100萬的商鋪,月租金5000元,可以買嗎?

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月租金5000,年租金在60000,年化利率6個點,比現在很多投資產品利率都高,並且以後租金還有遞增的可能,回報會越來越高。這個租金自己考察確定下,不要以銷售為準。且如果是開發商以反租的形式給你的話那就不要考慮了,反租鋪是個坑指不定哪天就沒錢收租不出去了。

商鋪的價值不單單以租金來算,地段好人就多的鋪可以做到一鋪養三代,也有可能一個買的不好租出去都是問題,租不出去賣不掉買的就虧掉了。風險比較高的,所以慎重,考察瞭解清楚再入手。


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100萬的商鋪,月租金5000元,僅從這個收益率看,是可以買的,但投資商鋪也不能完全只看這個數據,還得注意其他一些事項。小菜分享下對這個問題的看法,供參考。

第一、投資商鋪的兩個參考指標

一般來說,商鋪是純投資,不像住宅的需求那麼大,風險也是蠻大的,不能大意,還是應該多考慮。在投資商鋪上,業界往往有兩個量化指標,我們一起來看下。

01、商鋪租金收益率

通常認為,商鋪投資優勢的租金收益標準是達到年租7%以上。

也就是說,花100萬買的商鋪,年租金在7萬以上就是優質的商鋪收益。

換成你這個商鋪,花100萬買,月租5000,年租6萬,收益率是6%,不算優質!但也不差,比市面上多數的理財產品收益高,也很安全。

02、商鋪投資回本年限

通常認為,商鋪投資優質的回本年限是15年內。

也就是說,花100萬買的商鋪,收租能在15年內回本就是優質的商鋪投資。

換成你的這個商鋪,花了100萬,年租6萬,回本年限是16.7年。嚴格來說,不算優質,但接近優質區,也算可以了吧。

綜合兩個硬性指標分析,這個商鋪投資接近優質指標區間,算不上真正的優質,但也還不錯,僅從這兩個指標看,是可以投資的。

第二、投資商鋪,除了兩個量化指標,還有些什麼需要考慮進去?

一般來說,指標是死的,要成就一個優質的商鋪投資,還得參考多個方面的問題。

01、商鋪類型

從目前的行情看,街鋪的租金略高,但穩定性不如社區商鋪;社區商鋪的穩定性是比較高的,轉租率和空置率都不算高;商場商鋪穩定性不均衡,有的很好,有的租不出去。

整體看,社區商鋪主要服務社區,社區體量大,區位好,常住人口多,商鋪數量有限的話,投資社區商鋪往往更穩定。

02、區位地段

說白了就是“堂口”!

把好了堂口,生意就好做,那堂口好的商鋪自然也就不愁租,租金也收得起來,而且以後想轉手的話,接盤的人也多。

03、輻射人口

街鋪一般輻射流動人口,很難輻射到穩定的人流,因此,街鋪對地段和區位的要求更高,商場也是一樣的道理。

社區商鋪的話,輻射的人口基本來源於小區,這個人口基本上是可以量化的,也是大致能算得出來的。所以,社區商鋪的穩定性高,風險係數小。

04、消費力分析

消費力也就是購買力,決定了這個商鋪的租金價值。

在黃金地段,輻射人口的購買力強,商鋪的租金自然就高,而商鋪輻射的人群購買力不行的話,租金自然就租不起來。

比如,在自然村或經適房小區的商鋪,去賣奢侈品就不合適,自然租金也就趕不上黃金地段的商鋪租金高。

因此,除了考慮實際的租金外,商鋪包含的這些附加因素也是應該考慮進去的。便於分析現在的租金情況是否屬實,並且這個租金是否還能持續,以及未來是否還有上漲的空間?

第三、100萬的商鋪,月租5000元,可以買嗎?

再回到你說的這個商鋪,小菜換個角度分析下。

01、100萬不買商鋪,做其他理財,收益情況怎麼樣?

(1)銀行存款

國有銀行的5年期存款,一般在年化2.75%,也就是存100萬進去,每年的利息收入是2.75萬,月息2292元,比5000低很多。

也就是說,在100萬存銀行和買商鋪之間,商鋪的收益更高。

有的小銀行有5.3%的整存整取產品,比你買這個商鋪的收益高些,但劣勢有三點:

①現金流不行

買成商鋪收租,可以年付,可以半年付,可以季度付,可以月付,很靈活;每年都有錢進來補充,手頭不會那麼緊。

5年期整存整取,5年內都沒有現金補充,只能到期時一次性支取本金和利息,中間需要用錢的話,只能提前支取,而提前支取也就意味著不能享受到5.3%的年化收益,只能按活期算利息,就比較吃虧。

②不能利滾利

5年期存款定好後,每年都以原始本金計息,到期後還本付息。

買成商鋪收租的話,資金沒有其他用處,可以每年的租金拿去存著或者理財,實現這部分收益的增收,也就是“利滾利”。

③抵禦通貨膨脹

現金的劣勢就是無法抵禦通貨膨脹,而商鋪是固定資產,可以通過資產價格上漲,達到抵禦通貨膨脹的目的。

這個通貨膨脹有多厲害?

過去10年(2010-2019)平均通脹率是4.92%,光看這個數據差距看不出來,我們算下100萬買商鋪收租和100萬存銀行,10年後的差異就知道了。

100萬存銀行,按5.3%整存整取算,10年後,100萬變成153萬!

100萬買成商鋪,按月租5000元算,10年後是多少?分成兩塊:

A/租金收益:

假設10年房租不遞增,10年後租金就是60萬。

B/資產價格上漲:

按過去10年的平均通脹率算,10年後你的商鋪值多少錢?大概是161.65萬。

如果按2019年的通脹率(2.9%)算,10年後商鋪市場價格是133.09萬。

那麼,10年後,把100萬買成這個月租5000元的商鋪,保守的資產收益是193.09萬,正常些的收益是221.65萬,疊加10年內租金遞增係數,可能實際收益會更高。

(2)國債收益

按2019年10月發行的10年期國債收益3.023%算,每年收益是30230元,10年就是30.23萬,加上本金100萬,合計就是130.23萬。

因此,買商鋪收租金的實際收益,會比存銀行吃利息和買成國債吃利息收益高很多。

02、可以買嗎?

通過上面的分析和對比,已經很明顯了,如果月租5000元情況屬實,並且這個租金在未來具有穩定性,就算不遞增,那麼也是划算的,可以買。

商鋪投資風險很大,不能只看租金收益這項指標,還得考慮回本年限,商鋪的區位地段、商鋪類型、輻射的人口和購買力等影響租金收益穩定性和遞增的因素,這些都落實好,再來綜合決策。

但僅從月租5000元,實際花費100萬這個角度看,是可以買的,很划算。


房壇法菜


如果回報率是你親眼見到的,那就可以買。如果只是開發商這樣說,那你就得斟酌再三。

別看商鋪租金一路水漲船高,只有客流量足夠大的地段才能保證租金的穩定。而近十來年興起的社區底商,存活率已經非常低,幾乎達到了歷史極值。這些底商著生意冷清,越來越多的商鋪接連轉讓,到最後關門大吉。

有些小區一共五六棟樓,底商能建四五十間,旁邊到是還有其他小區,但人家小區也有自己的底商,所以就這麼點住戶,搞這麼多商鋪,誰來消費?況且人家每天還要上班,白天消費都在工作地點附近,週末逛街至少是去區一級的商圈。能有多少人在小區跟前消費的?除了便利店和藥店以及口碑好的家常菜館以外,幾乎都難以維持。

你年租金6萬看似實際6%的高收益商鋪,但前提就是得確保租客不斷檔。有些區塊底商純粹是因為大規模的轉讓而令下家望而卻步,最終大批量關門。那麼剛開業時的興隆確實可以支撐一兩年的高房租,但是之後呢?陸續出現關店情況,誰還敢收高租金?

開發商賣鋪子時候經常會說租金保底多少,有的還會籤個委託書替你招租。但這一類往往是把一兩年的租金都算到房價裡了,這一年兩年,他用你錢替你招租,維持兩三年你覺得收益穩定,等合約一旦結束,也就是商鋪蕭條期的開始。在這方面,開發商比業主有經驗多了。


城市發展報告


每月5000、一年就是60000元。算下來年收益率6%,不排除以後每年遞增。18年就可以回收本錢。商鋪年限40年。已經算是不錯了!還是有投資的價值的!


非凡的快樂生活


我買的50萬元,月租金2000元,

你的100萬元5000元租金,

我以為回報率還可以

對於普通人來說投資店鋪比其它投資靠譜

投資店鋪不光收租,

隨著時間推移店鋪也能升值

後期租金也可能上漲一些。


偷著樂79494783


現在門面很多坑,你確定能租出去就好,座標福州,房子三百多萬,租金兩千多一個月,所以5000的回報率不錯的。


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這個是看投資回報率,5000×12=6w

6w÷100w=0.06也就是百分之6,算中下吧,一般百分之10投資回報率或者多於百分之10的是比較合適投資的,這種是穩賺不賠的。


一夢哲一


鋪面位置好,不用擔心空置,大概十幾年能回本。後看升值空間!

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詩蘭朵國際家居


其實主要還是看自己的意向,因為誰也不知道以後商鋪怎麼樣,而且沒看到具體的商鋪位置,就更不好建議了。因為現在仍然有不少人想要購買商鋪,而且對回報率不是很瞭解,我們就這個問題來分析一下,具體要不要買還是看網友自己的想法。 按照網友提供的數據,商鋪的年租金為60000元,算下來投資回報率6%。說實話,如果是近幾年的商鋪能達到6%的回報率,那還是很不錯了。我國現在三年定期存款利率為2.75%,大部分銀行都是有上浮的,部分小型商業銀行可能超過4%的存款利率,但是大部分人將錢存銀行要想達到6%的回報率還是相當困難的。所以這樣來看6%的回報率在目前這個行情來看,算是一個能接受的回報率。但是需要注意的是我們計算的是最後的回報率,因為商鋪過戶可能涉及到較高的稅費,如果稅費需要買方承擔,那麼回報率就會降一些,與存款的利率差距也越來越小,所以計算回報率一定要是自己最後付出的總價,而不只是成交價。 短期分析 6%的回報率在目前來看還是比較不錯的,比上不足,比下有餘。如果商鋪的租戶是比較穩定的,且租期有好幾年,那麼從短期來看,商鋪的回報率還是會比較穩定的,這樣看來這個商鋪還算比較優質,能夠為投資者帶來較高的回報率。 長期分析 現在商鋪投資越來越難,主要是因為回報率在持續下降。甚至不少以前租金還不錯的商鋪,現在不但沒漲租,反而在降租,也就是回報率比以前還更低,就是因為現在實體行業不那麼好做,普遍生意沒以前那麼好做了,如果不主動降租,可能就會遇到租戶退租,商鋪難租的情況。 現在商鋪過量的現象越來越普遍,一條街上全是商鋪,但是居住的人群卻不多,很多商鋪根本無人問津。還有就是電商對部分實體行業的影響越來越大,電商的交易額還在持續增長,很多商戶因為生意不好不得不關門歇業,電商的影響在目前看來很有可能持續下去。雖然現在我們的商鋪能租5000元一個月,但是我們能保證明年租戶還會租嗎?這種事真不好說,特別是一些成熟社區的商鋪,人流量是比較穩定的,很難再有所增長,這種商鋪自然發展潛力也更小,因為很難再有所發展,所以在漲租和升值上都很困難。所以從長期來看,很多商鋪的回報率可能會因為商鋪不好出租而持續走低。 我們在買商鋪時不能只看投資回報率,因為投資回報率不是固定的,而是浮動的,有可能今年我們租5000元一月,明年可能根本沒人租,或者空置幾個月被租出去,這樣算下來回報率無疑很低。我們更多的要看商鋪的地段,比如現在商鋪周邊基本上沒有閒置土地,區域還不是很成熟,都能租到5000元一月,那麼等到入住率更高以後,租金上漲的可能性也較大。總的來說,投資有風險,也有機遇,想要穩妥的現在最好不買商鋪。你們認為現在的商鋪值得買嗎?


瀟灑47728


商鋪升值是個偽命題了,現在普通商鋪不值錢,也就核心區店鋪值錢,比如深圳海港城,萬象城,但是這種值錢的店鋪根本都是不賣的。

其他地方的店鋪,基本就很難出租,賣也賣不出去。


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