900年前，兩座城市就並肩出現在了中華史冊。
紹興人喜歡說自己有2500年的建城史。上週末，紹興拍出了2500年以來第一單價地王——眾安元培地塊。
2500年前，即公元前490年，越國建都於此。
而紹興這個名字的由來，以及紹興與杭州之間真正形成親密的關係，是在900多年前宋室南遷。1131年前後，宋高宗定行都於此，並改年號為紹興，以示「紹繼中興」，又於次年遷都杭州。
自始，紹興就作為南宋的陪都，與杭州一起並肩出現在中國史冊。
今天，杭州和紹興正在通過即將成網的軌道系統相連，紹興再一次以副城、陪都的名義出現在杭州都市圈的規劃藍圖上。
歷史就這樣重構了。
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3月27日的紹興土拍，是紹興在春節後出讓的首宗宅地，除了能夠辨別疫情下紹興宅地市場的熱度以外，主要是三個問題：
為什麼拍出地王價？為什麼吸引那麼多房企？對紹興樓市的影響何在？
如果我們把紹興作為杭州的一座副城，其實第一個問題在去年富陽金茂的秦望地塊上也存在。當時，富陽城區的主流限價是2.1萬元/㎡左右，而金茂地塊的限價一下子上調到每平方米3萬元。
是富陽房價整體上漲50%？不是的，即使今天，富陽城區老價格每平方米2.1萬元的地鐵盤賣得也並不容易。因為，今天的杭州已經足夠大了，每一個副城必然有著自己的金字塔尖，也就是說，
富陽有自己的江河匯，紹興也有自己的江南里。
放在紹興越城，與鄰近的、去年4月16日出讓的中海九樾地塊相比，眾安元培地塊也算不上貴。中海是1.8的容積率，14614元/㎡的樓面地價，目前的高層售價是26296元/㎡左右。眾安是1.2的容積率，21569元/㎡的樓面地價，與中海基本是持平的。
眾安元培項目的參照對象應該是杭州的江南里，單價合院賣到5萬，疊墅賣到3.5萬，沒問題。
所以，眾安的挑戰不在於地價，在於產品力本身。
作為發源於蕭山的上市房企，眾安除了在餘姚、蕭山等民營經濟發達的傳統富裕地區開發以外，這幾年的重心在杭州城西，直接與綠城、濱江等品質房企競爭，做紹興的地王豪宅也沒有問題。
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第二個問題，為什麼有那麼多房企搶這塊地？
我們等到的信息是，在3月26日16時截止前，有不少於22家房企各個打了1.55億元的保證金。
這份名單包括綠城，中交，中海，招商，保利，龍湖，金科，建發，中梁，元壟，三盛，海倫堡，華錦，榮安，天陽，中天，陽光城，大家，建杭，大發，石榴和眾安。除了不喜歡在公開市場上拿地萬科、融創，和去年底剛剛在越城拿了地的融信，杭州市場上的主力房企都來了。
原因在於資金面寬鬆和對後市預期樂觀，此外還在於百強房企向準一線、強二線城市集聚，杭州作為發展勢頭迅猛的準一線城市正在與紹興同城化，而且不斷賦能這座真正意義上的杭州都市圈副城。
此外，雖然杭州部分地塊的限價已經有所上調，但是利潤率還是太低，房企從周邊入杭的態勢也仍未改變。
△浙江四大都市區規劃
△杭紹軌道交通線網規劃
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對紹興樓市有什麼影響？
年後第一拍創下單價地王，還是延續了紹興這幾年的市場氛圍。而在疫情之下，地王也增強了市場信心，畢竟推地計劃也不小。
紹興樓市這幾年得益於大拆遷與地鐵建設，已經持續了幾年的量價齊升和整體上的供小於求，因此，從整體上來說，眾安地塊沒有創造意外。
大拆遷固然增加了購房需求，而紹興的地鐵建設更是提升了整個城市的氣質和人口集聚能力，而且與杭州的地鐵線網是聯通的。
從地塊屬性來講，眾安元培地塊不僅僅是純低密和雙元培學區，臨近地鐵換乘站，而且是位於這幾年供地較少的越城城西。
目前，紹興單價在4-5萬元的低密豪宅多位於鏡湖，眾安地王地塊藉助於地鐵和低容積率，給了老城一個重新煥發的機會。
煥發的，還有我們一直在說的2000萬常住人口的大都市。（點擊參閱）
附：紹興越城區商品房歷年供銷量一覽
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