文|凱風
樓市鬆綁，再現“一日遊”。
01
春節至今，至少有5個城市樓市新政遭遇“一日遊”尷尬。
3月24日，浙江海寧官方媒體表示：當地將放開住房限購1個月，1個月後繼續執行限購。
試圖鬆綁限購的不在少數，但只鬆綁1個月的相當少見。這是典型的邊緣性試探，當地似乎以為，1個月鬆綁，既不違背“房住不炒”的政治大局，又能快速刺激樓市。
當晚，這一消息就被刪除。當地表示，目前仍按照原定政策執行。
在此之前，3月15日，山東濟南出臺新政，在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受限購政策約束。
所謂二星級綠色建築，實際上只是環保標準，符合這一要求的不在少數。正因為這一點，該政策被視為變相繞開限購的另類信號。
然而，2天后，該新政即被撤回。
再往前，3月12日，陝西寶雞發佈15條新政穩樓市，其中明確提到，各銀行要積極爭取降低首套房貸款首付比例，公積金貸款最高額度從40萬調整到50萬。
當晚，不到12個小時，該文件從官方網站刪除。
這與河南駐馬店類似。
2月初，駐馬店出臺新政，將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元；首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%。
一週後，當地被河南省政府約談，要求提高政治站位，堅決貫徹“房住不炒”的定位，切實落實城市主體責任。
此外， 3月初，廣州出臺了放寬公寓限售的重磅政策。僅僅時隔一天，該文件就被撤下。
02
同一時間，還有一些城市的新政暢通無阻。
3月20日，蘇州出臺人才新政：全日制本科可以直接落戶蘇州，大專繳納6個月社保可以落戶，高端人才最高獎勵40萬。
無獨有偶，早在3月18日，佛山出臺人才新政，擁有中專或大專學歷可優先申領優粵佛山卡T卡。據佛山的限購政策，T卡的非本市戶籍人才享受佛山市戶籍人口購房政策。
蘇州、佛山均屬萬億GDP城市，一個與上海相鄰，一個與廣州接近“同城”。2019年，蘇州新增人口2.82萬人，佛山新增人口25.29萬人。
這兩城的人才新政，與深圳、杭州、武漢、西安等地的新政並無太大差別，都是搶人大戰白熱化之下不得不做出的選擇。（參閱《大分化！京滬向左，廣深向右，強二線崛起》）
當然，必須明白的一點是，對於限購城市來說，落戶資格等同於購房資格。
可以說，任何一輪搶人政策，既有搶人之效，也不無刺激樓市的目的。
03
與二線城市不同，三四線城市的新政更進一步。
3月初，浙江溫州出臺人才新政，優秀大學生以上人才在溫州可享受購房打7折優惠，而長江學者、省特級教師等高端人才可享受
5折購房。
當然，7折購房並非沒有限制：這些房子屬於共有產權房，且10年內不得上市流通，不能用於再抵押貸款，10年後方能轉換為完整產權。
比溫州更進一步的是湖南衡陽。
2月初，湖南衡陽出臺17條新政穩樓市：買房補貼契稅，本科生購房補貼5萬。
早在衡陽之前，四川自貢市富順縣、四川達州市就先後出臺樓市新政，對購房予以財政補貼。（參閱《買房補貼重出江湖，影響有多大？》）
這些購房補貼，並非僅僅針對高學歷人才而設，而是面向所有購房者，包括農民工在內，與2015年鼓勵樓市去庫存可謂如出一轍。
04
有的樓市新政遭遇“一日遊”，有的卻暢通無阻，為什麼會出現截然相反的局面？
這其中的核心在於，樓市新政，到底是為穩樓市、搶人才，還是刺激房地產而來？到底是為紓困託底而來，還是為重啟房價而來？
我們有三個判斷：
其一，基於穩樓市的新政能夠暢通無阻。
所以我們看到，在疫情影響之下，幾乎所有城市都出臺了放寬預售門檻、延遲繳納土地出讓金、提前撥付預售監管資金。
這些舉措都是為了防止開發企業陷入困境，本質上都還是“紓困”。
其二，基於搶人才的新政，基本不會受到太多限制。
在戶籍與限購捆綁的樓市調控格局中，搶人才與託樓市可謂一體兩面。搶人才，勢必要放開落戶資格，而一旦放開落戶資格，自然會進一步影響到樓市。
不過，在全面放開落戶限制的大背景下，搶人大戰將會獲得政策的加持，無論是爭搶高學歷人才還是爭搶年輕勞動力，也不會有太多阻礙。
其三，旨在刺激樓市的政策，旨在試探調控紅線的舉動，則會持續遭遇“一日遊”的尷尬。
經過不同城市的遭遇，不難發現，遭遇“一日遊”的政策主要有兩類：一類是直接放開限購，另一類是放寬限貸。
可見，無論是放寬預售門檻還是分期繳納土地出讓金，都只是小打小鬧，屬於技術性調整，不會對樓市大局造成太多明顯影響。
相反，限購和限貸，以及宏觀層面的降息（5年期LPR利率），可謂樓市調控關鍵中的關鍵。
這些口子會不會開、能開多大，則關乎未來房價的走勢。
05
熟悉歷史的人都知道，2008年和2015年，在經濟壓力之下，樓市曾經兩次重啟，房價先後創出新高。
這一次，經濟壓力更甚於當時，為什麼刺激樓市的行動不受待見？
原因很簡單，週期不同，經濟發展階段不同，樓市風險不同。更關鍵的是，比房地產更重要的東西太多了。
最近，高層會議提出“六穩”——穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，就足以說明什麼是最重要的。
可見，
穩就業第一重要，穩外貿穩投資同樣重要，而穩樓市只能處於從屬地位。
回到當下。這一次疫情衝擊，內需和外貿先後承壓。隨著國內疫情形勢全面好轉，內需壓力逐漸釋放，然而國際疫情形勢愈發嚴峻，外貿空前承壓。
顯然，無論內需還是外貿，都關乎就業和經濟的基本盤。
而地產固然能刺激經濟，但也會帶來一系列的負面影響，難以徹底扭轉實體經濟面臨的困局。
樓市最好的局面，當屬維穩性橫盤。
這樣既能解決剛需燃眉之急，又不至於拖累經濟，同樣也避免帶來新的民生問題。
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