方直·穀倉府

關於開發商：

項目開發商為：廣東方直集團有限公司，方直集團是一家集地產發展、投資運營、物業管理、實業四大業務板塊於一體的綜合型企業集團。

方直集團成立於1998年，從房地產裝飾、園林產業起步；2006年轉型，正式啟動房地產綜合開發；2010年獲得惠州多個優質地塊，佔據惠州新城中心，同時啟動集團化管控模式；2013年進入廣州打造別墅項目；2015年進入深圳坪山市場，開始佈局一線城市。2018年完成粵港澳大灣區9個城市全面佈局。

對於深圳置業者來說或許對方直集團並不熟悉，但其實它的確是一家綜合實力較強的房企，只不過它早期“大本營”在惠州惠城區，隨後先後進駐廣州、江門等城市，2015年才開始佈局深圳，並且截止目前僅規劃建設了兩個住宅項目，穀倉府算是首秀，所以大家對它不瞭解也很正常。

方直·穀倉府項目簡介：

方直·穀倉府項目位於坪山區的主幹道比亞迪路和龍坪路交界處，地塊原為穀倉嚇片區城市更新項目，2010年被納入深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃，2012年2月29日進行草案公示。該城市更新項目於2016年動遷，2018年末基本完成土地平整工作，整體速度比較慢。

方直·穀倉府項目整體分四個地塊，分為三期開發，項目總佔地面積約5.8萬㎡，總建築面積約36萬㎡。規劃約18萬㎡住宅，2萬㎡社區商業（底商），還附帶一所9班制幼兒園。

根據規劃，項目一期、二期為住宅，三期為寫字樓及公寓產品。項目南邊靠比亞迪路地塊為保障房／回遷房地塊，不作為對外銷售的產品。目前項目即將入市的是一期的住宅，暫時還未拿到預售備案。

方直·穀倉府項目基礎信息：

銷售均價：一期待定

一期在售戶型：81㎡三房、90㎡三房；128㎡四房建築類型：住宅產權年限：70年

總佔地面積：約58000㎡

總建築面積：約359000㎡交房時間：待定交房標準：精裝修交房總戶數：3118戶車位數/比例：2580個容積率：4.40%綠化率：40%物業公司：廣東方直集團有限公司

開發商：廣東方直物業管理服務有限公司

方直·穀倉府項目配套介紹：

商業：項目自帶約2萬㎡的臨街商鋪，並非集中式是商業，加上項目周邊的自然村附帶的一些商業，後期約可滿足社區生活購物所需。除此之外，項目步行1.2公里左右可以到達坪山新天地商業廣場；步行2公里左可以到達心海城，這是一個百萬建面的大盤，原規劃商業13萬㎡。其它商業距離較遠，與項目關聯性不大，就目前現狀來說項目附近商業資源較匱乏，缺少集中式商業。

值得關注的是，距離項目直線距離約700的東關片區舊改規劃有約20萬㎡的商業，建成後對片區商業是一個很好的補充。目前該項目已經完成基坑作業，開始主體結構工程建設。

交通：項目距離在建的地鐵16號線江嶺站步行約700米，乘坐一站到坪山圍站可換乘地鐵14號線。項目距離南坪快速路的龍平立交入口處約1公里，目前它是項目與其它區域通勤的主要道路，需要等14號、16號線開通後才能提升項目與外部區域通行的便利性。

地鐵14號線一期工程起自福田崗廈北，終至坪山沙田站，目前正在建設中，預計2022年底試運營。地鐵16號線起自龍崗大運樞紐，終至坪山田心站，主要起到提高龍崗和坪山交互便利性作用，預計2023年底通車。南坪快速路是一條連接南山區與坪山區的城市快速路，為深圳市首條全封閉和全立交的快速幹線，與深圳境內多條高速路對接，分三期建設，目前已全線通車。

教育：項目自帶一個佔地面積約2800㎡的九班制幼兒園，目前主體已建設完成，暫時作為項目營銷大廳使用。根據目前的學區劃分，項目所在位置所屬的學區是坪山二小和坪山中學，兩所學校距離項目都不近，就讀便利性一般。

值得關注的是，項目東側東面越過規劃高中地塊還有規劃36班九年一貫制的沙壆學校，建成後可增加1620個學位，將大大緩解該片區的學位壓力，提升全區教育水平。該地塊剛開始規劃為工業用地，於2018年7月調整為教育用地，目前主體尚未施工，也還不確定引進什麼學校。

醫療：據不完全統計項目1.7公里範圍內分佈有4個社康中心（三洋湖社區、馬戀社區、和平社區、江嶺社區），除此之外離項目最近的醫院是坪山區人民醫院，直線距離約1.4公里，步行過去要半個小區。其次薩米醫療中心距離項目直線距離約2.8公里，依賴交通工具通行。總體來說片區滿足醫療需求沒問題，但缺少選擇性。

薩米國際醫療中心市直屬的非營利性大型公立醫院，佔地6.8萬㎡，一期項目建築面積13.3萬㎡，規劃床位600張，該院也是中國深圳與德國漢諾威結為友好城市的重點合作項目之一。

休閒生態：項目附近有兩個大型公園，分別是燕子嶺公園和坪山溼地公園，距離項目約1.5公里。消防文化主題公園距離項目步行約2公里，便利性一般且規模不大。項目所在片區分佈有不少綠地，項目南側生態資源較為豐富，有大山嶺水庫，赤坳水庫，馬巒山郊野公園等自然景觀資源。

方直·穀倉府項目戶型介紹：

C座01戶型建面積約81㎡三房兩廳一衛

客廳朝向西北，南北通透，大開間短進深通透佈局，通風采光效果較好。客廳開間3.5米帶有1.5米進深陽臺舒適度較高。主臥開間3.1米4米進深緊湊實用，雙次臥開間2.7米進深略有不足居住空間比較一般。明廚明衛，餐廳位獨立自然通風采光。

C座02戶型建面積約81㎡三房兩廳一衛

朝向東南動靜分區佈局，主要生活空間日照採光充足。客廳開間3.5米帶有1.5米進深陽臺明亮舒適。主臥開間3.1米開間進深比良好空間利用充分，分離式衛生間實用性能優秀，U型廚房使用率高餐廳緊湊。

C座03/04戶型建面積約91㎡三房兩廳兩衛

西南朝向視野開闊公園景觀，動靜分區佈局主要生活空間朝優勢方向。客廳開間3.6米帶有1.5米進深陽臺，主臥開間3.2米進深3.3米略顯過於方正。次臥也擁有優秀公園景觀，小房間空間略顯緊湊。U型廚房使用率高，餐廳空間較佳。

B座03/04戶型建面積約94㎡三房兩廳兩衛

與C座03/04戶型結構及朝向基本一致

B座 01戶型建面積約101㎡三房兩廳兩衛

東南朝向視野開闊，看自然山體水庫景觀，通透全明結構，橫廳佈局，空間利用充分。1.5米進深陽臺寬敞實用，大幅度發揮景觀優勢。動靜分區，L型廚房寬敞舒適，與餐客廳連接緊密，功能性較佳。

C座 05戶型建面積約130㎡四房兩廳兩衛

西南朝向視野開闊公園景觀，通透結構橫廳佈局，空間利用充分。7.2米餐客廳開間帶有1.5米進深陽臺寬敞明亮，大幅度發揮景觀優勢。主臥開間3.6米自然通透明亮舒適，次臥開間3米居住空間舒適。U型廚房寬敞舒適自然通風采光與餐客廳連接緊密家庭生活體驗優秀。

方直·穀倉府項目樣版房實拍：

約130㎡四房兩廳兩衛樣版房實拍（部分）

方直·穀倉府項目及區域介紹：

坪山著眼於東部中心的定位，近年來城區規劃以高標準展開，城區發展脈絡和功能定位逐漸清晰。高新區擴容方案落地，軌道14、16號線開工建設，坪鹽通道、南坪三期、外環高速等項目建設加快推進。深圳東進等一系列歷史性戰略機遇下，坪山區正進入跨越發展新時期。

方直穀倉府項目位於坪山高新區的出口加工園片區，從地理位置上看，屬於坪山的中間地帶，也是坪山傳統的老城區之一，在坪山中心區的輻射範圍內。區域周邊現狀多以民房和工業廠房為主，片區有二手商品房供應的小區不多，且分佈零散，有的幾個小區也都是近些年面市的次新房，周邊居住氛圍較一般，商業及休閒文化配套較為匱乏，依賴舊改補充區域配套，改善片區居住環境。景觀資源是區域的一大優勢，南側躍過比亞迪工廠，後面全是自然山水資源，片區宜居屬性較好。

在建的地鐵14號線和16號線擔負著改善坪山與市區及其它區域通勤問題的重任。16號線江嶺站距離項目約700米左右，中間相隔一個坪環站（坪山中學）即可在坪山圍站換乘14號線。14 號線一期工程起自福田崗廈北站至坪山沙田站，覆蓋了深圳東部南北向交通需求走廊，並且起點預留延伸至會展中心條件，終點預留延伸至惠州條件。

深圳地鐵16號線，線路起於龍崗大運站，止於坪山田心站。未來，地鐵16號線將會沿阿波羅產業園片區向南延至安良站，以支持阿波羅產業園片區重點發展，強化龍崗中心區和橫崗、鹽田地區的區域聯繫。

比亞迪相信大家是比較熟悉了，它是深圳汽車工業的代表性品牌企業，是國內新能源車的最大製造商之一。項目南側是比亞迪六角大樓，距離不足百米，它是比亞迪的研發總部，比亞迪的研發中心和管理中樞，同時也承擔著比亞迪博物館功能。現如今比亞迪最新研發的雲軌和六角大樓融為一體，顯得更有現代感和科技範兒！

作為片區內大型產業基地，比亞迪可以說起到了紐帶的作用，促進了片區商業、人流的聚集。同時，六角大樓裡的研發人員算的上是高收入人群，對於項目來說，也起到了強化對應購房客群和未來租賃市場需求的預期。

臨近項目的主要大型舊改項目為東關舊改。沿16號線以西，各種大型舊改向坪山圍聚攏，大體量舊改包括飛東、飛西、正山甲、寶山南、寶山北、馬西、馬東，這一片可謂“熙熙攘攘，熱鬧非凡”。

隨著周邊城市更新的推進、實現，未來周邊也將誕生更多的高品質小區，延伸出更成熟的生活配套，片區的整體的居住環境、商業氛圍將得到提升和改善。

距離項目1公里的東關舊改，整體規劃有20.2萬㎡的商業，建成後將是片區內最大型的商業綜合體。目前東關舊改的江邊片區已經完成基坑作業，開始主體結構工程建設。

東關江邊片區舊改項目南起比亞迪大道（規劃東城環路），西靠馬巒路，東臨江嶺路，北接坪環十五巷（規劃遠香路）。處於未來軌道交通坪山線（16號線）坪山中學站500米範圍內。該項目拆除範圍用地面積188195.4平方米，開發建設用地面積119395.4平方米，規劃總建設面積53000平方米，分三期實施，已於2018年月份進場開發，將創造集居住、商業、辦公、文化、教育為一體的綜合住區。

坪山高新區是深圳國家高新區兩個核心園區之一，規劃面積達51.6平方公里，是深圳五大園區中規劃面積最大園區，主要有新能源汽車、生物醫藥、新一代信息技術等三大主導產業，集聚了比亞迪、賽諾菲巴斯德、中芯國際等一批行業領軍企業。

根據《深圳市開發區總體發展規劃（2017-2030）》坪山高新區將發揮坪山園區作為東部核心園區的功能，聯動龍崗園區的東部片區節點，打造輻射深惠及深汕合作區的東部創新帶。坪山高新園區將充分發揮產業基礎、空間資源等優勢，明確產業發展主攻方向，以先進製造業和現代服務業為“雙輪驅動”，總體發展定位為“深圳先進製造業東部新城”。

福田有市民中心片區，南山有深圳灣，龍崗有大運新城……一直以來，不少人都有疑問，坪山的核心區在哪？燕子湖城市會客廳或許是唯一的答案。目前燕子湖片區城市設計國際諮詢評審結果已出爐，接下來，主辦方將對本次國際諮詢8家參賽方案進行系統整合，進一步深化燕子湖片區綜合性城市設計方案。

燕子湖片區主要由龍坪路、東縱路、綠蔭路、金牛西路圍合而成，城市設計範圍約5平方公里，根據規劃要求，燕子湖片區的建設將與坪山中心城區、周邊鄰深城區錯位發展，突出特色。以環境品質營造、服務產業佈局、提升城區功能為導向，通過高品質城市公共服務設施、先進的文化設施、民生為本的公共活動空間與人居環境聚集人氣、營造歸屬感。

目前，燕子湖片區內已建、在建或規劃已批的項目包括高新區綜合服務中心、南布社區“整村統籌”項目、坪山河綜合整治工程、深圳市自然博物館等，是當前坪山區最具發展活力的片區之一。

項目直線距離約一公里，坪山的新文化地標燕子湖國際會展中心已經落成。這是深圳市第二個正式投入使用的高規格會展中心，總建面約13萬㎡，建築風格為漢唐風格建築，採用了“會展+會議廳+星級酒店”一體化設計，主要分為會展場館、會議廳與酒店三個部分。

方直·穀倉府項目及區域介紹：

方直集團雖不是深圳置業者熟知的房企，但它在廣東省有著20多個樓盤的開發經驗，相信在項目運營和後期物業服務方面會有一定保障。項目業態涵蓋住宅、寫字樓、商業、公寓，算的上是綜合體，與大多數綜合體項目不同的是它的體量特別小，小區也不是討喜置業們的合圍式佈局，本身不大項目兩期住宅還獨立開了，後期入住小區居住氛圍較一般，不過這種小區的好處就是不用考慮樓間距的問題，視野、採光、通透性都特別好，尤其是在這種周邊超高層建築稀少的地方，這種優勢更加凸顯。

項目區域現狀民房和工業廠房分佈較多，除南側和東側具備一定景觀資源優勢外，項目西側和北側整體觀感較差。片區商品房小區分佈零散，居住氛圍較一般，項目雖在坪山中心輻射區域，但要享受中心區的配套還是缺少便利性，周邊的生活配套資源匱乏，依賴於城市更新的推進來完善。

項目走到16號線“江嶺站”預計在8分鐘內到達，隔一個站可換乘14號線，可快速通往羅湖清水河、福田中心等交通樞紐、經濟核心片區。項目臨近主幹道比亞迪路和龍坪路交界處，方便通往坪山中心區、田心片區。沿龍坪路抵達龍坪立交可接通南坪三期快速路，方便通往前海片區。

項目所在區域商品房開發滯後，項目約2公里範圍內沒有二手商品房供應，下面列出的小區都在2公里開外，對比性不強，僅做參考。目前項目暫未拿到預售備案，具體備案價還不知道，根據現場瞭解到項目售價會在3.8萬-4萬之間，結合項目自身，區域位置，現狀配套情況等來看，作為新房項目，對比二手售價優勢並不明顯。

對比新房，目前坪山中心區一帶新房項目基本都在4萬以上，像天巒湖這種環境資源優勢明顯的也能賣到4萬多，坪山外圍項目3萬出頭，中心區能輻射的區域價格在3.6萬左右。項目作為新房項目且精裝交房，具備一定景觀資源優勢，如果備案價確實在3.8-4萬之間的話，那競爭優勢亦不明顯。即將開盤的恆大城二期會是項目最直接競爭對手，均價差不多的情況下，恆大城二期賣點會更多一些，也更突出。

項目戶型選擇多，81㎡三房-130㎡四房，對應客群可比較廣泛，低總價投資，剛需家庭自住，居住改善大戶型都能滿足。項目戶型結構是一大亮點，通透程度是市面上少見的，就連81㎡的最小戶型都是真正的南北通透戶型，實屬難得。結構優勢突出的同時戶型設計也非常用心，把空間利用到了極致，沒有一點浪費空間。南向景觀資源突出，赤坳河與赤坳河公園景觀是本項目的一個標籤和賣點，部分戶型直面觀景，視線開拓。

項目北面的燕子湖城市客廳，作為坪山重點打造的城市新中心和城市新客廳，對於坪山的戰略意義重大，值得期待。南面比亞迪總部，對於項目而言有利有弊。利在產業、人流的鞏固，弊在於影響了片區總體的純宜居性。隨著14、16號線與比亞迪雲巴T1線的建設推進，在未來的2-3年內，項目出行的便捷度將得到進一步的提升。

坪山起步較晚，開發程度不高，有大片可供發展產業的集中用地，利於“白紙作畫”。坪山著眼於東部中心的定位，近年來城區規劃以高標準展開，城區發展脈絡和功能定位逐漸清晰。高新區擴容方案落地，軌道14、16號線開工建設，坪鹽通道、南坪三期、外環高速等項目建設加快推進，燕子湖城市客廳功能完善，深圳東進等一系列歷史性戰略機遇下，坪山區正進入跨越發展新時期。