2020-03-27 17:57:00 全城聯賣

對於很多手持房產的人來說，一旦要賣房，如何給房子掛牌定價就成了一件特糾結的事。定價太高，怕無人問津；定價太低，自己著實心疼。其實，二手房市場裡的掛牌價，都是琢磨出來的。

相比新房有備案價格約束，二手房缺乏統一的定價標準，那賣房前要如何評估自己房子的價值並制定合適的價格呢？可以從以下幾點考慮。

影響二手房價格的因素

一、所處地段

無論是新房還是二手房，地段因素對價格都有很大的影響。地段越好，價格越高。例如，學區房，價格較高；離地鐵越近的，價格越高。而同一條地鐵沿線的，不同站點也有著不一樣的價格。越靠近市中心和CBD的一般比較高。

當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

二、社區及周邊環境

所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。如果小區周邊交通便利，有地鐵、有公交，且生活配套齊全，那價格會高很多。這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右。

交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手，如果這些因素不夠健全在定價時一般可扣減5%左右的價格。

三、樓棟

好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、的內外部裝修會為房價加分5%左右。

塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞１層＞５、６層，若１層為基準價，２層和６層則會在此基準下減３％，３層和４層會增加３％，若是樓頂就會減５％。

四、戶型

同一棟樓裡，同等戶型不同朝向的二手房的價格也會有一定的價格落差。在房屋結構上，戶型安排合理的房屋價格也更高。對於同樣的室內面積，戶型好、淨高大、開間跨度合理、廚衛空間適中、採光性能理想的房產也是購房者關注的重點，因此房主定價時可高於其他房產價格。對於二手房來說，“三小”戶型（即小廳、小廚、小衛），一般在價格上會低一些。

五、房屋使用年齡

對於二手房來說，房齡對於房價的影響還是比較大的。一般而言，次新房的價格較高，其次是5-10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，售價一般較低。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的算法是每年折舊2%。

當然，在此也要說明，受到市場追捧的供不應求的二手房可能會因為其稀少在定價上忽略減分因素。另外，房主為二手房定價時要考慮到當地樓市的漲跌趨勢。

六、硬件配置質量和物業服務

物業對於整個社區後期房產的保值關係密切，好的物業能提升整個社區的口碑和價值，在價格預估上能夠提升一定的溢價。停車位是否充足，綠化是否定期修剪，小區硬件損壞是否修繕，安保工作的嚴謹程度，這些關於物業的服務質量也會對房屋價格造成一定影響。