記者 | 馬一凡
去年把全年目標定為1900億的旭輝，最終超額完成了任務，業績首次衝破了2000億大關。
3月27日，旭輝控股（00884.HK）發佈2019年年度業績，全年旭輝實現合約銷售額2006億元，同比增長32%。
旭輝仍然擁有超過行業平均水平的高增速。最近5年，旭輝的規模增長了約10倍。從500億到1000億，旭輝用了僅一年；從1000億邁入2000億門檻，旭輝用了兩年時間。
自從突破千億後，旭輝有了新抱負，形象從“黑馬”轉變成“三好生”，為了達到目標，旭輝的動作是全方位的。
提升利潤
報告期內，旭輝實現營業收入548億元，同比增加了29%；毛利率為30%，較2018年降低4.7個百分點；核心淨利潤69.03億元，核心淨利率12.6%，同比降低0.5個百分點。歸母淨利潤對淨利潤的佔比也從2016年的89%降至2019年的71%。
若和其他民營房企進行對比，2000億規模的旭輝利潤有待提升。
業內公認的“優等生”龍湖在2018年實現了2006億元銷售額，和此時的旭輝處於同一規模量級。但彼時龍湖的營業收入為1158億元，淨利潤209億元，歸母淨利潤162億元，以上數據均在2000億量級旭輝的兩倍以上。
世茂房地產2018年的合約銷售額為1761.5億元，但當時營業收入已達到855億元，毛利為270億元，核心淨利潤117億元，這些數據也比兩千億量級旭輝的營收和利潤高出了50%-60%左右。
克而瑞研究中心分析師房玲、洪宇桁認為，雖然旭輝的合約銷售已經到達2000億元，但是由於合作比例較大，合作項目的權益和並表比例較低，導致其營收和利潤規模相對較小。2019年旭輝也已經在這方面進行加強，2019年新增項目並表比例增加至76%，權益比例增增加至65%，未來還需繼續增加。
這就又回到了旭輝的老問題上面——權益比過低。自從破千億後，旭輝一直試圖解決權益佔比過低的問題。
2017年旭輝首破千億，同時權益銷售額佔全口徑銷售額比例低至53%，創下三年新低。2018年這個數據沒變，還是53%，是前15名房企中最低的。2019年，旭輝的權益銷售額佔比55%，仍沒有什麼提升。
2018年業績會上，旭輝控股總裁林峰已經說要改變拿地的權益結構，未來控制在60%以上。
從2019年的拿地情況來看，上半年旭輝很猛，新增土儲權益比達到了74%，但下半年還是走了老路，最終稀釋了全年的新增土儲權益比——根據年報，2019年旭輝新增土儲權益比為65%。
利潤的問題無可迴避，董事局主席林中在業績會上花了很長時間去闡述旭輝未來如何提升利潤。
“過去管理粗放，壓縮成本還有很大空間，兩費裡面又1-2個點可以節省出來。另外我們降繼續實施戰略集採，對優秀供應商進行整合。”林中首先提到的是節流。
拿地上，過去幾乎所有土地都來自公開招拍掛的旭輝，在2019年首嘗多元化拿地，包括舊改等途徑，林中說這部分項目入市後，利潤率將有所提升。
林中甚至表示，現在旭輝對員工的考核，核心圍繞在對毛利率和淨利率的考核，直接跟獎金掛鉤，全員參與利潤提升。
林峰表示，在旭輝2019年新增土儲貨值中，通過合作併購、舊城改造、商業勾地等多元化手段獲取的佔33%，其中不乏總建面27萬方的成都新都區商住項目、貨值超340億的太原一二級聯動項目、建面45萬方的石家莊核心長安區項目、以及通過與大灣區房企戰略合作獲取的深圳坪山項目等案例。“多元化拿地能力是未來能夠以合理價格拿地所謂的必要補充，2019年舊改貢獻了500億貨值，這些貨值的利潤比招拍掛更加可期。”
將重點發力商業地產
在成為三好生這條路上，旭輝還在做很多努力。首先是產品先行，旭輝每年都舉辦設計師節，林中說，公司每年都送工程、設計人員組團出國考察學習兩次，每年的新產品發佈會也頗受重視。第二，旭輝投入很大精力在多元化業務上，希望未來能像新鴻基一樣，一半收入來自於租金。第三，數據系統基礎建設、信息管理建設現在是旭輝內部很重要的一件事。
接下來旭輝要重點發力的領域是商業地產，儘管這一塊的租金收入目前相比總營收少得可憐——全年租金收入5.3億元，已經同比增長了125%。林中對商業寄予的希望是繼續翻番，明年租金收入達到7億元，2021年達到10億元。目前旭輝運營的商業面積約為60萬平方米，另有66萬平方米在建。
2017年-2018年，旭輝在戰略上曾明顯地收縮一線、聚焦二線和強三線。但各種跡象顯示，旭輝有野心重回一線城市。
已有許多年不在上海拿地的旭輝，在疫情發生後上海土地市場剛剛啟動時，就迅速出手底價摘地。此外在今年1月和2月北京的兩場土拍上，也出現了旭輝積極的身影，儘管最後並無斬獲。
從旭輝公開發布的業績數據看，2019年業績最好的是江蘇和浙江兩個大區，都突破了300億銷售額。
但實際上分城市來看，2019年對旭輝銷售額貢獻最高的城市是北京，銷售額達到了201億元，同比增長了69.7%，而一些二線城市則業績下滑，比如合肥、重慶、寧波、青島。
林中在談市場展望的時候說，中國的城市將進一步分化，有人口導入、產業發展、治理能力強的城市表現將更好。這意味著旭輝未來將更加聚焦一線和強二線城市。
目前旭輝的土儲中，一二線及準二線佔比達到87%，總土儲面積約6540萬平米，對應貨值9880億元。
2019年旭輝的拿地策略還是傾向於下沉的，一二線和準二線佔比同比降了4個百分點。另外根據克爾瑞研究中心分析，2019年其新增土儲區域結構變化較大，長三角的拿地佔比大幅降低了20個百分點，而環渤海的拿地佔比則相應增加了17個百分點，同時在中西部地區新進入了昆明、太原、開封、眉山、洛陽及烏魯木齊，首次佈局新疆。
在疫情發生後，基於林中在市場展望中的態度和旭輝重回上海市場的表現，旭輝的拿地策略或將有調整。
今年旭輝的可售貨值有3800億元，只要去化率達到60.5%就能完成全年2300億的目標。
這個數字對於有一顆上進心的旭輝來說有些保守，林中也透露稱：“我們還有更高的內部目標。”
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