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從1998年開始，中國房地產走出20年的牛市。雖說全國基本都是普漲行情，但國土遼闊，城市懸殊，不是每一輪上漲都是雨水均沾，也不是所有城市漲幅都一致。
那麼過去，哪些城市房價漲幅最高？哪些城市不漲反跌？哪些城市最有前景？
看得懂A股，就能看懂中國房價。
今天這篇文章，帶你用A股投資的哲學，看透中國房價的一些秘密。
1、過去8年，成長性最好的城市是哪裡？
這是本文的核心問題，我們將在接下來的幾個子問題中，為你一一解答。
先看總的數據。
以下是2011-2019年中國主要城市房價漲幅排名：
大致可以分成4個梯隊：
第一梯隊：深圳，以超過兩倍的漲幅，遙遙領先。
第二梯隊：漲幅超過1倍的11個城市，分別是福建的廈門、福州，一線城市北京、上海、廣州，以及新一線城市武漢、南京、鄭州，強二線城市東莞、合肥、濟南等。
第三梯隊：漲幅在50%-100%之間，以中西部城市為主。
第四梯隊：漲幅在50%以下，包括東北的三大城市瀋陽、大連、哈爾濱，三個沿海城市杭州、寧波、青島。
從這份名單裡，我們可以得出幾個結論：
第一，深圳無疑是過去幾十年中國最耀眼的成長股，從過去的招商、平安、華為、騰訊，到近年來崛起的大疆、比亞迪，到今年氫燃料電池概念的龍頭雄韜股份，科技公司是一批批的湧現，基本面極其強大。
這種基本面，目前還是獨一份，未來就是奔著硅谷灣區龍頭的地位去的。
第二，漲幅排名靠前的城市，全部是一線城市、新一線城市、強二線城市，中國城市的都市圈化、集中度提升趨勢十分明顯，這跟A股各大行業的集中度提升邏輯基本一致。
第三，漲幅排名墊底的，主要還是產業轉型緩慢的東北城市為主，這也跟前面講到的三北垃圾股所在區位基本一致。
身處垃圾股聚集的板塊，即使本身作為龍頭，也很難不受到影響。
第四，作為近年來的網紅城市，杭州和成都的房價漲幅分別為39.90%、56.55%，竟然跑輸大市。
2、長三角都市圈哪些地段漲幅最快？
a，上海的黃浦區漲幅第一
上海的黃浦區無疑是華東最值錢的地段，也是漲幅榜排名第一。
南京的建鄴區是江蘇最值錢的地段，同樣是長三角漲幅榜排名第二。
很明顯，在過去的八年，長三角地區沒有出現政治中心的轉移，因此缺乏優質的成長股明星，令藍籌股得以大行其道。
而杭州、浦東新區等產業新秀，又因為過早的炒作，導致估值泡沫，需要時間去消化。
b，蘇州的張家港漲幅靠後，杭州的淳安、桐廬甚至出現巨大跌幅
在長三角的核心區，竟然出現了張家港、淳安、桐廬等房價滯漲、下跌的地區，讓人震驚。
這充分見證了上一輪房價暴漲，所帶來的巨大泡沫後遺症。
以張家港為例，當該地區的鋼鐵行業（沙鋼）深陷困境，轉型受挫，高昂的房價便不再具有支撐力。
它的境遇，跟京津都市圈裡的唐山，幾乎一致，後者同樣是以停滯的房價，在板塊裡排名墊底。
在基本面投資中，有一句格言值得反覆銘記：
千萬不要買夕陽產業的股票，它們是價值的毀滅者。
房價又何嘗不是如此。
3、中西部哪些地段漲幅最快？
a，武漢的武昌區、合肥的政務區漲幅耀眼
兩個地區的漲幅，甚至超過了長三角排名第一的上海黃浦區。
主要的原因，兩個地段略有不同：
武昌區，可以認為是中部的科技與商業中心，依賴於其旁邊洪山區的華中科大，光谷的崛起，大量科技公司在此落戶，又有一線江景，緊鄰漢口商圈的人氣，得天時地利。
合肥政務區，則是得益於合肥政治中心的遷移，類似於中部版本的“通州區”。
當然，合肥本身也是這個十年崛起的經濟明星之一，有中科大的優質人才，有京東方、合肥長鑫的面板和半導體工廠，前景燦爛。
b，鄭州的鄭東新區漲幅跑輸大盤
從基本面的角度，過去十年屬於中國經濟升級、產業轉移的黃金十年，中西部地區得益於沿海製造業的轉移浪潮，崛起了一批經濟明星。
武漢、成都、合肥、鄭州、重慶，就是其中最著名的五朵金花。
武漢的武昌區（22303）、成都的錦江區（20097）、合肥的政務區（18803）、鄭州的鄭東新區（17285）、重慶的江北區（14911），則是其中最值錢的地段之一。
但跟其它板塊相比，鄭東新區明顯跑輸大盤，以36.17%的漲幅排名墊底。
原因很簡單，跟杭州一樣，估值泡沫在作怪。
c，三四線城市整體漲幅溫和
中國人經常有一種結論：中國房價漲幅驚人，是世界上最好的投資品種。
但其實，在過去8年，這個結論只適合於產業繁榮、人口流入較多的一二線核心城市。
中國的房價其實已經開始了分化，普漲成為過去式。
簡單來說，可以分成四個梯隊：
第一梯隊：一線和新一線城市，如武漢、成都、合肥、鄭州等核心區，過去8年的漲幅在100%以上。
第二梯隊：大部分省會和二線城市，如西安、貴陽、南昌、太原等，普遍漲幅在50%-100%之間。
第三梯隊：省內排名第二的城市，如洛陽、綿陽、宜昌等，普遍漲幅在0-50%之間。
第四梯隊：四五線城市，甚至三北地區的二三線城市，如銀川，房價負增長。
原來不止是黑龍江的鶴崗，這種山溝裡的五線資源型小城市，房價在負增長，甚至連寧夏的區府銀川，都出現了房價的下跌，必須警惕！
其實從上表中可以看到一個事實，中國的房價，只有少數一二線城市，個別三線城市，還有上漲動力；
其他絕大多數的四五線城市，都已經處於零增長，甚至是負增長的區間。
畢竟，中國的人口已經進入存量時代，城市化已經進入後期，未來的主旋律將是提升都市圈的人口集中度。
4、未來十年，中國有哪些最值得投資的地段？
兩種投資思路，一個是藍籌股，一個是成長股。
藍籌股的代表，無疑是北上深三大一線城市的核心區，即使很貴，但由於強勁的基本面（產業繁榮+人口流入），仍然將會躺賺。
成長股的代表，則是京津、長三角、廣深、成渝、武漢、鄭州，六大都市圈的科技中心+政策受益地段。
1、京津
通州、順義還會繼續受益，並向廊坊的北三縣（三河、大廠、香河）擴大輻射範圍。
但下一個十年的明星板塊，無疑是雄安新區周邊。
根據相關媒體透露出來的信息，2018-2019年，雄安主要乾了三件事：
高標準制定規劃、白洋淀生態治理、低端產業清理退出。
這兩年，每年的投資規模都在3000億元左右，集中在交通和環保方面。
2019年9月，北京新機場落成，其中一個重要功能就是服務於雄安，相關的京雄高鐵也已經火速動工。
預計未來的幾年，隨著基礎設施的大幹快上，政策推動下的企業、政府單位遷移和落戶，周邊縣市的房地產潛力將成為投資市場矚目的焦點。
2、長三角
上海的浦東新區和杭州的濱江區，高科技產業聚集，無疑是成長性最好的地段。
另一方面，經過漫長的估值消化，現階段兩地的房價已經趨於合理。
兩個地段中，又以杭州的濱江區更受矚目，這裡雲集了阿里巴巴、網易、海康威視、大華股份等本土科技巨頭，擴張和輻射能力都更強。
3、廣深
深圳南山科技園-前海金融中心-寶安機場-東莞長安濱海灣-南沙自貿區-廣州大學城-廣州科學城。
這條直徑100公里的地段，無疑是大灣區最精華的板塊，雲集了科技、金融、交通、貿易的所有要素，閉著眼都能感受到皇冠上亮閃閃的光芒。
皇冠上的明珠，必然是前海金融中心。
4、中西部
成渝、武漢、鄭州，三大都市圈將成為產業聚集、人口流入的中心。
目前來看，武漢的科技產業仍是表現最出色的，尤其是光纖通信（郵科院）、激光產業（銳科激光）、半導體產業（長江存儲）、互聯網（鬥魚），都已經有了一批本土龍頭。
事實上，從政策支持力度而言，武漢並不如成渝，甚至貴陽，而武昌區的房價能在中西部排名第一，完全是得益於其崛起的本土科技產業。
從這個角度來說，武昌區和它旁邊雲集了眾多高校（武大、華中科大）的洪山區，將在未來穩居中西部最值錢地段的寶座。
漢口區-武昌區-洪山區，商業中心的轉移和成長股的脫穎而出，就在這脈絡中清晰可見。
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