面對經濟下行、房價下跌，房地產企業該何去何從？
過去，在大部分人心中“買房”除了可以用來居住，還多出1個功能-炒賣賺錢，這是10年房地產發展經驗傳達給老百姓的一個心理信號，買房是最保值、最抗通脹的“硬貨”。然而大家卻忽略了一點，樓市的興衰其實是跟經濟發展緊密相連，一旦經濟在短時間內快速下滑同樣樓市也會面對“貶值潮”的來臨，國家不斷加大調控監管從某種意義上來講，就是希望規避因房價“貶值潮”給經濟帶來影響，2018年的500多次到2019年以620次刷新紀錄，這都意味著高房價想要“翻身”，沒門。
不少經濟學專家都公開表示“剛需買房無需考慮房價高低問題，買房僅為自住”。乍一看，這句話似乎並沒有錯，但仔細品味起來這句話卻有很大邏輯錯誤，不管買房是為了炒作還是自住，在如今中國老百姓的財富構架中房產佔比已經高達80%，房價漲跌行情足以引起大家的關注。在房說君看來，目前整個樓市正面臨著3個“教訓”，請大家心裡有數。
首先，高資金密集、高負債率是房地產開發商自己拖垮自己的“累贅”。
根據平安證券統計數據，開發商企業在今年需要償還的債券、負債金額累計達1.6萬億元，這些債務是多年發展累積的重壓，這些“天量”資金需要房企們在今年內完成，如若填不上這個窟窿則會被面臨清算。
目前他們面臨最大的一個問題，就是房子賣不出去。受到“冠毒”影響，有60城被下“禁售令”雖然目前已經陸陸續續復工銷售，但銷售業績卻差強人意，為了解決這個問題全國147個開發商聯合開闢了線上買房銷售模式，改變了大家的買房邏輯。隨後有機構進行調查顯示，有80%的受訪者抗拒線上買房，60%人群表示要推遲置業計劃或者放棄買房。針對這樣市場環境，以恆大為首開發商拉開“75折促銷”，只用了3天時間就讓消費者貢獻出580億的房款，不為外人知道的是恆大在今年設計的外債、金融債券就高達599億元，僅次於債務第一的萬科之後，所以看似“耀眼”的業績只夠他們償還今年欠款。
其次，國內商品房數量“爛大街”，住房嚴重過剩讓“貶值潮”提前來臨。
著名經濟學家任澤平在《中國住房存量測算：過剩還是短缺》的報告中提及，中國房地產業不過才短短20年發展歷程卻建造出了多達3.11億套的住房，這些過剩的房子足夠提供13億人居住。房說君以為，專家的報考可以說是一針見血的戳中問題的要害，雖然目前已經全面開放了二胎政策，但近2年經濟的每況愈下、大家賺錢少了加上物價不斷通脹，可以說人口幾乎沒有多少增長，一方面由於炒房熱度經久不衰；另一方面買房“保值”抗通貨膨脹思想深入人心，“買房熱”始終無法降溫。
前段時間，每日經濟新聞播報了北京豐臺區田女士掛牌510萬出售自己113㎡的房子，後來又感覺價格太低，於是拒絕幾個有意購房的人，然而在進入2020 年遭遇“冠毒”事件影響，開發商普遍降價打折出售，田女士坦言自己房子掛牌價太高導致無人問津，幾經下調價格至458萬還無人購買，她後悔到自己連降52萬的房子還賣不出。
“供需關係決定著商品價格”房說君相信這句話大家都不會陌生，拋開現在經濟的下滑、恆大75折等因素，供需嚴重失衡的商品房市場已經開始讓房企承受不住了，隨著人口增長福利減少未來房價還會再繼續下跌，就像報道中的田女士降價52萬依舊無人來買房，對於屯有多套房炒賣的人來說，樓市的“貶值潮”其實已經提前來臨了，在鯰魚效應下將會有越來越多房企展開“價格戰”，對於已買房的無論是剛需還是炒房者請做好心理準備，不斷調低的價格可能會讓你感覺到自己房子在加速貶值中。
最後，房價“想翻身”？還真沒門！央行暗示、黨媒回應，買房邏輯要改變。
樓市共有“2條腿”走路，一條是金融制度；第二條就是供需關係，如今住房數量供大於需是毋庸置疑了，央行近期則在金融制度進行“暗示”，對未來樓市的走向指出新的方向。自2月份開始，為了積極響應國家與財政部保障市場流動資金要求，在短短15天內向市場釋放了3億流動資金，同時還對5年期的LPR進行了調整，迅速完成了降準降息“3連跳”的過程。
央行這一套行雲流水的招式包含怎樣“暗示”？在房說君看來，央行這是要放寬金融制度的節奏，早前國家為了應對“冠毒”帶來的經濟損失以及扶持行業復甦，就曾表示今年預見將下調40%-50%的LPR來支持企業發展以及保障市場資金。看到這裡或許就會有不少人認為，寬鬆信貸制度、連續降準降息又會讓高房價再次“騰飛”，但房說君以為高房價還想再“翻身”，沒門！因為中央緊隨其後宣佈要堅持“房住不炒”調控不因“疫情”而放鬆，同時央行也做出“暗示”：資金是保障所有行業以及市場流動而設立，所以樓市只會按照國家穩步的政策來嚴格執行，這就是國家希望改變民眾對買房邏輯的看法。
房說君的觀點並非是個人臆想的產物，經濟日報也做出了同樣的回應。黨媒以《樓市調控不能“失控”》發表評論，當中就明確表示保持房地產市場穩定是首要任務，國家的調控手段就是為了防止房價大起大落可能對經濟產生影響。黨媒的回應更加支持了房說君觀點，目前為了趕緊使經濟復甦各大城市紛紛鬆綁對樓市政策，甚至出現了四川現金補貼買房、駐馬店2成首付被約談情況，黨媒是在警示大家不能為了再度復甦經濟讓房地產市場“失控”，房說君認為老百姓買房的邏輯是時候要改變，買房炒賣造富的邏輯已經行不通，反而應該順應潮流趨勢房子真正迴歸到“住而不炒”的思想。
房地產行業目前的尷尬局面，相信大家是有目共睹的，過量控制的商品房、鯰魚效應下的“價格戰”，雖然可以在某種程度上拉低房價製造和諧局面，但最終損失的還是老百姓。房產佔據了大家80%的財富，一旦房價出現任何風吹草動就等於宣告樓市大規模的“貶值潮”，事實這個現象也提前來臨了。在報道中北京田女士降價了52萬，房子依舊無人敢買，房說君相信對於無房人來說他們此時內心的獨白就會是：我敢買嗎？
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