封城整整2個月，“復工復產”已成為當下武漢一大關鍵詞。
3月23日，沉寂許久的武漢市房地產市場終於迎來政策面的好消息。武漢市住房保障和房屋管理局發佈六項舉措，包括分批有序開工復工、加強安全管理、優化審批服務、調整預售許可形象進度要求、提高預售監管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認定標準，全力支持房地產開發企業開工復產，保持房地產市場平穩健康發展。
過去幾年，武漢市房地產發展十分迅猛。尤其，以武漢市GDP破萬億元的2014年算起，到2019年，不管是商品房成交量，還是土地供應、成交情況，都排在全國二線城市前列。這幾年，除了2016年武漢市GDP增速在8%以外，其他年份均保持在9%以上增速，2017年時一度達到13%，2019年，武漢市GDP達16223億元，全國排名第八。
作為國家中心城市，武漢對房企的吸引力逐年增加，截至2019年，全國50強房企入駐武漢達到42家，很大一部分將武漢作為重倉區域。
作為疫情重災區的中心區域，武漢受到的負面效應會比任何一個城市都要大，疫情後期城市需要恢復的時間成本也更高，重災區內總土儲較多、近一年新增土儲比例較大的房企也將面臨更大壓力。
令人振奮的是，今天（3月25日零時）武漢正式解封，恢復對外交通，重新迎來城市有序發展。
對於這座長江中下游經濟帶核心城市來說，當務之急在於市場信心的恢復和重塑。
武漢降低預售許可要求
從3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發佈的六項政策內容來看，基本上與全國其他城市的復工復產政策相一致，主要有以下幾方面內容，一是開工復工，保證安全生產；二是優化審批服務；三是降低預售許可要求；四是提高預售監管資金使用效率；最後一點是社保可緩繳、補繳。
不同的是，武漢市在預售方面做出了適當的寬鬆：2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目，其開發投資額達到25%以上，且高層建築形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建築形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。
在此之前，小高層及以上建築主體結構需達到層數的1/2且不得少於七層，才能申請辦理預售許可；低層（含四層）必須主體結構封頂且砌築工程完工才能申請申請預售許可。
這一政策的寬鬆對於房企來說，可以有效緩解項目開發帶來的資金壓力。
武漢在提高預售監管資金使用效率方面也給予很大的寬鬆度：如2020年10月1日之前，在重點監管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點，累計撥付額度不超過重點監管資金標準的55%；
進一步降低開發企業財務成本，開發企業申請使用銀行保函等額替換重點監管資金時，無需簽訂《新建商品房預售資金監管協議書補充協議》，銀行保函有效期原則上不低於6個月；
對受疫情影響經營困難或疫情防控期間作出貢獻的企業，在工程進度未達到規定的用款節點，可申請預支重點監管資金。
此前，達到預售要求的，開發企業可申請重點監管資金標準的35%，結構封頂也只能申請拿到40%，項目取得《建設工程竣工驗收備案》的，可申請20%，最後5%是在完成所有權初始登記後申請的。
預售監管資金使用效率的變更對於減少沉澱資金、降低房企資金壓力等都有積極的作用。
疫情前市場曾持續“高溫”
如果不是這場疫情的影響，武漢市房地產市場大概率會延續前幾年的“高溫”跡象。
回溯武漢市房地產發展高速發展的歷程，2014年是值得作為開端講起，這一年新建商品住宅成交面積達到1601萬平方米，達到之前十年間成交面積最高點，同時，武漢市GDP突破萬億元大關，達到10069億元。
2015年的時候，武漢住宅成交量突破2000萬大關，排名全國第三，成交金額1896億元，二線城市中僅次於南京和杭州。此外，房價漲幅高居二線城市之首，成交均價達到8812元/平方米，較2014年上漲12.34%。
到2016年，武漢市GDP總量達到11913億元，增速為9.23%。與此同時，新建商品房成交面積達到2877萬平方米，位居全國第一，土地成交總價首次突破千億元，樓面價同比上漲45.5%達到4770元/平方米。這一年，武漢限購政策被重啟，本市戶籍家庭限購2套，非戶籍家庭限購1套，社保需連續繳滿2年及以上，即便如此，武漢樓市的高溫依然持續到2017年，一手房均價全面進入萬元時代。
2019年，藉助軍運會帶來的影響力，武漢房地產市場出現“供銷兩旺”的整體行情。這一年，武漢市住宅商品房供應量達到2629萬平方米，銷售面積達到2346萬平方米，成交均價達到12543元/平方米。同時，這一年，武漢市住房銷售套數和銷售面積位居全國第一。
隨著主城區重點地塊供給的持續增加，光谷、沌口、臨空港等板塊也不斷升溫，武漢市的土地全年成交金額1766億元，位居全國城市第五。值得注意的是，武漢出讓金連續4年超過千億，穩居全國前五名。住宅樓面地價也漲至5845元/平方米，同比上漲24%，明顯快於20%的房價漲幅，全市宅地成交溢價率也由2018年3.74%提高至11.7%。
到了2020年，遭遇疫情黑天鵝，與武漢一同封禁的還有房地產市場，疫情期間樓市慘淡，兩個月來，商品房和土地成交數據為零。
據統計，整個湖北區域，有七成百強房企佈局，其中銷售TOP20房企全部在重災區內有佈局，TOP50企業的入駐率已經超過八成。根據過去三年的重災區內企業銷售情況預計，若疫情導致市場停滯2個月，區域內銷售前十房企銷售額將損失超過300億，而武漢作為省會及唯一核心，聚集了各大房企在湖北77%的土儲貨值。
房地產經濟仍是新動能
疫情過後企業、城市都需要修復期。短期內，疫情對武漢房地產市場發展造成了嚴重的衝擊，但中長期城市價值將逐步釋放，政策的作用是通過一系列利好提升市場信心，逐步重塑市場格局。
隨著長江中游城市群、長江經濟帶、中部崛起等國家戰略助推，武漢的吸引力不斷增強。自提出“5年留下100萬大學生”的目標以來，武漢市戶籍人口每年以30萬人的數量增加，2019年，戶籍人口增加24萬。
長期以來，武漢市固定資產投資、房地產開發投資和住宅投資與GDP之間存在著均衡關係。疫情爆發期間，武漢市2020年政府工作報告提出今年重點工作任務，經濟社會發展的主要預期目標是：地區生產總值增長7.5%—7.8%，加快提升武漢綜合承載能力，建設國家中心城市。
今年武漢統籌推進230個市級重大項目建設，圍繞產業升級，推動光谷生物創新園二期、漢江灣科創總部基地、阿里巴巴武漢產業社區等265個投資億元以上產業項目開工，加快建設光谷南大健康產業園、吉利路特斯、天馬G6等1020個投資億元以上續建項目。
2020年，武漢還有老舊小區改造的任務，完成260個以上老舊小區改造，新開工建設棚戶區改造住房2.5萬套等。
對於武漢的投資，我們認為雖然武漢受到的影響程度是其他城市的很多倍，武漢疫情的嚴重程度不等於武漢地產行業受到的影響程度。首先武漢城市基本面沒有發生重大改變，長久後會恢復，其次，疫情後一定會加大政策支持，彌補損失。再次，疫情對於武漢地產的銷售造成了影響，但卻給投資拿地帶來了機遇。
從城市活躍度恢復的角度來看，恢復信心“趕進度”成為擺在面前的重要任務，因此地方經濟、財政壓力巨大，也意味著需要一段觸底回升的期間。
對於企業而言，開工、復工的推遲，將直接影響企業銷售和資金鍊。疫情過後，城市市場恢復活力、房企運營步入正軌都需要一定的修復期。
從武漢樓市受疫情影響的程度看，今年全國房地產市場的整體特點就是“武漢強、全國強；武漢穩、全國穩”。武漢房地產後續的活躍恢復度，客觀上也會為全國市場注入信心，最終有助於促進房地產市場相關目標的實現。
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