去年平安夜的前一天，十幾輛挖掘機突然闖進了廣州龍洞水庫畔，一片風景秀麗的別墅區裡，打破了鳳凰山的寧靜。隆隆作業幾個小時後，小區內27棟價值千萬的別墅，在挖掘機的“魔掌”下，化為瓦礫。
水庫的另一邊，有不少人在圍觀著現場的一地狼藉。惋惜者有之，慶幸者亦有之。
他們之中有的人猜測，別墅被拆的背後，有太多剪不斷、理還亂的政商關係；也有的人說，這只不過是去年下半年以來，全國拆違浪潮的又一“犧牲品”。
無論是出於什麼原因，對於這片別墅的所有者——頤和地產來說，總價值高達6個億的資產灰飛煙滅，足以讓這家深陷危機的“百強”地產公司，經營狀況雪上加霜。
然而誰也沒想到的是，一波未平一波又起。僅僅一個月後，“新冠”疫情爆發，全國的房市瞬間“冰凍”，更是將頤和地產推向了生死時刻。
對於董事長何建梁來說，在2020年的這個冬天，每一個夜晚都漫長得令人輾轉難眠…
01
1976年，畢業於西安外語學院英語系的何建梁，被分配到了廣州遠洋公司，開啟了他8年的海員生涯。
（西安外國語學院畢業照）
在這幾年裡，何建梁前後走過了幾十個國家。他和改革開放初期的很多國人一樣，第一次認識到了中外的巨大差距。
因為自己的工資太低，何建梁在西歐採買生活用品時，只敢去舊貨店。在店裡，他通常還要和店主討價還價一番，很多時候還會因為折扣不夠多，把挑好的東西又放回去，以至於店主非常地反感。
所以後來，店主一看到有中國船員來了，馬上喊“Go Away！”。而對於同樣處於社會主義敵對陣營的蘇聯船員，店主卻會笑嘻嘻的說“Welcome”。
這種差別對待，讓年輕的何建梁心裡受到了巨大的刺激。他暗暗地對自己說，今後一定要創造出超越西歐國家的作品。
一顆理想主義的種子，就此種下。
十幾年後，鄧小平的南巡講話，掀起了國內第二次改革風潮。當時已經升任廣州遠洋旗下“遠洋賓館”總經理的何建梁，也看準了機會，和其他賓館員工共同籌資，建立了廣州遠洋投資公司，並從此與地產行業結下了不解之緣。
那是一個地產行業群雄並起的年代。同一年的廣州城內，李彬海在一個20多平米的辦公室裡創建了保利。40公里外，楊國強已經在開發第一期順德碧桂園。
很快地，何建梁和他的遠洋投資，在試手了幾個公寓和酒店項目後，也迎來了第一個“大工程”。
1996年，公司簽下了白雲山北麓、南湖畔近20萬平方米的土地。這塊地，今天距離廣州地鐵3號線“永泰”站，不過700米。不過在20多年前，那裡還是一片荒蕪，附近只有零落的農村和塵土飛揚的黃泥路。
但是就在這張“白紙”上，何建新規劃起了他理想中的城市。
他將這個項目命名為“頤和山莊”，寓意著一片類似於頤和園般的山水園林。山莊中，不但設計了熱帶雨林、山頂公園等景觀，綠化率高達46%，甚至連酒店、會議中心、學校等配套設施也是一應俱全，儼然具備了歐洲豪宅的風範，先進的設計理念開廣州乃至全國之先河。
（1999年開盤的頤和山莊）
在經歷了近4年的開發後，1999年的夏天，頤和山莊一期公寓開售。183套多層住宅，開盤3天內即售罄。第二期300套公寓，也是不到一個月就銷售一空。
而最受人關注的頤和山莊三期別墅，其開盤價格就達到了每平米6000多元，比當時北京二環的均價還要多出2000。
頤和山莊一炮打響，讓專注於做精品住宅的何建梁掘出了第一桶金，更讓他堅定了自己“慢工出細活”的理念。他從此決心，將頤和地產打造成為“中國豪宅的領先者”。
沿著這條路，何建梁的豪宅生意，在21世紀的頭十年，繼續順風順水。
中國加入WTO之後，廣東地區的外向型經濟持續騰飛，富豪階層壯大。何建梁的團隊也在銷售過程中，認識了不少新的客戶。
即使是在2008年金融危機期間，頤和地產依然能憑藉著這些人的購買力，逆勢突圍。
當年7月，在頤和山莊不遠處的南湖度假區內，頤和地產推出了廣州獨家的高爾夫別墅項目——頤和高爾夫。首期別墅，開盤3個月即售罄，其中一棟定製別墅甚至賣出了1.68億的天價，不但創造了廣州記錄，更是讓頤和賺足了市場的眼球。
那是何建梁一生中最高光的時刻。
雖然當時有同行評價頤和做豪宅，開發週期長、週轉慢，擴張速度較碧桂園、保利等一同起步的企業慢了很多。但是何建梁並不以為意，他認為，速度與風險相生相伴，只有保持穩健，才能讓頤和地產平安無虞。
“你是要發展得快？還是要發展得長？”何建梁曾經這樣反問採訪他的記者。
02
那個時候，何建梁肯定沒想到過，因為地產調控的到來，現實會給他的這句反問，一個截然不同的答案。
2011年，在“四萬億”刺激下發展過熱的房地產行業，踩下了第一腳剎車。廣州地區，政府公佈了地產調控“穗十條”，給當地樓市套上了“限購”的緊箍。
頤和的廣州豪宅項目受到了尤其嚴重的影響。當年公司推出的盛世花園6期樓盤，開盤半年內僅賣出4套，去化率為3%。
不僅如此，頤和一向擅長的旅遊地產，也在融資政策上受到了大幅的限制。因為拿不到銀行的開發貸，頤和的融資全面轉向信託產品。
在銷售和融資端都碰了釘子的何建梁，終於感受到了業績壓力，開始加快擴張速度，並將目光投向全國其他二三線、樓市政策仍較為寬鬆的地區。
不過在經營思路上，倔強的他依然堅持著做精品的初心。據副總裁董清波介紹，瀋陽的“頤和城”項目，開發週期長達6-8年。以至於當地的媒體，將頤和的造城時間，拿來同"碧桂園速度"作比較。
頤和在各地的擴張，最終搭上了中國房地產牛市的最後一班車。2015年，公司的名字出現在“房地產百強”企業名單中，位列第66位。
不過這時的頤和，已是強弩之末。
兩年後，樓市調控進一步收緊，頤和一直依賴的信託融資通道，也在政策高壓下逐漸關閉。2017年，頤和在大本營廣州的銷售額，僅有2.8億元。而同期“保萬碧”三家，在廣州的銷售額均超百億。
這一年，跟隨了何建梁十幾年的副總裁趙長清，選擇出走。
銷售慘淡、高管離職，理想主義者何建梁終於認識到了中國房地產行業的現實：
“只有發展的快，才能發展的長”。
最終他選擇屈服，表示頤和也要接手一些“舊改”、中低端項目。然而，他醒悟的太晚了。
2019年，在融資通道進一步收緊的壓力下，被各地項目不斷“吸血”的頤和終於支撐不住，資金鍊開始斷裂。
9月份，頤和發行的10億元私募債“暴雷”，讓公司瞬間陷入到輿論的漩渦之中。兩個月後，廣東證監局針對頤和地產的違規行為，向何建梁予以警示。
（廣東證監局對何建梁出具警示函）
在債務危機面前，何建梁不得不“斷臂求生”，前後將瀋陽、廣州等地苦心經營多年的項目，出讓給恆大、保利等大型房企。
去年年底，頤和發佈公告稱，已經通過部分償還、達成和解等手段，解決了大部分違約債務問題。
然而，頤和2019年中期的財務數據卻揭示出，目前公司賬上的流動資金僅有3億元，1年以內的到期債務卻多達13億。
顯然，何建梁的噩夢仍沒有結束。
03
這兩天，恆大在全國75折售房的消息，轟動了市場。不少人指出，恆大的這次打折，宣傳成分居多：有的樓盤拿不到這麼大幅度的折扣，有的樓盤玩起了營銷套路，更有的樓盤拒不執行這一政策。
然而，恆大的這次宣傳，確實能反映出疫情期間，房企所面臨的現金流壓力。就在1月22日，恆大發行了一筆利率高達12%的美元債，比曾經遭遇過債務危機的佳兆業集團，還要高出1.5個百分點。
作為業內的Top3，疫情面前恆大所面臨的生存壓力，顯然不是最大的。真正面臨死亡威脅的，是像頤和這樣、本來就在掙扎求生的中小房企。
頤和走到今日的落魄境地，究竟做錯了什麼？在房屋質量問題頻頻，高週轉模式被口誅筆伐的今天，何建梁的理想主義和工匠精神，正是我們所追求的。
（2018年，上海碧桂園工地事故）
然而何建梁的“原罪”，或許也在於此。他錯判了近10年來的政策走向，過於重視品牌質量，而忽視了規模擴張，以至於讓頤和失去了向上突破的求生機會。
頤和的問題，是當前所有中小房企要面臨的共同難題。
一方面，他們面臨著融資的艱難。信託通道中斷，銀行融資受阻，連過去放開發貸十分激進的興業銀行，也表示現在也只做排名前50的客戶。
另一方面，他們又無力應對銷售的疲軟。絕大多數中小房企，無法擠進一線市場，只能留守在小城市的“一畝三分地”裡。然而，去年三四線城市的房地產庫存進一步高企，平均去化週期上漲了0.4個月。預示著樓市冷暖的土地成交量，更是大幅下滑了11%。
疫情當前，全國的新房成交量同比已經下降超過九成。對於像頤和一樣、本就處於生死一線的中小房企來說，僅一個月的銷售停滯，或許就會成為壓垮他們的最後一根稻草。
人人自危之時，更不要期望還會有恆大、保利的大佬前來接盤。
而在他們的背後，還有建材、建築、傢俱等相關行業的數萬家企業，苦苦等待著春天的到來。如果中小房企支撐不住，大面積破產，金融系統的根基動搖，上億人的工作崗位或將不保，這顯然是所有人都不願意看到的災難。
所以，當前確實已經到了最危急的關頭，有關部門應當適度給予這些中小房企一些扶持。
最近還有人擔心，疫情過後政策放開，中國的房價是不是會再度大漲？
且不說在“房住不炒”的紅線下，政策能不能一邊倒式地放鬆。即使有所放鬆，中小房企所處的三四線城市，需求早已在上一輪牛市中被透支幹淨。
居民收入水平和槓桿率就擺在那裡，屬於三四線城市的時代，註定已經落幕。
現在，這些中小房企要做的，唯有求生……
2020年的開局，對於每一箇中國人、每一個企業來說都很艱難。
我想借用尼采的一句話，來給那些仍處於生死時刻的企業和個人一些告慰：
“那些沒能殺死你的，都將使你更加強大。”
（全文完）
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