剛需買房要趁早，我知道這句話已經被說爛掉了。但是！只要結合身邊人的例子，在赤裸裸的現實面前，你不得不承認，真TM對......
事情是這樣的。
前幾天我的朋友小媛微信我，說最近打算買房，但遇到了最大的矛盾，讓我幫忙分析分析。
我聽到她終於要買房了，真的為她高興，“買啊！現在是好時機”。
她問：你當時買的是哪裡來著？
我說：我買的東西湖金銀潭那邊。
她：哦。那首付多少？
我：不到20萬，我16年買的，當時首付只要2成。
她：啊？？？？？啊 ！！！！! 唉......
01
為什麼她的情緒如此複雜？我非常懂。
因為2016年底，我和男友打算買婚房的時候，她也知道，她和男友也有想法。只不過小媛他們並沒有把這件事情太放在心上，後面一些七七八八的事情......導致到現在還沒有買。
而我從決定買房、到看房、到定下來，都非常果斷。然後就是等待交房，到拿到鑰匙，到裝修一路走過來。現在已在新房住了1年多時間。（有些時候想想，做事衝動也沒錯 ...）
2016年，武漢的房價已經明顯開始爬坡了。年初和年底已經不在一個水平。
2016年武漢房價走勢圖
從1萬/平漲至1.4萬/平
我記得，在年初，後湖市民之家地鐵口的房子均價9千出頭。而到年底，武漢基本都普漲起來，以至於三環外邊的東西湖居然也到了9千多！
但現在回頭看，2016年底的房價對於現在來說，還是很便宜的。現在後湖均價已達19880元/㎡......
最近我們統計到武漢的各區各板塊的房價地圖，點擊詳情查看：最新最全！武漢3月房價地圖發佈！在售258個樓盤！這11個區房價略漲......
當時我是單價9千出頭入手一套小兩居，現在同位置新房單價要1.4萬。
如果現在買90㎡，首付就要37.8萬。
利率上面，2016年房貸利率基本都有折扣。當時我買房是在基礎利率上打了9.5折，4.65%。而現在，利率普遍在5.88%。
現在說這些，對小媛來說已經沒有什麼用了。
只是一路過來，看著武漢房價漲起來，買房的門檻高起來，同樣的首付，買的位置一點一點遠起來，還是有感慨。在我和小媛身上是驗證了那句：剛需買房要趁早，真的一點沒有錯。
小媛一直在市中心上班，和男友租的房子也一直在中心，她內心比較排斥遠城區的原因，我猜是出於對生活配套可能不便的擔憂。
因為她問我，你住在那邊感覺怎麼樣啊？生活方便嗎？
我告訴她，我買的時候家附近的配套都屬於“規劃”中，比如商業、地鐵、幼兒園和小學。
而如今，家馬路對面的商業綜合體已經開業，有電影院、商超；步行到永旺逛逛也很方便。另外一條地鐵已經開工建設；小區自帶的幼兒園已經建好；旁邊的新建的小學也即將開學。
02
小媛和男友的計劃是，今年結婚，2年後要伢。買房成為目前的第一等大事。但是，買哪裡成了最頭疼的問題。
她和男友的分歧出現了。
她：買中心地段，面積小點無所謂，主要為了上班近點。
她男友：買位置稍微遠一點，面積大一點，有地鐵就行。
原來，他們面臨著“雞頭”還是“鳳尾”的選擇。
她告訴我，徐東那邊有個51㎡的一居室單價2萬，比較中意。
小媛告訴我，他們的總價預算在120萬左右，最低首付預算不超過35萬。
我給的建議是，聽你男友的吧。
倆人都是非武漢人，定居武漢成個家，2年後要伢，買51㎡的房子怎麼住？到時候至少有一位長輩過來幫忙帶孩子，住哪裡？至少要兩居室。否則到時候還是要換房子，非常折騰。
那麼只能距離換面積，買遠城區的地鐵盤，單價肯定會比市中心便宜，面積上會更大些。住起來更舒適。但上班時間確實會增加。
那麼新房板塊，怎麼選？
如果買80㎡，總價120萬，也就是隻能在單價1.5萬內的樓盤內選擇。
主城區：江漢/江岸/礄口/漢陽/東湖高新/青山/武昌/經開核心，都沒有的選。那麼主城區範圍只剩下洪山區的白沙洲和青菱板塊。
目前白沙洲三環內均價16131元/㎡，有個別樓盤單價不到14000元/㎡，如富強天惠園，也有小戶型。
白沙洲三環外的青菱板塊均價13295元/㎡。不過青菱片區最小面積95㎡，總價大概在126萬/-135萬/套。且很多不是地鐵口樓盤。
（這也是為什麼青菱板塊成為目前武漢剛需比較扎堆的地方，因為這就是主城區最最便宜的板塊）。
那麼，再來看下，武漢遠城區是什麼情況。
大漢口這邊：東西湖、黃陂、新洲；
大武昌這邊：江夏；
大漢陽這邊：蔡甸、漢南；
就單純看到中心城區的的絕對位置看，可以先排除新洲、蔡甸和漢南。
03
120萬左右+武漢遠城區+地鐵，我篩選出距離核心距離最近的前四名板塊：江夏黃家湖、金銀湖東岸、吳家山、盤龍城。
所以大家能看到，首付35萬，在武漢只能往三環外、四環買。這個預算也是武漢非常普遍的首套房剛需的預算水平。
下面是我給小媛列的樓盤推薦：
江夏黃家湖：
武漢融創城：90-130㎡，毛坯，均價12500元/㎡，地鐵8號線軍運村站。（比較推薦）
金銀湖東岸：
金拓銀湖時代：69-119㎡，精裝，均價14161元/㎡。地鐵有在建前川線馬池站；距離2號線金銀潭站公交4站直達。（69㎡小2房，看面積介意不介意）
吳家山板塊： 可選樓盤比較多，列個表格看的更清楚：（更多購房信息，可關注微信公眾號：武漢樓市動態）
盤龍城板塊：可選樓盤比較多，看錶格：
小媛需要結合她和男友的上班地點，再綜合考慮選擇哪個版塊更加合適。
除了新房，我其實也建議她看看武漢的二手房。原因有三：
1.現在二手房價格可談，相同位置，二手房可能比新房更便宜划算。
2.80-90㎡的戶型，武漢新房樓盤選擇非常少，但是二手房市場裡面很多。
3.二手房買了就能拿鑰匙，裝了就能住進去；新房至少要等1-2年才能交付。
她也非常贊同我的建議，說等疫情結束回武漢就好好去看房。
04
最後，我想給打算買房自住的剛需說點心裡話。
1.對於剛需來說，房價上漲是最大的風險。
剛需買房趕早不趕晚。有能力或者墊腳夠一夠的，就趁早買了吧。有時候，拖一拖，等一等的代價真的挺大的。
可以先買個小一點的/遠一點的上車，拿到站票再說，有條件了再升級成臥鋪。
2.買房要認清自己的實際情況。為了更加高效的買房，首先要接受不完美，無法一步到位，就要控制好自己對房子的預期，對自己的需求排個序，根據預算做篩選。
3.按照“板塊—小區—戶型”的順序去看房，逐步縮小自己的範圍。
4.剛需買房要特別注意什麼要素？在樓盤品質不差，其它因素沒有嚴重缺陷的基礎上，剛需買房要關注地段、地鐵、商業、教育和戶型實用性。
5.買房不要只看眼前你看到的，也要看附近靠譜的規劃，那決定了你未來住進來的生活方式。如果一切你只要現成的，不好意思，你的預算一定是不夠的。
6.對於工作在市中心，但又買不起市中心的剛需來說，近地鐵真能給生活帶來幸福感。因為這個需求很普遍，也意味著房子流通、保值升值有了支撐點。一般情況下，步行到地鐵站3-10分鐘會比較合適。
7.如果想買二手房的話，不管房子報價多少，看最近幾個月的成交價更有意義，可作為砍價的標準。不要太排斥中介，打仗的時候信息非常寶貴。
你是否“錯過”過買房的機會？
現在你有什麼買房疑問？
閱讀更多 武漢樓市動態 的文章
