前言：
目前，中国房地产市场存在一个非常棘手的问题：房地产过剩。在讨论住房空置之前，我们先来讨论一下住房在中国家庭资产中的比例。最新数据显示，自2019年以来，中国居民的杠杆率持续上升，从53.2%上升到54.3%。从2008年到2018年的10年间增长了近35%，平均中国房地产市场存在一个非常棘手的问题：房地产过每年增长3.5%。这些年每年仅商品房竣工量就达近千万套，加上保障房和自建房，以及无法统计的小产权房，那就更多。国家统计部门的公开数据也显示，截止到2018年末，全国城镇人均居住面积已经达到39平米，这是一个什么概念呢？就是我们一个普通的三口之家，其住房面积也超过100平米了。
我国房地产市场多年来一直存在供过于求的问题，但由于房地产市场过热，一直没有出现供过于求的现象。事实上，过去几年的许多热点现象都是“假火”，因为在房地产市场投机严重的情况下，很大一部分需求是对房地产的需求投资，而不是对房地产的刚性需求。这种投资需求“夸大”了房地产市场的需求。由于房地产销售的高利润，开发商将过度开发房地产，以迎合投资性购房者。
因此，当房地产投资者退出时，他们的房子和那些为投资者做好准备的开发商都是多余的。
数据：
1.商品住宅+公寓
在1998年-2019年12月，全国新增商品住宅的竣工面积为12,797,340,000平方米。以每套100平方米来计算，则这21年来，中国新增商品住宅为12797.34万套。假设每个家庭人口数量为4人（虽然目前中国家庭平均每户为3.1人，但因为以上统计没有包含2017年和2018年上半年新增商品住宅数据，所以本文合理假设每户为4人），则有12797.34万（约1.3亿）套房子可供5亿的人口居住。
2.小产权房约有3亿套
估计“小产权房”（宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房、军产房等）数量是商品住宅数量的3倍及以上。也就是说，我国“小产权房”至少有3亿套。
3.存量居住用房至少有4.3亿套
中国目前存量居住用房至少有4.3亿套（商品住宅+小产权房=1.3亿+3亿=4.3亿），足够满足17亿人口的居住。就算是房子完全够住，为什么大家还抢着买房呢？
现状：空置房够17亿人住，可刚需却买不起
对于这个数字的真实性，我们无法核实。不过，不少人表示认同，三四线城市这些年城建扩张比较快，老城区已经成形没有多大拓展空间，一些新城区借此如火如荼的开发起来，我们见到最多的就是已经建成或者正在建设小区和楼盘。一些小区已经交付好几年了，但入住率一直很低，每当夜晚走在新区的道路上，就有一股“寒意”，一栋住宅楼起码也有上百套房子，但亮灯住户也就十几家。
如果你买房只是为了有个安身之所，大可以随便买个房子，但是，在国内，房子捆绑着不少的要素，孩子上学需要购房落户、父母养老享受当地医疗福利保障需要购房落户等……这就是现实！
房子虽然多，但并不是人人都有房子，有的人拥有多套房产，而有的人连一平米都没有。一些人比较乐于购房，除了资金比较雄厚外，还看到了房子的增值潜力，所以，不少人买了一套，买二套，甚至更多，拥有多套房已经不是新鲜事。
经常可以看到媒体报道的房叔、房婶甚至房姐新闻可知，有时候感觉是贫穷限制了我们的想象。比如此前法制晚报报道了房叔“翟振锋”拥有31套住房，全是商品房，对于这种情况我们不少人也是见怪不怪。此外，除了个人炒房外，还有很多企业炒房，而且规模还不小，据此前半月谈曾批“超千家上市公司炒房近万亿”，企业手中也囤了大批量住房。这些群体占据了大量的住房资源，空而不住，若有新盘开售，往往还是这些人的身影，房价在他们的炒作下越来越高，普通老百姓的收入始终赶不上房价上涨速度。
空置房处置，国家智囊团也给出了解决方案
1.对于这类“囤而不住”的空置房该如何处置呢？
相信不少人首先想到的就是征收“房产税”和“空置税”，通过大幅增加持有环节的成本让这些空房子“吐出来”，当然，这仅是我们普通人的想法，从国家层面上看，真要开征还得考虑到方方面面，但这并不是不可行。国家智囊曾针对空置房提出过“解决方式”。
根据经济日报-中国经济网报道，国务院现任参事仇保兴在参事讲堂上指出，我国房屋空置率是比较高的，比如北京有10%几到20%，鄂尔多斯有70%，要抑制房地产泡沫需要开征房产税，其中主要包括四个税种来实现：一是消费税；二是流转税；三是空置税，四是物业税。前三个税种可以理性遏制、烫平泡沫，可以率先出台。
这里面不少人期待的空置税包含在其中，仇保兴作为国务院58位现任参事之一，属于国家的高级智囊，他的话肯定是有分量的。
2.房屋“空置税”如何收，能够抑制房价泡沫吗？会对住房市场产生什么影响呢？
实际上，空置税在发达国家施行和运用都比较成熟，比如澳大利亚、英国、加拿大、法国等都是实行空置税国家：
澳大利亚：维多利亚省按照房产价值1%标准征收；
英国：住房空置超过2年，征收房屋100%的额外市政税；
加拿大：温哥华规定住房空置超过6个月，对房屋征收1%空置税；
法国：房屋空置超过1年征收房产价值10%的空置税，超过两年为12.5%，3年为15%，以此类推，属于渐进式惩罚性税种。
那么，我们有可能按照什么标准界定空置房呢？目前我们很多省份收取物业费是按照空置半年以上视为空置，有人也提出按照水电气费使用情况来界定。其中重要的一个问题就是征收标准，如果征收幅度过低，
房东势必有可能转移到租金上，如果过高也会产生一定阻力。对拥有多套房的人是一个沉重打击，他们不得不把多余的房产让出来，否则就要交税。这个时候存量房市场（二手房市场）上的房子就会多起来，购房者选择的余地就更大。当然，当供大于求时，房价也会应声下降，老百姓也能买到便宜的房子。对开发商来讲，新房市场也会受到炒房客抛售影响，为了回笼资金赢得生存，他们不得不把手中的库存房降价处理。新房与二手房市场相互作用，价格回归也是自然而然。总体来说，空置税如果真能开征的话，对还没有购房的群体来说肯定是一个大好消息，不仅能够买得起房子，而且房地产市场泡沫也将消失，实体企业也能获得更多发展机会，房地产行业最终走向良性健康发展轨道。
要解决住房供给过剩的问题，最好的办法就是降低房价
决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供给大于需求，房价就会下降，反之，房价就会上升。所以又回到了老问题：房价会下跌吗？什么时候会下降？它能跌多少？事实上，根据上面的说法，房价是否会下跌有一个答案。由于房子是“买不起，卖不出去”的情况，降价其实是一个时间问题。何时降息取决于何时放松政策。
房地产供过于求导致资源利用率下降，房屋销售困难。房价更有可能上涨。据估计，房产税的出台，将有机会使房价下跌。从目前情况看，中国大多数城市的房价仍在上涨，这肯定会促使地方政府提供更多土地，并促使房地产开发商建造更多房屋。国家采取了稳定物价和房价的政策，因为国外的经验表明，房地产泡沫的破裂与房价的突然快速下跌有关。
房价还能“死撑”：
要解决住房供给过剩的问题，最好的办法就是降低房价。
决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供给大于需求，房价就会下降，反之，房价就会上升。所以又回到了老问题：房价会下跌吗？什么时候会下降？它能跌多少？事实上，根据上面的说法，房价是否会下跌有一个答案。由于房子是“买不起，卖不出去”的情况，降价其实是一个时间问题。何时降息取决于何时放松政策。
房地产供过于求导致资源利用率下降，房屋销售困难。房价更有可能上涨。据估计，房产税的出台，将有机会使房价下跌。从目前情况看，中国大多数城市的房价仍在上涨，这肯定会促使地方政府提供更多土地，并促使房地产开发商建造更多房屋。国家采取了稳定物价和房价的政策，因为国外的经验表明，房地产泡沫的破裂与房价的突然快速下跌有关。
对于房价的未来预测，房产大佬潘石屹一语中的，给出底线
随着时间的推移，大城市吸纳了小城市的人口，“白菜价”住宅三四线城市会越来越多。那么，面对这样的市场形势，房价在未来10年能“跌”多少呢？
作为SOHO中国的董事长，潘石屹一直对房地产市场有着客观的看法。为了解决房价下跌的问题，他在去年的中期金融数据会议上说:“对开发商来说，20%是中国房价下跌的底线。”除此之外，大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点，在考虑企业存活率的前提下，即在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以内。
对于这个底线，许多人只是觉得远远不够
鉴于房地产市场供过于求，房价下跌20%并不是什么大事，但与前几年相比，这也是一个大动作。许多人只是需要认为没有人买房子，房价至少应该普遍下降，这并不是说不可能，但它可能需要一个漫长的周期，只是等待。20%的幅度是相对于开发商而言的，开发商现在出售的毛利率至少在10%以上，如果实际价格下降，通过控制劳动力和管理成本，达到20%的幅度应该不难。
专家认为，从两个方面看，现在大多数人买房是通过贷款，而首付占到总房款的30%，加上已偿还贷款的利息，银行可以承受40%的降幅。当然，这是最理想的。如果房价下跌20-30%，银行将面临更大的压力。因此，从这个角度来看，银行和开发商有一个共同的底线，那就是房价下跌不会超过20%。你觉得怎么样？
总的来说，当前三四线城市房价已经处于一个稳中有降的时期，未来几年房价上涨的可能性不大，所以刚需族买房不要因为房价下降或者上涨了就惊慌，房市给了观望的时间，购房者要做好自己的购房计划，按计划来买房。越来越多的人开始看不清房地产市场的走向。在一些地方，房价持续上涨，优质住房供不应求，而在一些地方，交易量急剧下降。事实上，市场分化仍在加剧。我们必须认识到，房地产市场目前的趋势与区域化有关。根据几十年的规则，沿海地区比内陆地区更加分化，超级城市群比单一的中心城市更有价值。
閱讀更多 平哥看樓市 的文章
