個人出租房屋是一種應稅行為，根據收取的房屋租金按照規定納稅。秦律師根據目前稅法規定，整理了一下出租房屋納稅一共涉及七種稅，分別是：繳增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅。涉及的這些稅最終是否應該繳納，還要根據出租人收取的租金數額具體分析。溫馨提示：並非所有出租住房都要實際納稅。
秦律師就以個人出租住房（注意，只限於住房，非住房，如商鋪、寫字樓等另有納稅政策）納稅為例，分別介紹各稅的納稅規定和目前稅收優惠政策。
假如個人出租住房每月收取5000元租金，根據國家稅務總局規定，允許個人一次性取得的租金收入按期平攤適用免稅政策。因此，無論發房東收取的租金是按月、按季度還是按年度一次性收取，均可以平均分攤到每個納稅期（分為：按月納稅或者按季度納稅）。
一、增值稅：
1.法律依據：根據財稅〔2016〕36號附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》的規定：“個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額”。個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
2.計算公式：應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。
3.稅收優惠：根據《國家稅務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）文件的規定，其他個人採取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。2019年，國家稅務總局將小規模納稅人免徵增值稅政策進行了調整，從原來的每月免徵額3萬元調整到每月10萬元。因此，自然人出租住房一次性收取房租的，若是分攤後每月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。
4.舉例說明：每月收取5000元租金，根據上述規定，免徵增值稅。
二、 城市維護建設稅：
1.法律依據：《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(2011修訂)以增值稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅。納稅人所在地在市區的，稅率為7%；所在地在縣城、鎮（縣、市屬鎮的），稅率為5%；所在地不在市區。縣城或鎮（縣、市屬鎮）的稅率為1%。
2.稅收優惠：個人免徵增值稅的，同時免徵城市維護建設稅。
3.舉例說明：每月收取5000元租金，因免徵增值稅，同時免徵城市維護建設稅。
三、教育附加費：
1.法律依據： 《徵收教育費附加的暫行規定》 (2011修訂)規定，以增值稅稅額為計稅依據，按適用稅率3%繳納教育費附加。
2.稅收優惠：個人免徵增值稅的，同時免徵教育費附加、地方教育附加。
3.舉例說明：每月收取5000元租金，根據上述規定，因免徵增值稅，同時免徵教育費附加、地方教育附加。
四 印花稅：
1.法律依據：財產租賃，按租賃金額1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花。
2. 稅收優惠：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅。
3.舉例說明：因個人出租住房，免徵印花稅。
五、個人所得稅：
1.法律依據：根據新修訂的《個人所得稅法》規定，財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其餘額為應納稅所得額。個人所得稅適用比例稅率，稅率為20%。
2.稅收優惠：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率徵收個人所得稅。
3.舉例說明：每月收取5000元租金，因租賃所得是按照一個月為一次。應納稅計算公式為：5000元X（1-20%）X10% =400元。所以。每月租金5000元，需要繳納個人所得稅400元。
六、城鎮土地使用稅：
1.法律依據：《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(2013修訂)城鎮土地使用稅採用定額稅率，即採用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。
2.稅收優惠：根據《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（三）項規定：“對個人出租住房，不區分用途，免徵城鎮土地使用稅。”因此，對個人出租住房，不區分用途，免徵城鎮土地使用稅。
3. 舉例說明：因個人出租住房，免徵城鎮土地使用稅。
七、房產稅：
1.法律依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》(2011修訂)規定。住房出租適用從租計徵房產稅，按房產的租金收入計徵，適用稅率為12%。
2.稅收優惠：根據《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率徵收房產稅。
3.舉例說明：每月收取5000元租金，統一按照4%稅率徵收房產稅。計算公式：5000元X4%=200元。因此，每月需要繳納200元房產稅。
綜上，個人出租住房的，法律意義上涉及七個稅種，根據稅收優惠政策，要根據租金數額來確定最終是否應該納稅。
請注意！我們以每月租金5000元為例，發現很多稅種是免徵的。但如果月租金高於10萬的，則要繳納增值稅，相關的城市維護建設稅、教育附加費也要繳納。
因此，很多網友留言擔心納稅是否會增加房租，這種擔心沒有必要。我們從商場購買的任何商品中，實際上都包括了很多稅。依法納稅是公民義務，請網友們不要因本文所述恐慌。本文僅從稅法角度分析出租住房的稅收問題，也是對我國稅法的法律普及。
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