新冠肺炎疫情對房屋租賃合同的影響

2020年春節過後，受新冠肺炎疫情的影響，全國多數省市實行相對封閉的管理措施，嚴格執行隔離制度，導致很多租賃房屋空置無法正常使用。租客以疫情期間未能正常使用租賃房屋為由要求減免部分房租或解除租賃關係的事件備受社會關注。近日，記者就讀者關心的相關問題採訪了法院立案庭法官馬蘇陽。

馬蘇陽說，新冠肺炎疫情作為影響範圍極廣的突發性異常事件，是人們無法預見、不可避免、不能克服的客觀存在，符合我國民法通則第153條關於不可抗力的規定，其性質應屬於法律上規定的不可抗力事件。民法總則第180條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。承租人要求“減租”或“退租”即變更租賃合同或解除租賃合同，能否變更或解除合同就在於肺炎疫情的發生是否是當然的免責事由。

馬蘇陽認為，肺炎疫情作為一種不可抗力成為合同當事人的免責事由，必須發生在合同成立以後、履行以前，且本次疫情必須影響合同的正常履行。在房屋租賃合同簽訂後，出租人將房屋交付承租人使用，出租人已經履行了合同義務，而承租人支付租金的義務可以通過網銀轉賬等非接觸方式履行，故不存在合同不能正常履行的情況。故承租人以疫情影響為由要求出租人減免租金或解除合同，需要進一步提供證據證明疫情對其租賃房屋的影響以及造成的損失。

關於出租人減免租金的問題

承租人在簽訂租賃合同時，雙方當事人應當明知該房屋的使用形式。就經營性用房而言，因疫情嚴重地區政府採取了嚴格管控的措施，或政府要求疫情期間延期復工，導致承租人無法正常使用房屋，此時，出租人也無法提供可供承租人持續經營的房屋使用。故在疫情期間租賃合同目的無法實現，承租人有權要求減免疫情嚴格管控期間或應政府要求延期復工期間的租金。目前，各地政府為支持企業發展，已經出臺了相關政策，支持減免國有資產類經營性房產疫情期間的租金，倡議免收其他經營性房產疫情期間的租金。就住宅類用房而言，承租人因自身原因被隔離而無法返回租賃房屋，此時疫情並未影響該房屋的使用功能，也未導致租賃合同不能履行，故承租人要求減免房屋的請求不應得到支持。如因政府管控，導致承租人無法返回租住地而無法使用租賃房屋，則承租人應當盡到提前告知義務，與出租人積極協商房租減免或退租事宜，就告知後的減租問題，應當按照公平原則，由承租人與出租人共同分擔疫情期間的租金損失。承租人未履行告知義務的，就擴大損失部分，應由承租人自行承擔。

關於承租人要求解除租賃合同的問題

根據合同法第94條的規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。承租人以房屋不能正常使用、不能實現合同目的為由要求解除合同的，法院應當綜合考慮疫情帶來的損失以及對剩餘租期的影響。短期租賃合同或剩餘租期較短的，則承租人的租賃目的已經無法實現，其有權要求解除租賃合同。但承租人應當提前發出解除合同的通知，說明解除事由並提供相應的佐證。就上述情況，出租人要求承租人承擔違約金的，不應得到支持。剩餘租期超過一年及以上的，就目前情況而言，疫情並不會帶來這麼長時間的影響，且承租人可以通過要求減免租金的方式降低其損失。如果承租人據此要求退租，對出租人有失公平，也不利於市場經濟的穩定，故其要求解除租賃合同的請求不應得到支持。