二娃說
昨天凌晨12點，二娃在抖音上看到有人在賣慘：“12點了，我還在加班寫報告，老闆說，不做完就別下班！你們說，這工作我還要不要做？”
看到這裡，我就忍不住評論了：12點加班寫報告怎麼了？這個點，還有這麼多人來看你笑話，給你點贊，他們有抱怨過一句嗎？
最近呀，好像有很多“賣一買一”的置業需求，比如這幾天，二娃就收到了好幾個相關的付費提問。
下面，我們一起來看看。
【一】
買一賣一，該先買，還是該先賣？
張小姐，是一位花都上班族，目前名下已有一套房產，但考慮到太小、太舊，所以想要賣掉，去置換一套大點的新房。
據她所說，目前，她看上了一套天雋峰125.5㎡的4房，總價327萬，已經交了2萬定金。
但現在想想，她又有點猶豫了，不知道該買，還是不該買。
原因一、自己採用的是賣一買一的置換方案，只有先賣掉自己的那套舊房子，才能湊夠首付，但她擔心自己的房子一時半刻賣不出去，沒辦法在3月按時交上首付款。
其二、對比了一下，覺得自己這個價格，其實買貴了，想著要不要退掉。
其三、她又考慮著，要不舊房子不賣，先住個10年，把手裡的錢，拿去黃埔再買一套，作為投資。
◇ 二娃與網友聊天截圖
介於此，二娃給她的建議是：在當下這種熊市中，買一賣一，最好是先賣掉自己手裡的房子，再去買，更為可靠。
原因很簡單：在熊市中，買房容易，賣房很難，如果你不先賣掉手裡的房子後，就匆忙的去下定新房，很可能面臨“房子沒賣掉，新買房的房子又逼著你交錢”的情況，如果你不能在合同規定的日期內交清房款，可能房子不但買不成，你交的幾萬或10萬的定金也沒了。
反之，如果是在牛市中，則可以先買房，再賣房。因為牛市裡，房價漲得特別快，你看中的房子，要是不趕緊定下來，可能馬上就被人搶走亦或是漲價了。所以，這時候你先定下來才是對的，至於你賣的房子，只要價格比別人低一點，還是很好賣的。
【二】
賣掉海珠老破小，置換金融城二手房
比如，今天的第二位主人翁賈先生，他在賣一買一時就遇到了“新房看好了，二手房卻賣不掉”的尷尬局面。
2019年7月15日，賈先生在微信上問我，目前他在地鐵8號線磨碟沙附近有套56㎡的樓梯樓（俗稱老破小），想要賣掉，置換一套80㎡左右的房子，問我應該怎麼選，有沒有什麼好的推薦。
他說，他準備掛225萬，預計220萬成交沒問題，問完我之後，他便開始去四處看房了。
◇ 2019年7月，二娃與賈先生聊天截圖
但讓賈先生沒想到的是，截止3月29日，他那套56㎡的老破小，依舊還掛著，從最初開始的225萬，降價到如今的215萬，放盤8個月，還是沒人買。
就連中介都開始放棄了，勸他改賣為租，賺點租金。
說到這裡，賈先生開玩笑說：“當初我還信誓旦旦地說，掛225萬，220萬成交應該沒什麼問題，現在想想就覺得是個笑話。”
◇ 2020年3月28日，二娃與賈先生聊天截圖
所以說啊，還好賈先生當初沒有選擇“先買後賣”，否則遇到這種情況，連哭都不敢太大聲。
見此情況，二娃問了一下他這套房子的大概情況，位置在磨碟沙地鐵口300米處，周邊配套成熟，生活氛圍濃厚，房子保養不錯，滿5唯一，可改成2房戶型（之前是2房，買了後被賈先生改成了1房）。如果有人對他房子感興趣，可以私下問二娃要賈先生的聯繫方式。
【三】
沒買科學城選了新塘，如今後悔莫及
而今天的第三位朋友，最有意思。
同樣，他也有賣一買一的置換需求，但是在和他聊天過程中，我才知道，原來2013年他原本可以買科學城標杆豪宅新福港鼎峰的，最後卻選擇了新塘的尚東陽光雅苑，現在，腸子都悔青了！
到底什麼情況呢，來看看我和他昨天的聊天截圖。
◇ 2月28日 二娃與M先生聊天截圖
從上面截圖可以知道，M先生，他在新塘尚東陽光雅苑有一套108㎡的3房，當初因為自己工作原因，放棄了科學城標杆項目新福港鼎峰，而最終選擇了這裡，如今非常後悔。
而讓他後悔的原因，有三個：
第一、小區人員素質低，物業形同虛設。
據M先生透露，該小區的物業人員（保安）基本不幹啥事兒，整天就坐在門口抽菸、玩手遊。而小區內，業主帶小孩遛彎時，直接在小區人行道上尿尿，他甚至還親眼目睹了，有人在他家樓下的水槽里拉屎......
第二、自己所選擇的小區，學位一般，與他同時買房的同學，都選擇了廣鋼，看到他們的省實學位十分眼饞。
第三、當初開盤價14000元/㎡的新福港鼎峰，如今二手房已破40000元/㎡，但自己買的尚東陽光雅苑，9400元/㎡毛坯入手，現在二手僅售19000元/㎡-20000元/㎡。
◇ 新福港·鼎峰實景圖
而現在，因為工作的再次變動，觸發了M先生想要換房的想法，為此，他問我：如果不賣掉新塘這套房子的情況下，去買佛山龍光xx樓盤，怎麼樣？或者置換買新塘鳳凰城？
而二娃給他的建議是：先賣掉新塘尚東陽光雅苑的房子，再去市區置換一套好學位的房子。
大家想想，如果按照M先生自己的想法，不想提前還貸，又不賣新塘的房子，想要再去買一套房子，首付至少要7成，而他手裡只有80-90萬，這意味著，他再買，只能買套總價120萬左右的房子。
試問：這樣的價格，能買到一套多優質的房產啊？
但若是賣掉新塘的房子後再去買的話，除去提前還貸的40萬，M先生手裡還能留下40-50萬，加上房子賣掉的錢（假設200萬），那就有250萬現金了，可以買一套總價500多萬的房子，選擇性就大了很多。
所以，在這裡，二娃要給那些正準備“賣一買一”的粉絲們一點小的建議：
⒈ 在當下這種局勢下，賣一買一，切忌不要先買後賣，而要選擇先賣後買，房子沒有賣出去的情況下，不要隨意去下定金啥的，否則，一旦遇到房子賣不出的情況，定金可能就拿不回來了。
⒉ 既然是賣一買一，那就爭取一次性到位，買一套各方面都滿足自己要求的房子，不要這次換了等於沒換，過幾年又得重新再買，畢竟，每換房一次成本不小。
⒊ 在熊市中置換房產，一定要往市中心移動，而不是原地踏步。不知道哪裡才是市中心的，那你可以把珠江新城設為圓點，越靠近它的物業，價值越大，切忌不要跳出了一個坑，又跳進下一個坑。
⒋ 實在是什麼都不懂的，那就認準三大要素去買房：地鐵、學位、配套。
地鐵最好是步行10分鐘以內的，學位最好是省一級，配套要有大型商業綜合體，要有菜市場等等。能同時滿足其中2樣的房子，可隨意買，基本不會太差。
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