前言：
目前，中國房地產市場存在一個非常棘手的問題：房地產過剩。在討論住房空置之前，我們先來討論一下住房在中國家庭資產中的比例。最新數據顯示，自2019年以來，中國居民的槓桿率持續上升，從53.2%上升到54.3%。從2008年到2018年的10年間增長了近35%，平均中國房地產市場存在一個非常棘手的問題：房地產過每年增長3.5%。這些年每年僅商品房竣工量就達近千萬套，加上保障房和自建房，以及無法統計的小產權房，那就更多。國家統計部門的公開數據也顯示，截止到2018年末，全國城鎮人均居住面積已經達到39平米，這是一個什麼概念呢？就是我們一個普通的三口之家，其住房面積也超過100平米了。
我國房地產市場多年來一直存在供過於求的問題，但由於房地產市場過熱，一直沒有出現供過於求的現象。事實上，過去幾年的許多熱點現象都是“假火”，因為在房地產市場投機嚴重的情況下，很大一部分需求是對房地產的需求投資，而不是對房地產的剛性需求。這種投資需求“誇大”了房地產市場的需求。由於房地產銷售的高利潤，開發商將過度開發房地產，以迎合投資性購房者。
因此，當房地產投資者退出時，他們的房子和那些為投資者做好準備的開發商都是多餘的。
數據：
1.商品住宅+公寓
在1998年-2019年12月，全國新增商品住宅的竣工面積為12,797,340,000平方米。以每套100平方米來計算，則這21年來，中國新增商品住宅為12797.34萬套。假設每個家庭人口數量為4人（雖然目前中國家庭平均每戶為3.1人，但因為以上統計沒有包含2017年和2018年上半年新增商品住宅數據，所以本文合理假設每戶為4人），則有12797.34萬（約1.3億）套房子可供5億的人口居住。
2.小產權房約有3億套
估計“小產權房”（宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房、軍產房等）數量是商品住宅數量的3倍及以上。也就是說，我國“小產權房”至少有3億套。
3.存量居住用房至少有4.3億套
中國目前存量居住用房至少有4.3億套（商品住宅+小產權房=1.3億+3億=4.3億），足夠滿足17億人口的居住。就算是房子完全夠住，為什麼大家還搶著買房呢？
現狀：空置房夠17億人住，可剛需卻買不起
對於這個數字的真實性，我們無法核實。不過，不少人表示認同，三四線城市這些年城建擴張比較快，老城區已經成形沒有多大拓展空間，一些新城區藉此如火如荼的開發起來，我們見到最多的就是已經建成或者正在建設小區和樓盤。一些小區已經交付好幾年了，但入住率一直很低，每當夜晚走在新區的道路上，就有一股“寒意”，一棟住宅樓起碼也有上百套房子，但亮燈住戶也就十幾家。
如果你買房只是為了有個安身之所，大可以隨便買個房子，但是，在國內，房子捆綁著不少的要素，孩子上學需要購房落戶、父母養老享受當地醫療福利保障需要購房落戶等……這就是現實！
房子雖然多，但並不是人人都有房子，有的人擁有多套房產，而有的人連一平米都沒有。一些人比較樂於購房，除了資金比較雄厚外，還看到了房子的增值潛力，所以，不少人買了一套，買二套，甚至更多，擁有多套房已經不是新鮮事。
經常可以看到媒體報道的房叔、房嬸甚至房姐新聞可知，有時候感覺是貧窮限制了我們的想象。比如此前法制晚報報道了房叔“翟振鋒”擁有31套住房，全是商品房，對於這種情況我們不少人也是見怪不怪。此外，除了個人炒房外，還有很多企業炒房，而且規模還不小，據此前半月談曾批“超千家上市公司炒房近萬億”，企業手中也囤了大批量住房。這些群體佔據了大量的住房資源，空而不住，若有新盤開售，往往還是這些人的身影，房價在他們的炒作下越來越高，普通老百姓的收入始終趕不上房價上漲速度。
空置房處置，國家智囊團也給出瞭解決方案
1.對於這類“囤而不住”的空置房該如何處置呢？
相信不少人首先想到的就是徵收“房產稅”和“空置稅”，通過大幅增加持有環節的成本讓這些空房子“吐出來”，當然，這僅是我們普通人的想法，從國家層面上看，真要開徵還得考慮到方方面面，但這並不是不可行。國家智囊曾針對空置房提出過“解決方式”。
根據經濟日報-中國經濟網報道，國務院現任參事仇保興在參事講堂上指出，我國房屋空置率是比較高的，比如北京有10%幾到20%，鄂爾多斯有70%，要抑制房地產泡沫需要開徵房產稅，其中主要包括四個稅種來實現：一是消費稅；二是流轉稅；三是空置稅，四是物業稅。前三個稅種可以理性遏制、燙平泡沫，可以率先出臺。
這裡面不少人期待的空置稅包含在其中，仇保興作為國務院58位現任參事之一，屬於國家的高級智囊，他的話肯定是有分量的。
2.房屋“空置稅”如何收，能夠抑制房價泡沫嗎？會對住房市場產生什麼影響呢？
實際上，空置稅在發達國家施行和運用都比較成熟，比如澳大利亞、英國、加拿大、法國等都是實行空置稅國家：
澳大利亞：維多利亞省按照房產價值1%標準徵收；
英國：住房空置超過2年，徵收房屋100%的額外市政稅；
加拿大：溫哥華規定住房空置超過6個月，對房屋徵收1%空置稅；
法國：房屋空置超過1年徵收房產價值10%的空置稅，超過兩年為12.5%，3年為15%，以此類推，屬於漸進式懲罰性稅種。
那麼，我們有可能按照什麼標準界定空置房呢？目前我們很多省份收取物業費是按照空置半年以上視為空置，有人也提出按照水電氣費使用情況來界定。其中重要的一個問題就是徵收標準，如果徵收幅度過低，
房東勢必有可能轉移到租金上，如果過高也會產生一定阻力。對擁有多套房的人是一個沉重打擊，他們不得不把多餘的房產讓出來，否則就要交稅。這個時候存量房市場（二手房市場）上的房子就會多起來，購房者選擇的餘地就更大。當然，當供大於求時，房價也會應聲下降，老百姓也能買到便宜的房子。對開發商來講，新房市場也會受到炒房客拋售影響，為了回籠資金贏得生存，他們不得不把手中的庫存房降價處理。新房與二手房市場相互作用，價格迴歸也是自然而然。總體來說，空置稅如果真能開徵的話，對還沒有購房的群體來說肯定是一個大好消息，不僅能夠買得起房子，而且房地產市場泡沫也將消失，實體企業也能獲得更多發展機會，房地產行業最終走向良性健康發展軌道。
要解決住房供給過剩的問題，最好的辦法就是降低房價
決定房價水平的主要是供求關係。如果市場上的住房供給大於需求，房價就會下降，反之，房價就會上升。所以又回到了老問題：房價會下跌嗎？什麼時候會下降？它能跌多少？事實上，根據上面的說法，房價是否會下跌有一個答案。由於房子是“買不起，賣不出去”的情況，降價其實是一個時間問題。何時降息取決於何時放鬆政策。
房地產供過於求導致資源利用率下降，房屋銷售困難。房價更有可能上漲。據估計，房產稅的出臺，將有機會使房價下跌。從目前情況看，中國大多數城市的房價仍在上漲，這肯定會促使地方政府提供更多土地，並促使房地產開發商建造更多房屋。國家採取了穩定物價和房價的政策，因為國外的經驗表明，房地產泡沫的破裂與房價的突然快速下跌有關。
房價還能“死撐”：
要解決住房供給過剩的問題，最好的辦法就是降低房價。
決定房價水平的主要是供求關係。如果市場上的住房供給大於需求，房價就會下降，反之，房價就會上升。所以又回到了老問題：房價會下跌嗎？什麼時候會下降？它能跌多少？事實上，根據上面的說法，房價是否會下跌有一個答案。由於房子是“買不起，賣不出去”的情況，降價其實是一個時間問題。何時降息取決於何時放鬆政策。
房地產供過於求導致資源利用率下降，房屋銷售困難。房價更有可能上漲。據估計，房產稅的出臺，將有機會使房價下跌。從目前情況看，中國大多數城市的房價仍在上漲，這肯定會促使地方政府提供更多土地，並促使房地產開發商建造更多房屋。國家採取了穩定物價和房價的政策，因為國外的經驗表明，房地產泡沫的破裂與房價的突然快速下跌有關。
對於房價的未來預測，房產大佬潘石屹一語中的，給出底線
隨著時間的推移，大城市吸納了小城市的人口，“白菜價”住宅三四線城市會越來越多。那麼，面對這樣的市場形勢，房價在未來10年能“跌”多少呢？
作為SOHO中國的董事長，潘石屹一直對房地產市場有著客觀的看法。為了解決房價下跌的問題，他在去年的中期金融數據會議上說:“對開發商來說，20%是中國房價下跌的底線。”除此之外，大多數房地產公司將不復存在。這是潘石屹的觀點，在考慮企業存活率的前提下，即在保證房地產不會崩盤的前提下，房價會下跌20%以內。
對於這個底線，許多人只是覺得遠遠不夠
鑑於房地產市場供過於求，房價下跌20%並不是什麼大事，但與前幾年相比，這也是一個大動作。許多人只是需要認為沒有人買房子，房價至少應該普遍下降，這並不是說不可能，但它可能需要一個漫長的週期，只是等待。20%的幅度是相對於開發商而言的，開發商現在出售的毛利率至少在10%以上，如果實際價格下降，通過控制勞動力和管理成本，達到20%的幅度應該不難。
專家認為，從兩個方面看，現在大多數人買房是通過貸款，而首付佔到總房款的30%，加上已償還貸款的利息，銀行可以承受40%的降幅。當然，這是最理想的。如果房價下跌20-30%，銀行將面臨更大的壓力。因此，從這個角度來看，銀行和開發商有一個共同的底線，那就是房價下跌不會超過20%。你覺得怎麼樣？
總的來說，當前三四線城市房價已經處於一個穩中有降的時期，未來幾年房價上漲的可能性不大，所以剛需族買房不要因為房價下降或者上漲了就驚慌，房市給了觀望的時間，購房者要做好自己的購房計劃，按計劃來買房。越來越多的人開始看不清房地產市場的走向。在一些地方，房價持續上漲，優質住房供不應求，而在一些地方，交易量急劇下降。事實上，市場分化仍在加劇。我們必須認識到，房地產市場目前的趨勢與區域化有關。根據幾十年的規則，沿海地區比內陸地區更加分化，超級城市群比單一的中心城市更有價值。
閱讀更多 平哥看樓市 的文章
