今天看到一則新聞，關於房企破產的報道。
據21世紀經濟報道，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，行業分化在加劇，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣佈破產的公告。
也就是說，3個月時間，已經有98家房企破產了，顯然，今年開發商倒閉的速度，比往年要快的多。
有人會說，明明看到網上賣房、銷售額創新高、簽約量大增這些消息，最近還有杭州、深圳排隊買房的事發生，開發商怎麼會變得這麼慘？
中原地產分析師張大偉表示：事實上，大部分房企實際真實的銷售額度跌了90%左右。除了個別龍頭企業重新定義了成交，將預定算成簽約。部分企業甚至已經開始1元訂房、10元訂房。事實上，房企的求生欲非常濃了。
90%的跌幅是什麼概念？
也就是說，開發商手裡每10套積壓的房子，最近幾個月真正賣出去的可能只有1套，剩下的9套全都窩在自己手裡，對外公佈的業績“強顏歡笑”，心裡有多苦只有自己才知道。
管中窺豹，此次房企所遭遇的財務壓力，很有可能會成為房地產行業發展進程的“分水嶺”，明年起，9萬家房企或逐步消失。
1，地產商規模減少是大勢所趨。
黃奇帆在2019年底演講說，現在全國房企總數達到了9萬多家，還不含中介。全世界180個國家的地產商加起來也沒有9萬個，美國大大小小房產商沒超過500個，歐洲20多個國家所有房產商，獨立法人加起來不到1萬個。
也就是說，9成開發商以後都會消失，2020年房企破產速度已經達到了日均2家，短期事件影響下，已經出現了加速，風波過後，房企數量將會呈現“加速度”式的減少。
2，2021年，房企資金鍊壓力前所未有。
華泰證券統計顯示，2020年、2021年和2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，合計達14292億元。
顯然，2021年房企資金鍊的壓力會達到最大程度，也是最近這些年以來債務壓力達到極致的時刻，今年雖然遇到了短期的風波，但要償還的債務畢竟只有4000多億。
但是，到了2021年，開發商的債務頂峰要還6000多億的級別，這是9萬家地產商“難以承受之重”。
綜上所述，一方面房企數量的減少是難以改變的大勢，另一方面明年開發商的債務償還規模降達到頂峰，開發商想重複以前拿地、蓋房、收回款、再拿地的套路，已經是難上加難。
與此同時，注意兩個國家級新政，也對地產商的生存狀況造成了衝擊。
1，批而未供土地高達1450萬畝，供地新政今年有望推行。
過去數年間，國內每年批准新增建設用地計劃大約在500萬-600萬畝之間，如果加上對過往存量土地的利用，每年國內城市實際供應建設用地總量多在700萬-1000萬畝之間。
據《第一財經》3月23日報道，自然資源部新聞發言人劉國洪表示，從目前掌握情況看，2017年以前批而未供的土地大概還有1450萬畝，“應該說存量盤活還有比較大的潛力”。
而2019年全國安排的新增建設用地計劃總量是500萬畝，換言之，2017年前的存量土地就已夠地方政府使用兩三年。
也就是說，1450萬畝的閒置土地還沒有“物盡其用”，對樓市來說，這些待開發土地稱得上是被遺棄的“香餑餑”、
現在很多地產商都是2017、2018年的所謂“地王”，拿著高價地做著賠本買賣，“麵粉價比麵包價還貴”已經成為常態。
一旦這1450萬畝土地開始入市，開發商手裡的土地必然會繼續貶值，這對房企的生存境況會進一步造成“擠壓”。
2，高層重申“房住不炒”，釋放罕見信號。
3月22日上午，在央行、銀保監會、證監會、外匯局聯合舉行的新聞發佈會上，銀保監會副主席周亮表示：今年八項重點工作之一是“堅決落實房住不炒的要求，促進房地產市場平穩健康的發展。”
現在全國復工如火如荼，大部分行業復工率已經達到了80%以上，隨著農民工、流動人口逐步返程，各地售樓部開放，購房者心理預期再次走高，在樓市鬆綁預期下，廣州、上海、深圳、杭州等地甚至出現了地王、搶房的現象。
在這樣的時刻，再次強調調控的底線是“房住不炒”，高層“敲打”房地產的意味非常濃厚。
鑑於此次是央行、銀保監會同時在場，我們也可以理解為：今年房地產行業的貸款、融資、資金週轉將會更加嚴格，類似2015、2016年那樣的高槓杆週轉速度，已經成為歷史。
筆者認為，這樣的形勢下，有兩類人可能“扛不住”了。
1，購房槓桿大於60%的人。
舉個例子，小明月薪2萬，表面上挺多的，可家裡就他一個人掙錢，還有倆孩子要養，去掉孩子的學費輔導班、一家人的衣食住行消費，包括車貸、旅遊等支出，可支配收入能達到1萬就不錯了。
正好小明剛買一套150萬的房子，首付50萬，等額本息30年，利率5.88%，月供6000元左右，他的購房槓桿就是60%，這還沒有算他的首付是不是借錢了。
超過了60%的界限，一旦今年小明的收入出現浮動，或者直接失業，在地產商賣不出去房子的同時，小明也找不到“接盤俠”變現自己的房產，這部分月供相當於直接“打水漂”了。
2，想在樓市“薅一把羊毛就走”的人。
過去這些年以來，很多人在樓市裡的思路都是“薅一把羊毛就走”的思路，覺得買完房子之後，趁著房產升值馬上就能變現賣出去。
但是，當地產商也沒有辦法把手裡的存貨變成現金，破產的速度越來越快的時候，作為二手房業主的你，又憑什麼會把手裡的房子迅速賣掉？
那些把買房當成“短炒”生意的人，最終的結果就是“房子賣不掉，月供照樣還”，在市場置業利率越來越理性的環境下，手裡房子越多，出手的難度就越大。
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