房地產的宿命，終究要走向哪裡？

一、前言

　　我曾經幾次表達了自己對房地產的研究觀點：如果房地產市場也像金融市場一樣分為多頭和空頭兩方，那麼雙方的焦點是房價未來是否上漲。剛需其實是這個市場一個基石，它支撐市場穩定一個因素，但不一定是促進房價快速上漲的因素。因為，有一個核心的問題是，房子對於首套剛需來說，它不是一個投資品，而是必需品。

　　以上是對最近房地產市場一些背景事件的說明。也許正是於平淡中見波瀾，市場在發生微妙的變化，市場才會對某些事件很敏感，甚至出現過度解讀的情況。但根據我自己的觀察、思索與分析，房地產將迎來終局，這裡說的終局不是行業的終局，而是以往模式的終局，市場表現形態的終局，預期的終局，最終是價格的終局

　　二、房地產市場運行規律

　　市場經濟的頂層邏輯或者說基礎邏輯就是供需理論。雖然經濟學在不斷髮展，但很多理論都是在供需理論的框架下展開的，只是研究的側面不一樣，或是專注研究供求面的東西，或是研究需求面的因素，或許研究供需變動對價格走勢的影響。我認為，房地產市場一樣遵循供需理論。

　　對於房地產行業分析，恆大首席經濟學家任澤平有一個著名的論斷——“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。這句話怎麼理解？

　　短期看金融。說明信貸政策對短期房價走勢影響比較大。從以往的經驗來看，短期的信貸政策確實對房地產市場影響比較大，但歸根結底是對加速了需求的釋放，從而導致的量價齊升。為什麼這麼說？中國房地產市場起步比較晚，加上城市化進程也是在很短時間完成的，積累大量的剛性需求，一旦信貸政策放鬆，這部分需求就會加速釋放；另外，中國市場的跟風習慣比較嚴重，一旦市場有些風吹草東，非理性跟風買入的人就很多。

　　中期看土地。這句話好理解，土地是制約中期供應的核心要素。由於考慮生態環境、配套承載能力、建造成本、居住效率等因素，容積率不可能無限高，所以作為麵粉的土地供應就顯得很重要了。為什麼深圳這些年房價上漲的這麼猛，主要就是因為深圳的轄區面積很小，能夠供開發的住宅增量用地很少，而存量用地的獲取週期太長，在一定時期內製約的新增供應。

　　長期看人口。最後一句話其實道出影響房地產市場最核心問題——人口，也就是需求面的東西。說到底信貸政策可以調整，土地稀缺都是相對的，就算是深圳轄區小，可以去擴容、可以填海、可以去周邊城市、可以提高容積率。所以長期來看，影響房地產市場的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。人口的流入，尤其是高素質人高，不僅帶來的是住房的需求，同時也是改變產業結構，促進了經濟增長，進而提高了購買力。人口決定了需求，購買力決定了均衡價格的高度。

　　因此，供需理論仍是房地產市場運行的核心規律。

　　三、市場環境的變化

　　自從廣州率先發布“租售同權”的政策以後，房地產的政策環境開始發生根本性的轉變。接著是，各大城市開始跟進，並且都開始發力發展租賃用房、保障性住房等等。至於“租售同權”對市場究竟會造成怎樣的影響，我在之前的文章中很詳細的論述過，這裡就不贅述了。這些政策不同於“限購、限貸”這樣的政策，後者是通過壓制需求來使得市場在某段時間達到平衡，而近期的政策是從供應端出發加大市場供應量，同時在逐漸改變附加在房子上的其他價值。

　　說到底，近些年出臺的政策才是真正的長效機制。包括建設保障性住房、發展租賃用房、租售同權等政策都是房地產長效機制的重要組成部分。當然還差最後一道政策，就是房產稅。相信，房產稅出臺後，中國的房地產長效機制就基本上完成。長此以往，中國的房地產市場竟會逐漸新加坡化。

　　另外，就是中國在快速去地產金融化過程之中。過去的10年，中國的房子，尤其是一二線城市的房子，越來越金融化了。流動性寬鬆為房地產金融化創造良好的條件，但近些年中央的主基調一直是在去槓桿，尤其是要去地產行業的槓桿。地產去槓桿是多杆齊下的，開發層面的融資渠道被條條封住，投資性需求的購房融資基本上也是斷奶了，以房產作為抵押物的資產抵押貸款也是一而再再而三的壓縮。去金額化也將是未來地產行業的一個基本特徵。

　　四、房地產的未來

　　房地產的未來，大家最關心還是房價的走勢。從整體來說，

　　對於開發商來說，房地產下半場的玩法和當前的玩法將會完全不一樣。下半場在於如何運營存量物業以及運營租賃用房，想玩轉這種模式，必須能夠與金融結合起來，上層對租賃住房的資產證券化已經是放的很寬鬆了，但真正的靠權益型REITs實現投資退出仍是任重而道遠，需要解決估值問題、回報率問題、稅收問題和法律問題（我會抽時間撰文系統的闡述這些問題）。當然，會有很多的開發商沒機會參與下半場，因為他們或許會在市場鉅變過程中死掉，或者被收購被併購。

　　這就是這個行業的宿命。

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