是沙灰牆，有兩種處理方法，一種是剷除直至露出紅磚重新用水泥黃砂粉刷，不過這種比較費錢週期也長；另一種方法就是在原牆上裝石膏板，防開裂，也省時間。
- 如果內牆是水泥牆，需要檢查牆體是否存在較大的窟窿、裂縫等，如果有要修補好，以確保內部牆體的牢固性、平整性和安全性。
接下來，就可以按照常規的裝修流程進行：
水電改造： 開槽布水電線路，包括水電路改造預埋、防水工程、空調線口、廚衛更改等。
瓦工工程：鋪地磚和牆磚。
木工工程：所有櫃體、護牆板、吊頂、隔斷等現場木工打造。
油漆工程：牆面刷漆、貼牆紙牆布、櫃體上色等等。
▲作品案例：《知春》
安裝工程：各種門窗、開關、燈具、五金、潔具和電器安裝。
開荒保潔：大掃除等待傢俱進場
軟裝進場，通風入住：各種傢俱、窗簾擺好掛好就可以通風散甲醛了，一般3-6個月左右就可以入住啦。
▲作品案例：《破繭》
老房改造相關問答
關於老房改造，或是二手房翻新，大家會有以下這些疑問：
Q1：一定要做水電改造嗎？
A1：老房子水電必須要改造，一是房子時間太長不知道裝修過多少次改了多少次，結頭太多，隱患太大；二是原來走的線路負荷太小承受不了太多的電器；三是原來走的線路和現在設計的要求也不一樣所以電路必須全改。
Q2：可以直接在地磚上面鋪木地板嗎？
A2：會有些影響層高，並且各種門檻石等收口問題會有一大堆，地板都鋪了，建議還是拆一下原地面吧。
Q3：刷了乳膠漆的牆面可以直接貼壁紙嗎？
A3：新牆可以，但是要刷基膜，老牆有開裂掉皮等情況要做一下基層處理才能刷基膜貼壁紙。
▲作品案例：《春華秋實》
Q4：老房子承重牆不好拆，怎麼解決採光問題？
A4：可以通過玻璃門、玻璃隔斷的方式引光入室；或者擴大原有門洞，增加光線通過。
舉個例子：
Befor&After
同樣是在《春華秋實》這套作品裡，通過打掉陽臺側的矮牆擴大門洞的方式增加採光。
總的來說，老房改造有三點最重要的：
① 廚衛牆面基層瓷磚拆除後要重新粉刷做找平。
② 承重牆難以識別，無法準確辨別情況下不要拆牆。
③ 水路電路需要全換，按照新的生活需求規劃設計。
此外，與新房相比，老房的入住率比較高，裝修施工很容易影響鄰居生活，因此在裝修時要提前跟周圍鄰居打個招呼，協調好鄰里關係，以免後期裝修過程中遭遇投訴，延誤工期。
閱讀更多 李秀玲設計師 的文章
