恆隆集團掌門人陳啟宗
秦佳麗/文
幽默，犀利，商業物業香港內地“兩開花”，屢登“香港福布斯富豪榜”TOP50，是業界對於陳啟宗的普遍印象。
作為恆隆集團掌門人、年逾古稀的陳啟宗，帶領這家港系大型房企於走過了第一個“甲子”，於2020年步入發展第60週年。趁3月24日集團年報之際，以股東函為媒介陳啟宗展開了一次對恆隆集團、連帶香港內地房地產形勢剖析和展望。
這種情形難得一見。10年前的50週年慶典，恆隆集團只舉辦了小型私人活動，從世界各地邀請前任主要員工赴港聚會。“那是一段饒有意義而十分美好的時光，但我們恐怕要多等40年才會再舉辦類似活動。在此之前，我們會平實地繼續做我們最擅長的事——為股東創造價值。我們樂在其中！”陳啟宗說。
根據最新業績公告，截至2019年底，恆隆集團收入減少6%至港元94.35億元。股東應占純利增加29%至港幣68.16億元。每股盈利相應上升至港元5.01元。陳啟宗表示，集團成績不差，但他肯定，未來會更好。
他似乎具備說這番話的底氣，憑藉其1991年接班集團董事長以來 “做對”的兩件事——進軍內地，安穩度過亞洲金融危機。1992年，陳啟宗正式踏足內地投資，一早選定上海，落地建設恆隆廣場、港匯廣場。迄今，這兩個地標仍是恆隆集團在內地“最賺錢”的項目，在2019年內地九大物業租賃組合的43.82 億元總收入中，僅這兩家廣場的租賃收入便超過14億元。
另一番扭轉局面的操作是應對亞洲金融危機的先知先覺，在大量地產商樂觀地高價囤地之時，陳啟宗沒有買進一塊土地，甚至還出售地塊，套現20億港元，保證了危機之後能有大量現金流。金融危機過後適時抄底，低價收購土地，一躍成為當時地產巨頭。
多年後，不少人習慣用“踩準”一詞形容陳啟宗的戰略，但實際上，他總結出了恆隆集團佈局的幾大因素：時機有利，選址正確，策略明智。在他看來，地產行業的興旺蕭條自有周期，但能完美捕捉這些週期的人不多，即便是恆隆地產一開始選擇佈局商業地產也有踏錯——購入商業地產項目作長期持有，卻沒有怎麼興建住宅出售。“我們完全低估了上世紀70年代和上世紀80年代香港的住宅樓市興旺潮，相反，把資金投進商業地產市場。”
但接下來的局勢有了反轉。對比東南亞及中國臺灣後，陳宗啟認為未來值得投資的物業市場在內地，內地值得投資的領域是商業物業而非住宅。
“成功的首要因素是找到合適的營商地點。內地具備兩個最重要的特質：穩定和增長，使之成為營商的好地方。”陳啟宗說，“本人相信在內地建造並出售住宅的全盛時期可能已經過去。這30年來，該領域已經孕育出30多家巨頭公司，新參與者很難強勢突破。但商業物業總有市場。”
以下為恆隆集團2019全年業績報告董事長致股東函正文（稍有刪減）：
對中國人而言，60年一個甲子，是一個完整的循環，具有特別意義。今年也是恆隆集團的60週年誌慶。因此，在此時簡述一下公司的歷史，正是適合不過，就如中國人所說：溫故而知新。
上世紀50年代中期起，本地華人的住宅地產發展商開始冒起，我們的創辦人陳曾熙先生便是其一。恆隆迅速冒起，可說是這新市場的重要一員。可惜，那是我們這段光輝歲月的尾聲。在上世紀70年代，我們犯了幾個策略上的錯誤，大大拖慢了我們的發展。首先，早期獲利使我們變得保守。我們購入商業地產項目作長期持有，卻沒有怎麼興建住宅出售。部分在上世紀70年代初持有的投資物業至今仍然在我們的地產組合中。
其次，我們當時的管理層對香港的未來沒有信心，因此完全低估了上世紀70年代和上世紀80年代的住宅樓市興旺潮。
當我們在上世紀80年代初覺醒，並躍入市場時，我們遇上了1982年中英兩國就香港前途的談判。市況惡劣，幸好我們捱了過去，全靠我們的投資物業讓我們有穩定的租金收入。即使如此，我們仍然需要銀行的幫助才撐得住。
你可以說投資商業物業是我們錯誤的一步，但隨之而來的租金收入最終助我們脫困。直到1986至1987年，我們才走出困境，往後再花了許多年，財務狀況才恢復至穩健水平。
我們是如何從後趕上的？錯過上世紀70年代和上世紀80年代的牛市後，本人在1991年1月接任董事長一職，任期大致可分為三個階段，各階段為期七年，分別為“蓄勢待發”、“奮起直追”和“展翅騰飛”。
1991至1997年間，我們鞏固財務狀況，等待重大機遇；1998至2004年，我們在亞洲金融危機的餘波中把握機會，奮起直追，在香港住宅銷售賺了不少，上海的初步成功也令人鼓舞；2005至2011年，上海的兩個物業大放異彩，我們亦以低價在數個內地城市購入多幅地塊，供未來發展之用。當時本人收筆時推測，先前的決定播下了種子，接下來便是收成的黃金時代。
我們在2019至2025年7年間將會落成的項目勢如破竹。在未來數年，應有可觀的內部增長。2019年的業績印證了這一點。上海及上海以外的廣場、瀋陽皇城恆隆廣場、無錫恆隆廣場和大連恆隆廣場。上海港匯恆隆廣場仍在進行資產優化計劃，表現仍然強勁；濟南恆隆廣場發展堅實，一直有穩定的貢獻；瀋陽市府恆隆廣場及天津恆隆廣場即使相對較弱，也在漸入佳境；去年8月開業的昆明恆隆廣場廣受大眾歡迎。
展望未來，我們業務的兩個主要組合（內地租金及香港租金）表現會有所不同。後者的市場相對成熟，如果市場環境與過去兩三年相若，我們預計每年約有3%的增長。然而，社會動盪可能帶來改變，更令人擔憂的是香港的長遠未來。
對恆隆而言，我們過半業務現時都在內地，在未來數十年裡，可能仍會是世界上最穩定的地方之一，經濟增速很可能會是西方國家的兩倍。內地具備兩個最重要的特質：穩定和增長，使之成為營商的好地方。
從商40多年來，本人學到兩件事。實現長久成功的最關鍵因素不是一個人有多聰明、有多博學或人脈關係有多廣；成功的首要因素是找到合適的營商地點。我們無法抗衡營運所在地的宏觀大環境。
作為一個華人，在第二次世界大戰後數十年裡，哪個地方最適合賺錢？事後看來，本人會說：迄今為止是香港，往後或許是內地。過去60年來最重大的兩件事，必定是內地改革開放和香港迴歸祖國。兩者都為我們的業務帶來絕佳的機遇。
但本人相信，在內地建造並出售住宅的全盛時期可能已經過去。這30年來，該領域已經孕育出20至30多家巨頭公司，規模之大位居世界前列。這些公司現已根深葉茂，實力雄厚。若經營不慎，其中一些仍有可能會倒下，否則強者越強，新參與者很難強勢突破，只能在利基市場蓬勃發展。
事實上，本人認為唯一值得投資的內地物業市場，就是我們選擇了的領域而非住宅物業。這並非意味住宅市場不再有獲利的機會，而是在風險調整的基礎上，我們比較喜歡商業物業。根據預測，中國經濟仍會比大多數甚至所有西方國家增長得快。個人消費在未來多年可能每年增長接近10%，應該會超過國內生產總值增長。個人消費行為會繼續改變，亦即從重量變為重質。優質商品將會大受歡迎，例如在著名購物商場買賣的名牌商品。這對我們的購物商場有百利而無一害。
未來的12個月，我們在內地應會表現出色，延續2019年佳績。我們在香港的業務表現很大程度上取決於這次社會動盪如何結束，現時沒有人能預計結局如何。但這十年來我們已經大大減少了對香港租金收入的依賴，未來也會持續減少。
在這裡要向恆隆說一句：60週年快樂！本人亦應藉此機會感謝過去與現在對我們的成就貢獻良多的所有同事。我們往績不差，但本人敢肯定，未來將會更好。
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