產業地產行業有著這樣一群特殊的“富二代”，它們可以說是系出名門，含著金鑰匙呱呱墜地，其母體往往是資源與品牌實力極為雄厚的一方霸主。這種天生麗質難自棄的“拼爹”光環，本來應該帶給它們強大的啟動勢能和可怕的發展潛力。
然而正如那句老話所說的，“自古富貴多紈絝，從來慈母易敗兒”，這些依仗著母體產業資源、資金實力和品牌優勢粉墨登場，信心爆棚進行產業地產拓展的富二代們最終表現得名不副實，令人失望，逐漸流於搭著房地產便車養尊處優、掛羊頭賣狗肉的庸碌之輩，就像戰國時期趙國那位“紙上談兵”的富二代趙括，一戰慘敗，坑了自己，也坑了爹。
接下來我們就為大家盤點一下中國產業地產行業的十大名不副實的“富二代”。
理論上
實際上
招商蛇口（母體：招商局）
這家企業一直都被我們批得體無完膚，沒辦法，頂著“園區鼻祖”的光環，搞成現在這副樣子，實在是令人大惑不解。
“招商蛇口”這個名字，總能夠喚起人們對於前輩們篳路藍縷的改革精神的深深懷念，其中凝結的那種創新、改革、突破、進取的理想與榮光自不待言，“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”這一自詡的定位更是非常性感，但現實，往往異常冰冷和骨感。
路徑依賴的尷尬，在招商蛇口身上體現得尤為明顯。
2015年重組上市，本來是招商蛇口一次千載難逢的轉型機遇，畢竟，當時招商地產早已經沒有了當年“保招萬金”的江湖地位，其地產業務已經淪為行業二流水平；當時，招商蛇口的一整套商業故事路徑清晰，有百年招商局的品牌背書，輔以蛇口網谷的園區模板和2300萬平方米優質土地儲備，如果真的從頂層設計、人事安排、內部機制、考核體系上都以園區為主導，或許會迎來一個柳暗花明、豁然開朗的發展路徑。
當時，就連火花S-Park也覺得“園區鼻祖”招商蛇口是芸芸房企中最有轉型成功賣相的一個。但最終，手握一把好牌的招商蛇口在野蠻人入侵的轉型窗口期並未將園區業務做大做強，反而大有“自毀長城”的意味，不能不令人扼腕惋惜。
大肆強調“蛇口基因”的招商蛇口，其集團、甚至園區的核心操盤者卻無一來自當年的蛇口工業區，來自蛇口和園區的人員從未掌握過話語權。重組上市4年多時間，無論是產業新城還是二級園區，似乎都仍在原地踏步。
剝去昔日蛇口的榮光紗衣，這家公司仍然是一家徹頭徹尾、新瓶舊酒的房地產公司，我們擔心，再繼續這麼“敗”園區，“敗”香火的話，招商蛇口恐怕將更加名不副實了，這一點也不是危言聳聽。
沒有人說未來這場生意一定還有你的位置，除非你改變原有的行為邏輯和思考標準。
2016年5月，在招商蛇口重組上市的第一次股東大會上，招商蛇口董事長（時任總經理）許永軍說過這樣一句話，“真正看招商蛇口，不要看它現在的股票價格，我們要看就看招商蛇口的實質是什麼，本原是什麼，長期投資者應該關注這些。”
實質是什麼，本原是什麼，不要光想著讓我們去琢磨，不妨實實在在做給大家看。
北大資源（母體：北京大學/方正集團）
最近，北大資源創造了一個歷史，不過，是個很不光彩的歷史。中國首個園區資產證券化產品違約，同時也是首個公募ABN產品違約，由北大資源麾下的北大科技園出品。
正如我們在前文《火花S-Park | 中國首個園區資產證券化違約！》（點擊鏈接查看原文）中所指出的，這單ABN屬於典型的“偽資產證券化”，是先天不足、身有殘疾的產品，它的違約應該給中國目前所有的產業園區資產證券化敲響警鐘。
由於方正集團破產重整和北大資源財務危機造成的負面影響“火燒連營七百里”，評級下降觸發的“票據回售體制”的擠兌將北大科技園逼上了絕路，該產品的評級被繼續下調至B+sf，而北大資源的主體長期信用等級也由2019年的AAA被下調至目前的B。
庚子年春節後，由於北京銀行向法院申請了對病入膏肓的北大方正進行重整，北大資源不得不承認有可能會對公司產生極為不利的影響。如今，北大資源訴訟纏身，債主盈門，蝨子多了不癢，債務多了不愁，北大科技園的違約對北大資源來說也不差多這一單了。據媒體報道，目前北大資源資金鍊非常危險，已經展開了大規模的裁員，並在尋找國企或者央企接盤俠。現在看來，北大資源能否度過這場危機還是一個巨大的問號。
系出中國最高學府的北大資源落到如今這般田地，既有方正集團操盤者不務正業甚至作奸犯科的咎由自取，也有公司自身根深蒂固的投機型戰略的大問題。
作為一個校產企業，房地產火的時候，就用北大的教育資源IP做所謂的“教育地產”；產業地產火的時候，就用北大和方針所謂的產學研資源IP做產業地產，還趕時髦地把自己重新定位於“科創產業服務商”，想以“產-城-創”三駕馬車在產業地產領域撈一票，就別說這時候母體和自身都已經病入膏肓，轉型為時已晚，即便是沒有方正危機，這種掛著產業羊頭賣住宅狗肉的做法也註定走上絕路。
你從一開始就養母體之鼻息，靠柺棍走得健步如飛春風得意，心安理得享受了柺棍的紅利，那就不要抱怨柺棍斷了之後把你自己摔得鼻青臉腫，求仁得仁，又何怨哉？
啟迪協信（啟迪控股+協信地產）
校企做產業地產，靠譜的真不多，這方面清華相比北大也是不遑多讓。這些年，打著清華旗號進行產業地產圈地的各路人馬粉墨登場，但往往名不副實，可地方政府就是樂此不疲地往裡鑽，隨著中央對以清華大學為首的校辦企業進行嚴厲整肅，這類公司日子越來越不好過了。
啟迪協信曾經是當年最賺眼球、天賜良緣般的結合，但據火花S-Park瞭解，啟迪和協信如今實質上已經分家，各玩各的，啟迪協信已經淪為近似於“輕資產品牌”的空殼。
2015年，重慶房地產商人吳旭入股啟迪控股，持股20%，成為啟迪的副董事長，同時還共同合資成立了新的產業地產平臺啟迪協信，成為全國跑馬圈地的搶眼招牌，同時更成為一個爭議重重的“問題兒”。
擁有清華金字招牌的啟迪和實力規模不俗的協信，貨真價實的“產業+地產”，兩者結合就能玩明白產業地產了？如果都是這麼簡單的“1+1=2”，那這個世界真的活起來容易多了。就在啟迪協信剛成立時，火花S-Park就曾發文潑了盆冷水，以梁啟超給徐志摩和陸小曼的證婚詞——“新郎新娘用情不專，生性浮躁，規勸二人不要自誤誤人”，希望能給這對神仙眷侶一些警醒和忠告。
隨後三年的事實也證明，一語成讖。這個產業與地產強行聯姻的混血產物從一開始就是一個怪異的存在，而它成立4年以來在各地以產業之名圈下體量龐大的“科技城”項目，這其中有多少房地產項目的比例，啟迪自己和地方政府應該心知肚明，而所謂的“清華系產業矩陣”，也大多都是你懂的美好願景。
雖然成立之初就高調喊出20個城市、40個項目、2500萬方、“三年IPO、全球第一”的口號，可但凡是這種大呼小叫的，不是要圈地，就是要圈錢，最終結果自然是一地雞毛：協信只是希望藉著啟迪的牌子盤活既有的地產項目和增量“勾地”，以產業之名做的還是房地產那一套，在深圳、無錫、寧波、青島等地政府口碑一塌糊塗，在其各地開發建設的數十萬甚至幾百萬的產城大盤中，住宅及公寓配套的體量也往往佔據絕對壓倒性比重和優先開發次序——當時，啟迪協信的董事長是吳旭，總裁是恆大出身的許曉軍，“房地產銷售”的烙印已經再明顯不過了。
最後，啟迪協信終於嚐到了自己釀的苦酒，在2018年開始的房地產調控風潮中步履維艱，大規模的存貨去化困難，想出手也無人接盤，資金困難，人事震盪，變動頻仍。
2018年初，許曉軍去職，吳旭挖來了原北科建集團董事長郭瑩輝，看上去試圖增加“科技地產”的概念和內容，以扭轉在市場和政府眼中的不利形象，但最終郭氏也是眼高手低黯然出局，操盤手又換成了聯東出身的張勇，但此時已經無力迴天。
如今，在中央全面深化改革委員會《高等學校所屬企業體制改革的指導意見》的嚴厲整肅下，一直備受詬病的啟迪控股很難再繼續讓一個房地產商唱主角了。現在吳旭已經重新把重資產業務收回協信地產體系內，協信自身也是岌岌可危，啟迪方面也重新以“啟迪科技城”之名重出江湖，而啟迪協信這個“富二代”的金字招牌，說好聽點兒是一個前期拿地的說辭，說不好聽已經淪為一個棄子，只能靠著輕資產的牌頭勉強度日了，未來前景一片黯淡。
碧桂園產城（碧桂園）
幾年前我們對碧桂園產城提出質疑的時候，後臺遭遇了烏央烏央的義憤填膺者攻訐，認為我們是神經錯亂的囈語。然而，到了前兩天我們發出《火花S-Park | 碧桂園產城之殤》（點擊鏈接查看原文）的時候，當年的攻擊者已經全然不見蹤影，相反倒有不少認為我們一針見血的好評。猜測起來大致不過是兩個原因，一是碧桂園的高手們已經果斷取關我們，眼不見心不煩，二是為碧桂園看家護院瘋狂撕咬侵犯者的產城板塊同事們都已經被“優化”掉了。
規模龐大的房企轉型產業地產隊伍中，近幾年能做出拿得出手項目作品的寥寥無幾，除了很小一部分有亮點和新意外，絕大部分都打著產業的幌子行圈地之實。
這種“拿地工具型”的轉型者，或稱之為“產業勾地”的高手，尤以宇宙房企“富二代”碧桂園產城為代表——產業只是幌子，本身盈利性很差，甚至就是成本部門，更多作為圈地的概念，為房地產高週轉盈利做輔助，但必定行之不遠，目前已經基本宣告失敗；其重金打造的勾地IP——機器人產業目前也曝出“年終獎誘騙門”，總裁離職，員工炮轟，亂得一地雞毛。
在房地產主業都岌岌可危的形勢下，曾經壯志滿懷的碧桂園產城大面積的“優化、調整、裁撤”，其興也勃，其頹也忽，從富二代淪落為一個棄子。
據火花S-Park調查瞭解，目前碧桂園產城全國沒有拿到項目的區域中心已經全部關閉，團隊全部被“優化”，就連總部的產城融合中心也裁掉了2/3。大裁員之下，“產城”這個品牌也基本已經名存實亡，現在官網上僅存的20個產城項目，大多流於框架和殭屍狀態，真正處於實際運作狀態的不超過5個，而被其作為轉型標杆的8平方公里的“惠州潼湖科技小鎮”卻在業內飽受詬病，認為就是一個徹頭徹尾的房地產花架子。
眾所周知，碧桂園是玩高週轉玩到走火入魔的，它的錢也是有成本的，楊國強花錢投產業地產，以及投機器人產業，不是因為熱愛，而是想來賺錢的。用一個不太恰當的比喻，賣過了白粉，就很難再坐下來賣白菜了，碧桂園太習慣於住宅的高週轉賺快錢，哪有這個耐心做又慢又難的產業園區甚至是高科技產業呢？更何況，一個連自己的生產資料、產品品質都不敬畏的企業，你能指望它敬畏產業、尊重技術嗎？“富二代”碧桂園產城這種盈利模式走不下去，自然也就在情理之中了。
聯科智慧城（聯想集團）
眾所周知，聯想的主力房地產旗艦平臺是融科智地，其很早就打出過產業地產的招牌。然而，這個聯想的嫡系部隊就連主力的住宅都沒有太做明白，所謂的“產業地產”，不是給寫字樓掛的幌子，就是拿工業用地變性開發商住的把戲。
2011年，聯想又成立了聯科智慧城投資有限公司。據其官方網站上稱，聯科智慧城的前身是2010年成立的聯想集團聯想科技城事業部，被聯科授權可以使用“聯想科技城”這個概念進行產業地產的開發，成為聯想“三軍聯動”戰略的資源整合者。
理論上說，聯想趕上了好時機，其本身有超強的產業思維，旗下又云集了令人豔羨的各類資源，做產業地產應該是天生麗質。我們當時當面聽過聯想人士的介紹，也著實興奮了一把，認為一個新的標杆即將崛起。
但接下來的劇情，就只能用“然並卵”來描述了。令人遺憾的是，理論永遠只是理論，離實踐往往是萬里之遙。聯想播種的是不是龍種我們不知道，但收穫的可能連跳蚤都不是。
或許只是聯想的一個參股公司，或許是缺乏足夠有能力的操盤者，或許是聯想集團內人事鬥爭與部門掣肘，或許是資源調動根本就是鏡花水月，又或許根本從一開始就是聯想拿地的一個噱頭，聯科智慧城根本沒有做出什麼大的業績，更像一個立意起點頗高但現實卻完全不知所謂的“怪胎”。
從高光盛大啟幕到低調銷聲匿跡，折射出聯想對產業地產業務把控的無力、混亂和“富二代”聯科智慧城本身的稚嫩、無奈。
我們當時曾經和聯科智慧城的高層有過交流，其表示不會在城市周邊拿工業用地做產業園，那樣過於辛苦，投資回報也不高，以聯想的能力，完全有優勢拿到城市核心地帶的商住用地，冠以聯想產業的概念，可以降低風險，很快保證盈利。
不得不說，這個思路是經過思考的，但唯一的問題是，聯想的朋友，你們知道政府口碑和可持續發展這個東西嗎？聯想的品牌到底是什麼，我們其實沒有太多發言權，但請恕我直言，一定不是這樣體現的，不是嗎？在聯想的產業地產概念中，我們沒有看出一絲一毫對產業的敬畏和情懷，反而是鑽營與投機之風大行其道，讓聯想的品牌不斷蒙塵。
再往深了說，產業地產的混亂與投機，集中投射的是聯想頂層組織與管理層的更迭頻繁，戰略搖擺不定。媒體報道，聯想集團的員工也正在喪失信心，這些年，數十位高管紛紛出走，離職的基層員工更是不計其數。在聯想經常出現，一個離職高管帶走一個團隊，聯想“帶隊伍”的管理傳統也變為“高管帶走隊伍”，淪為業界笑談。
聯想集團是一家成熟企業，也是很多人眼中的成功企業，過去收穫了太多讚譽，並且在這種讚譽中開始迷失。如今聯想已經到了最危險的時刻，這絕非危言聳聽，它需要接受更多的批評來清醒清醒了。
總而言之，一息尚存卻嚴重名不副實的產業地產，卻可能是聯想地產招牌最後的革命火種，是知恥後勇力挽狂瀾，還是步融科智地房地產業務後塵被掃地出門，留給焦頭爛額的聯想的時間其實也不多了。
中集產城（中集集團）
手握大量存量土地的製造業企業，是不是天生就能玩轉產業地產？作為其中的代表，中集產城的案例應該最能說明問題，理想很豐滿，現實往往很骨感。由中集集團旗下原先的房地產業務板塊轉型而來、銜著金鑰匙問世的初生牛犢中集產城，一直沒有完全展現出整合中集集團的強大資源睥睨眾生的實力出來。
在外界看來，中集產城做產業園區一個特別令人豔羨的優勢，在於集裝箱業務起家的中集集團，多年來在沿江和沿海區域積累下來，如今有巨大升值潛力的大規模土地儲備。
目前中集集團在全國範圍內有24平方公里的土地儲備，土地估值超過500億元。得一提的是，中集集團擁有深圳前海合作區52.42萬平方米的工業用地，單單這一地塊蘊含的價值和潛力就不可估量。手握這種資源的中集如懷揣美玉，光彩難掩，引來四面八方頻頻拋來的橄欖枝，包括普洛斯和碧桂園。
2015年，中集產城以產業地產開發與運營為業務重點，曾提出“五年百億”的戰略目標。按照當時的設想，中集集團的製造業龍頭地位、豐富的產業鏈條、資源儲備等方面先天優勢，以及中集產城的創新嘗試都足以支撐這一目標的兌現。
然而，要將優勢轉化為勝勢，還需將集團產業邏輯、土地更新節奏、政府產業升級意願、運營和服務平臺等多重要素進行重新排列組合，形成一套可行的業務模型，遺憾的是，中集產城做得並不及格，甚至遇到了巨大的經營壓力和資金難題，屬於“打爛一把好牌”的典型，同為國資光環、千億平臺和產業資源加持，但最終號稱“產業人做的產業園區”的產業園區卻完全名不副實，令人遺憾。
2017年，碧桂園向中集集團旗下的產業地產平臺中集產城增資9.29億元，獲得中集產城25%股權，成為其第二大股東。不客氣的說，我們覺得碧桂園的這次入股，對中集產城產業地產品牌方面產生的是負面降格的影響，對於其未來的發展前景越發抱有悲觀謹慎的態度了。不出意料，碧桂園的入股有名無實，實業和土儲的紙面優勢很難轉化成實質競爭力，看上去仍是一個三心二意的門外漢，已經錯過“倒手、換倉、升維”的絕佳窗口。
說起來，像中集這種在全球領域都首屈一指的產業巨頭，手中有土地，有產業，似乎也不缺乏資金，看上去天生麗質難自棄，但在具體園區實踐層面的表現，卻始終跟賬面實力以及預想當中的狀態有不小距離。在重資產方面遭遇重創的中集產城，現在又開始想當然地打起輕資產的主意，搞什麼智慧園區管理，但結果已經不用多說，畢竟把這事兒做砸了的，中集還不是第一個。
在這個人指揮槍的行業，想做和不想做，真做和假做，差別非常明顯，頂層導向將決定最終結果，概莫能外。
北科建集團（中關村）
1999年誕生的北科建，從一開始就是“攢局”般的存在，是由北京八大國企合資成立的，如同“八仙過海”一樣熱鬧，其成立的初衷就是成為一個行使中關村園區土地一級開發功能的平臺公司，股東中包括首創、北京城建、北京城開、海開地產等市屬房地產公司，目的自然想謀求中關村區域的土地一二級聯動開發——從呱呱墜地之日起，就決定了這個“富二代”北科建的悲劇命運。
讓北科建尷尬的是，土地不在公司手裡，資產不在公司手裡，招商主動權也不掌握在公司手裡，北科建主要承擔的是園區土地一級開發和後期的物業管理，所謂的“中關村締造者”其實有名無實，叫作“中關村施工者”似乎更為貼切。
到了2007年，中關村建設基本告一段落，北科建初始的功能和價值已經結束，加之回報率低，負債率高，已經成為這些股東棄若敝履的累贅，最終兩年內紛紛退出，由北京國資公司充當接盤俠，雖說“富二代”找到了一個實力不錯的後爸，但自己的大本營和主營業務已經形同虛設了。
接盤後的北京國資公司把北科建定位為“科技園區與城市開發的綜合平臺”，這種虛裡冒套的字眼，明白人一看便知，說明這家公司已經失去了在大本營中關村乃至北京的市場地位，成為一個類似殭屍的空殼公司——當時的北科建資產規模小，盈利能力差，負債率高，內部人心惶惶，並且堆積著大量的歷史遺留問題，存活下去都岌岌可危。再加上後來中關村發展集團成立又從北科建拿走了中關村軟件園公司和中關村生命科技園公司這兩個核心資產，以及一些核心管理層人員，更是讓北科建氣若游絲。
不得已，北科建在2009年提出一個似是而非的“科技地產”概念，背井離鄉地跑到北京之外的大江南北去市場化刨食。然而，前期準備、對外經驗、產業資源、市場估計都嚴重不足的北科建“過於講政治”，犯了一個幾乎讓自己崩盤的致命錯誤，就是馬不停蹄在四大城市全面開建園區，當時號稱全國投資400億發力科技地產，信誓旦旦地要成為中國科技地產的一流領軍企業
自此，從寒冷的東北，到溫潤的江南，北科建陷入了南征北伐、多線作戰、捉襟見肘的苦戰，招商不利，物業去化困難，預想中的“大四喜”遲遲未來，但債臺高築的“四大皆空”卻是實實在在的。到了2012~2013年，隨著四大園區的全面建設，缺乏大本營輸血、現金流極度吃緊的北科建已經力有不逮，到了非常危險甚至命懸一線的境地。這些園區的運營狀況只能用悽風苦雨來形容，不僅砸了北科建在當地政府的形象口碑，甚至被當作失敗園區的負面典型，本就表達曖昧勉強的“中關村締造者”光環也漸漸褪去。
不得已，面臨國資業績考核和現金流危機雙重壓力的北科建，在2013年將手中最優質的資產之一、經營狀況良好的中關村廣場購物中心甩賣給了“爛尾樓之王”光耀東方，一時間在體系內背上了“敗家子”“崽賣爺田不心疼”的罵名。
再後來，急於尋找接盤方的北京國資公司不得不引入此前與北科建有過合作的泰禾集團，後者也成為北科建的第二大股東，看重的無非是北科建手中廉價的土地資源。
回過頭來，平心而論，“富二代”北科建不可謂不努力，但現實很骨感，各種原因紛至沓來，除了既有體制上的痼疾，也有自己戰略搖擺和經營不力的問題，更有產業地產商業邏輯上的硬傷，實在是一言難盡。
海航地產（海航集團）
覆巢之下，焉有完卵。2月底，海南省人民政府牽頭會同相關部門派出專業人員共同成立了“海南省海航集團聯合工作組”，希望能夠解救岌岌可危的海航帝國。
早在2018年，海航地產就曾經高調宣佈轉型產業地產，成為這個群體中最晚搞產業地產的“富二代”。而就在此前，海航地產才剛剛野心勃勃地宣佈要成為千億房企，“5年內成為全國TOP30房企”。誰想到，計劃趕不上變化，風波之後，海航被迫開始大力“去投資化”和“去房地產化”。
看起來，有關領導的意思很明確：想繼續保留海南的這些鉅額土地儲備，海航就必須轉型發展產業，以產業換土地，把房地產思路轉向產業園思路，否則日子不會好過。因此，海航地產所謂的向園區轉型，與其說是戰略性的轉變，還不如說是“奉旨轉型”，斷臂式的輸誠求生。如果不老老實實依託土地做產業園區，海航面對的就不是發不發展的問題，而是生死存亡的問題。
那麼，產業地產救得了“富二代”海航地產嗎？竊以為很難。
其實，和所有這些產業地產富二代的通病一樣，海航看起來也有很齊全的航空主業、臨空資源與集團“八爪魚”般的其他資源，牌面上似乎很佔優勢。遺憾的是，集團內部資源不是說協同就能協同的，內部政治很重要，歷史基因很重要，想不想做這件事情更重要——從哪一個角度來看，都太不支持海航做好產業地產。
在產業地產這個行業內，但凡是建立在所謂龐大土地儲備和所謂的集團內部產業資源的故事，都是沙上城堡，沒有任何一個成功的產業地產商是靠這個起家的，這個“紙面熱鬧”的邏輯從來就不成立。
很久之前，海航就曾經提出過要做產業園區，要服務產業經濟，但骨子裡的投機慾望完全無法抑制，海航的賺錢基因就是通過產業概念與資本運作讓優質而稀缺的地產資產進一步升值，從而做大整個集團的估值，地產與資本互相裹挾循環往復著滾起雪球——這是一種吸鴉片般的遊戲快感，這種快感之後再去咀嚼寡淡無味的產業園區？換誰誰幹？所以，從根本上就註定了這種園區轉型是鏡花水月，所以，喊了很久，始終沒有落地的聲響。
更何況，海航這家萬億帝國，從一開始起家就並非建立在踏踏實實的實業基礎上，發展壯大過程中更是充滿了莫名的疑竇，大規模併購海外資產更是被批評為“做空國運”，其是否有做產業園區所必須的謙卑與情懷是打著一個大大的問號的。
或許篤信佛學的海航董事長陳峰真的相信，一群習慣了刀尖上舔血的亡命之徒，一夜之間就能放下屠刀立地成佛。
不管你們信不信，反正我們是不信。海航，從來就缺乏園區運作的底子，我們也不根本相信它能夠把產業園區做好。
海爾產城創（海爾集團）
當我們第一次聽到“海爾產城創”這個名字的時候，內心真的是蠻崩潰的，就產業地產而言，這絕對是個超爛的名字，但是就這麼被海爾堂而皇之地用上了。當然，這個2019年才剛取的新名字，在政府面前聽起來總比之前的“海爾地產”要靠譜一些，至少在“城”的前後加上了“產”和“創”，號稱要打造物聯網時代的“產融共創生態圈”，似乎有那麼點兒產業和技術含量了。
特別善於製造概念的張瑞敏，這位海爾的宙斯，獨出心裁地給海爾創造出了這麼一個“產城創”生態圈模式，試圖把原來海爾做的一塌糊塗的地產業務再次調整和提升。根據“富二代”海爾產城創的官方介紹，“產”是智能製造平臺，“城”是智慧生活平臺，“創”是雙創平臺，三位一體之後，“通過產業促進創業，通過創業拉動就業，智慧生活社區來做配套，形成產業、創業、生活為一體，開放、共創、共贏的平臺式生態圈，為城市發展提供新動能和新樣板，推動城市產業轉型升級”。
聽起來啥都有，其實啥都沒有。把一直做得不溫不火的工業地產、住宅地產、商業地產、文化地產、養生地產搞到一起做一個大雜燴，就能鳥槍換炮無往不利了？究其內裡，還是屬於換湯不換藥的“地產邏輯”，對地方政府忽悠出了新高度而已，仔細看看現在海爾產城創的項目，基本都是在賣所謂智能家居的豪宅，把“智慧”本身充當產業來打動消費者而已，對本地的產業提升完全沒有任何存在感。
不客氣地說，地產之於海爾，一直都屬於“坑貨”，海爾之於地產，跟聯想可謂難兄難弟，一直都是個“loser”。老早就喊出“因海爾而地產”的海爾地產，十多年的發展幾乎還在原地踏步，張瑞敏和盧鏗的那段糾結往事也是不堪回首。隔行如隔山，海爾地產也成為“製造業做不好地產”的負面典型，一直走在時代前沿的張老爺子使盡渾身解數，也沒有化腐朽為神奇，結果就是“笸籮大水花，撈了個糠蝦”。
海爾一直宣稱自己是產業地產商，號稱要打造中國最具影響力的“產業地產品牌”，甚至還自詡在全球範圍內是僅次於普洛斯的“工業園區持有者”。遺憾的是，恐怕這麼認為的只有它自己，無論是海爾之前簡單粗暴的“工業用地變性”，還是後來的“一店一庫智慧家”，再到現在的“產城創”，市場化、專業化的產業地產領域從來沒有把海爾當作真正的同行，海爾自己的神邏輯則是，“我自己就是乾產業的，乾產業的做地產，不就是產業地產嗎？”而無情的事實也證明，無論是傳統地產，還是產業地產，無論是業績落實，還是理念落地，自命不凡的海爾都還差得很遠很遠。
曾有一位評論者不無惋惜地對火花S-Park說，海爾怎麼能將所有業務都框到一個模子裡去做？產業地產有自身獨特的發展邏輯。不從其自身發展的土壤和環境中去找答案，而強行讓它緊緊捆綁在海爾產業的戰車上，結果自然事倍功半，甚至把自己活活累死。
平心而論，海爾在產業地產領域是“天生麗質”，品牌效應能夠從政府手中拿到大規模廉價的工業用地，海爾自身產業在全世界也都屈指可數，自主品牌的日日順物流，以及數十年的服務理念和意識，如何能把這些得天獨厚的優勢整合進產業地產領域，其爆發增長能力是非常可觀。
可惜，假設始終是假設。做產業地產，必須要弄清楚真正理解如何充分發揮產業資源和產業載體的潛力和張力，為實體產業承載和服務；做產業地產，還必須要堅決走市場化和專業化的道路，不是自娛自樂，指鹿為馬；做產業地產，還必須具有平臺化的思維，有整合優質資源和服務的理念與能力。將這些要素與海爾產業地產做一個印證，會產生很多值得探討的東西。
所以說，海爾你自己是否看清，就產業地產這個維度，到底你身上那個部分是最值錢的呢？火花S-Park覺得，海爾被“地產”一葉障目，自己根本沒有看清楚過，到現在，也沒有多少長進。
復星蜂巢（復星集團）
火花S-Park一直相信一個道理，如果對方說了一個模式你聽不懂的話，並不是因為你笨，或者這個模式牛逼，而是這根本就是扯淡的。這個道理適用於上面的海爾產城創，也適用於復星蜂巢。每個接觸“蜂巢”的同行和政府，都會一頭霧水地問，這究竟是個什麼鬼？
我們曾經認為，作為傳統房企中最早嘗試做產業地產的先鋒，復星在產業地產方面還有一定的先天優勢：復星本身是一家投資型企業，能夠以一種相對長遠的整合型思維去發展一項業務；而且復星自己也有豐富的實業和金融投資經驗，產業思維是房企轉型產業地產一個核心點。
在復地私有化之後，復星的大地產平臺戰略浮出水面，並逐漸被郭廣昌總結為“蜂巢模式”——即地產是個大的承載平臺，就是蜂巢，工業、物貿、金融、文旅、養老等都是一個個的版塊往上面填充，也可以說是另一個角度的產城一體化。
過去幾年，復星一直希望將旗下多層次資源打通，從而顯現更高的投資效率，提出了一大堆“‘地’+‘產’雙輪驅動，整合運營的蜂巢實踐”、“通融嫁接，體系內資本高效對接”、“進退自如，盤活資產效率，加速資金迴流”的概念，這種包羅萬象、眼花繚亂的蜂巢模式對地方政府也頗有吸引力。
然而，復星在地產領域多年來一直屬於概念先行，復地的地產業務其實做得並不優異，這次的“蜂巢城市”概念，也被很多人質疑是忽悠政府，產品層面未必過人。另一方面，產業地產重在前期的規劃定位和後期的服務運營，在這些方面其實並不是復星的優勢所在。
另外，知情人士向火花S-Park透露，復星基本已經從菜鳥網絡裡面出局了，“因為復星主要還是一種地產思維，想借著菜鳥網絡到各地去圈地，不是真要解決什麼物流問題，出局是早晚的事情。”
最近，郭廣昌是這樣描述蜂巢戰略的，“我們堅定踐行蜂巢戰略的根本原因，就是為了讓每個家庭都擁有更幸福的體驗。蜂巢將家庭生活與城市的金融、文化、商業、健康、物貿等產業高度連接，並在同一個物理生活場景中彼此滲透，為家庭帶來更便捷、更高效的生活方式。”
可能是我們過於才疏學淺了，不過這，聽起來還是房地產概念吧？
現實中，也的確如此。據我們瞭解，一些園區背景出身的朋友滿懷熱情的去復星產業板塊面試，一大堆產業思維層面情懷滿滿的東西也確實打動了老闆和高管，結果執行的時候還是一堆高週轉、上規模的房地產式績效考核。因此，這幾年這一板塊也是車水馬龍，人來人往，核心高管頻繁更換，他們自己也對這個自相矛盾、玄乎異常的東西很難深入理解與執行。
這背後其實也有復星本身對產業地產戰略定位搖擺徘徊的問題，不知道究竟是應該以純房地產模式來搞，還是配合集團的資本運作、金融和產業一起來做？正因為如此，索性以一個曖昧模糊的“蜂巢”大帽子籠而統之算了，所以這個概念，要麼就是炒作，要麼就是無法落地的烏托邦，這樣一個產業地產“富二代”，實在是難堪大用。
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