文 | 飛魚資本市場團隊

王石離開2年零6個月之後，萬科怎麼了？

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過去一週，市場上有許多解讀萬科A（000002）的稿件，但我們始終認為沒有解讀到點子上。

查看萬科的年報，有許多讓人玩味的看點：

比如，萬科合肥一個項目，在2019年突然計提了8.5億的存貨跌價準備。換句話說，去年這個項目虧損了8.5億。而合肥是這兩年萬科佈局的重點城市之一。

比如，董秘朱旭的薪酬，突然從849.2萬元下滑到586.3萬元。要知道在王石時代，萬科董秘這個角色，在媒體和市場投資人心中的地位，一點不輸給現在的“流量明星”們。

再比如，萬科2019房地產開發業務的銷售金額和去年相比，上漲僅為3.9%。不僅遠低於2017年之前的水平，還低於2019年全國平均水平（6.5%）。

在這些看點裡，隱約可以感受到一條時間的分割線——2017年。

說的更具體點，可能是2017年6月30日。

這一天，王石正式與萬科告別。萬科的“王石時代”結束，“鬱亮時代”開啟。

2017年6月30日之後，萬科發生了什麼呢？現在的萬科還是曾經的萬科嗎？萬科的“口號”還有用嗎？

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截至目前，2019年報應該是最能說明王石離開之後萬科變化的。

而我們更想從萬科合肥項目的計提事件中來分析王石之後的萬科的變化。

萬科2019年報顯示，當期萬科合肥一個項目突然計提了8.5億的存貨跌價準備。

要知道，合肥是近兩年萬科佈局的重點城市。

萬科在合肥的項目為何會虧損這麼多？

我們從合肥當地房地產市場瞭解到，這個項目是萬科與另一個開發商合作的項目。該開發商拿的地，萬科負責的開發。

該項目樓面價大約在12000元/平方，但是隻能賣到15000元/平方，由於是精裝修房，賣一套每平方至少虧3000-4000元。

在這種情況下，才有了年報中計提8.5億的數據。

飛魚財經瞭解到，萬科在合肥，除了早期的“萬科森林公園”項目賺錢外，其他項目幾乎都處在虧損的狀態。

為什麼會虧損呢，這其中有2017年之後房地產市場大環境的原因，但更多的可能也和萬科的策略有關係。

萬科在合肥幾乎從2017年之後就沒有自己拿過地，項目均採用別人拿地、他們開發的模式。

這種模式看起來是開發的房企佔了便宜，但遇到市場下行的時候，開發的房企很難控制成本。

在合肥房地產市場上，萬科合肥項目接連虧損已經不是秘密，早期“萬科森林公園”扮演著大糧倉的角色，還能夠挺一挺業績，但隨著大糧倉的結束，整個合肥區域的業績一再下滑。

飛魚財經無法評價，萬科的這一策略選擇到底對不對，但在翻閱王石兩本傳記、對比完萬科2017年以來的發展後，一個明顯的感受是，那個做產品的萬科越來越遠，一個浮躁的萬科越來越近。

03

萬科在2019年的表現和市場預期相差甚遠。

萬科2019年報披露，當期萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長23.59%；歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比增長15.10%。

在這組數據之外，還有兩組數據可以圍觀。

一個是，2019年前三季度，萬科的淨利潤同比增長了30.43%，但是僅過去三個月，淨利潤增長幅度大幅下降至15.10%，突然下滑的增幅，可能都是由於虧損項目的計提所致。

我們統計了2019年萬科主要計提的樓盤情況。

另一個是，萬科2019年的銷售增幅，較2018年僅增長3.9%，不僅遠遠低於2017年之前的水平，還低於2019年全國商品房銷售額增幅（6.5%）。

要知道，2012年-2017年，萬科銷售額複合增長幅度平均在23.8%。而2017年其銷售額增長幅度更是達到了45.3%。

萬科的表現，當然和房地產市場整體形勢相關，但這樣的成績，真的和自身沒有關係嗎？

就在去年底，萬科合肥總經理被調離，雖然萬科有“換防”的傳統，但此番調離大概率與業績息息相關。

至今，萬科在一眾房企中，仍有許多優勢，比如品牌知名度高、融資成本低、負債率低……王石留下來一個“厚家底”的萬科，但是之後呢？

（完）

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