成都天府新興和盛田園東方，不僅是田園東方在西南地區投資開發和運營的首個田園綜合體項目，更是一個具有獨特“都市田園綜合體”屬性的代表項目。對於這類城市近郊田園綜合體項目，應該如何進行定位、規劃、業態佈局和運營？本文將以成都新興和盛田園東方為例，對此進行深度解讀。
成都天府新興和盛田園東方全景鳥瞰
在人們通常的認知中，田園綜合體項目距離周邊核心城市一般都有一定距離，文旅度假屬性較強。也因此，田園綜合體項目的客流會具有明顯的潮汐特徵，在節假日達到峰值，度假住宿業態通常是其主要收入來源。
然而隨著城鄉融和發展的需要，尤其圍繞著一些具有極大人口和消費勢能的區域核心城市，一種城市近郊的田園綜合體也開始受到行業關注。這類項目的度假屬性較弱，但憑藉著良好的自然生態環境和交通的便利性，也具備了建設田園綜合體項目的獨特優勢。然而，從運營邏輯上看，其與傳統意義上的田園綜合體項目又不盡相同。
位於成都的天府新興和盛田園東方，就是一個頗具代表性的“都市田園綜合體”項目。該項目由和盛家園和田園東方共同打造，前者是成都本土最早開展農村土地綜合治理、產業規劃、農企合作的專業型企業之一；而後者則是業界公認的田園綜合體行業開創者，田園綜合體項目最頂尖的操盤手。
作為田園東方繼無錫田園東方蜜桃村之後，佈局大西南的首個項目，成都天府新興和盛田園東方項目一期已於今年8月開業。這個備受關注的都市田園綜合體標杆項目究竟是如何誕生的？本文將深度解讀其定位、業態和運營。
落位：準一線“田園城市”近郊區域
早在2017年，田園東方就將三大戰略重心鎖定了華東、京津和成渝，而成渝地區的首個標杆項目，就選址在成都天府新區的新興鎮。對於田園東方而言，在成都發展田園綜合體項目的信心主要來自兩方面。
首先是成都的休閒消費市場需求旺盛。據2017年成都市商務委發佈的“成都消費”大數據顯示，在 “2017年輕奢品牌城市偏好度排名”、“零售商業指數排名”、“購物中心指數排名”中，成都均位居全國第三，居“新一線城市”首位，僅次於北京、上海。成都人消費觀念強，消費理念前衛，城鎮居民可支配收入占人均GDP的比例較高，因此居民擁有較高消費能力的基礎，“生活城市”和“休閒之都”是成都的鮮明特質和獨特印記。
其次，成都還是國務院確定的最早的城鄉統籌示範區和農村改革試驗區。成都市政府早在2008年就在全國率先掛牌成立了農村產權流轉綜合服務平臺。近年來，更是在建設用地指標、集體建設用地、農村土地綜合整治、農村產權服務中，探索出了全新的服務模式和配套完善的交易制度。
作為中國開展統籌城鄉建設最早、經驗最豐富的地區之一，成都天然就是打造田園綜合體標杆項目的理想之地。在這樣的大環境下，田園東方迅速將成渝地區首個項目落地在天府新區新興鎮。
項目區位圖
天府新區地處成都市主城區南部偏東的丘陵地帶，區域內有三岔湖、龍泉湖、岷江、龍泉山等豐富的自然生態資源，早在2014年10月，天府新區就已正式獲批為國家級新區，成為成都新的經濟和金融中心。新興鎮則處於鄉村旅遊發展帶上，自北向南，緊鄰國家級4A景區三聖鄉、白鷺灣溼地公園、藍頂藝術村，南與紫頤香薰山谷相接，東西緊鄰正在建設的物流園區和產業園區，屬於成都市城市與鄉村發展的近郊區域。
而天府新興和盛田園東方項目就位於天府新區新興鎮的入口處，成自瀘、雙簡路旁，一期佔地超過1200畝。項目緊鄰高新南區，距離天府新區科學城僅9公里，距離成都市中心城區約15公里，坐擁天府新區核心資源，屬於天府新區都市農業發展帶的咽喉部位，是成都市都市休閒農業北部門戶鄉村旅遊發展重要延伸區域。
數據統計，新興鎮現有常住人口15萬，周邊有90萬成都高新區常住人口，再加上1600萬成都市常住人口和每年185萬遊客的旅遊觀光人群，可以說，構成了該項目可靠的田園CBD消費力保障，因此立足三聖鄉現有遊客，引流成都高新南區的都市消費市場，極有可能形成一個新的都市樂活場，形成一個近郊田園休閒目的地，從而激發出巨大的近郊休閒文旅市場活力。
定位：都市裡“長”出田園CBD
實際上，在成都市整體的城市規劃中，田園綜合體就是題中應有之義。
天府之國的成都人民早就確立了建設“世界生態田園城市”的歷史定位和長遠目標。成都市計劃首先要在全域成都繼而在成都經濟區構建現代城市與現代農村和諧相融、歷史文化與現代文明交相輝映的新型城鄉形態。在廣大的農村地區是“人在園中”，二三圈層是“城在園中”，中心城區是“園在城中”，把城市和農村兩者的優點都高度地融合在一起，讓廣大城鄉群眾既享受高品質城市的生活，又同時享受愜意的田園風光。
因此，成都市一直遵循“手指規劃”原則，以主城為中心向外修建放射線道路，儘可能在交通幹線周邊延伸成帶狀發展的模式。城市規劃過程中保留六個鄉鎮，每個鄉鎮都處在不同的帶狀經濟帶上，按需發展。這樣做的好處就是成都的郊區極其強大，居民城郊切換自由便利。
不過，在對區域環境進行徹底考察分析後，田園東方發現，新興鎮儘管有著極佳的區位優勢，但由於產業發展沒有跟上，與城市發展脫軌嚴重，城郊的“咽喉要道”成了車流“過境通道”，並未發揮出對城市巨大城市消費市場的吸納功能。
在這樣的大環境和小環境下，成都天府新興和盛田園東方也就不再因循常見的田園文旅度假小鎮做法，而是明確定位為“都市田園綜合體”，強調自身“日常消費地”的屬性。
項目將主力客群定位為“三創一閒”即文創人、農創人、科創人、休閒人，該類人群普遍具有嚮往田園風情，享受文藝調性，喜歡鄉創氛圍的價值觀。針對這類客群，項目從規劃上希望以鄉村的形態、城市的業態，顛覆性改變城郊結合部格局，成為田園中的“太古裡”，開創近郊田園創享CBD先河，最終打造成為都市近郊田園綜合體的標杆，從而帶動天府新區都市鄉村發展帶形成。
規劃：四大板塊營造都市田園生態圈
在明確了“都市田園綜合體”的整體定位之後，項目規劃了“樂活田園”、“愛尚田園”、“創智田園”和“田園社區”四大核心板塊。值得注意的是，儘管定位不同於一般意義上的田園文旅度假項目，但其規劃仍遵循了田園東方始終堅持的“農業+文旅+社區”這一田園綜合體方法論。由此，這四大板塊才得以在業態功能上互為依託，在運營邏輯上相互補充。
項目四大核心板塊分佈圖
樂活田園是項目中的遊樂板塊，定位為田園共享教育及親子活力場所，主要功能為共享教育、親子游樂、田園拓展等，業態涵蓋阿狸田野樂園、樂活商街、田園樂活市集、露天電影院等。其中，阿狸田野樂園是樂活田園板塊的核心業態，也是整個項目的主力遊樂業態。
阿狸田野樂園由田園東方田野樂園事業部與夢之城合作打造，已於8月10日作為項目1期的核心業態正式亮相。從結果看看，這個集“農場體驗+非動力遊樂+IP沉浸體驗+自然教育”於一體的IP樂園，剛剛開業就收穫了超預期遊客量，不少項目遊客爆滿。在其人流帶動下，樂活田園的田園市集等業態也聚集了大量的人流。
阿狸田野樂園
而這一切都在田園東方的預想之內。作為一個城郊項目，周圍的自然環境條件一般，在開業初期，項目自身也還沒有形成完善的田園小氣候，這時候最需要的，就是一個“爆款網紅“業態，幫助項目在前期迅速建立市場認知度，提升人氣。而阿狸田野樂園就是一個完美的選項。
作為國內最知名的原創IP之一，阿狸本身就自帶千萬級粉絲群，一個以阿狸的故事為背景，由“狸爸“Hans親自參與設計的首個實景IP樂園，對於“狸粉”的吸引力不言而喻。同時，田園東方旗下的田野樂園事業部，也是國內頂尖的自然樂園創意、研發和運營團隊，其成功案例包括國內最早的自然樂園——蜜桃豬の田野樂園，以及EA授權的全球首個植物大戰殭屍農場等。
知名IP+成熟的自然樂園團隊，保證了阿狸田野樂園的驚豔亮相，也確保了項目一期迅速打開市場。
愛尚田園部分業態效果圖
愛尚田園是項目中的文創板塊，定位為成都最具代表性的田園文藝精神場所。業態涵蓋和盛書院、田園生活館、田園咖啡館、田園大講堂、愛尚餐飲街，田園東方將這裡定位為匯聚人潮、激盪思想的創意基地、傳播新田園主義的新陣地。
從位置上看，被其他三個板塊所環繞的愛尚田園，是整個項目的商業中心，承載了其他板塊的商業配套功能，同時還兼具主題婚慶、商務會展的功能。
愛尚田園室內效果圖
然而，愛尚田園板塊真正的價值卻不止於此。由於度假屬性較弱，住宿業態不是項目的主要收入來源，都市型田園綜合體僅僅有爆款文旅遊樂業態是不夠的。要成為人們的“日常消費地”，讓每日的人流都能維持在一個相對較高的水平，它必須做的一件事就是通過社群運營提高黏性——而愛尚田園就是這樣一個思想交流的中心、凝聚社群的場域。
成都新興和盛田園東方項目將社群運營的目標人群定位為“三創一閒”，即文創人、農創人、科創人、休閒人，在愛尚田園，圍繞這類人群進行的主題講座、沙龍交流、文創市集、藝術展覽活動將不間斷舉行，從而塑造出項目“新田園主義社群”的精神堡壘。
創智田園效果圖
在項目的社群集聚達到一定水平的時候，作為項目產業板塊的創智田園就將顯示出其重要性。該區域規劃為一個集田園共享、鄉村振興、創意創新、科創研發於一體的全產業科研智慧文化高地，採用“一心二組團一帶”的業態佈局模式。“一心”即創智研發中心創智示範區，“二組團”即鄉村設計組團和工業設計組團， “一帶”即田園風景景觀帶。
通過愛尚田園集聚的社群當中，有一部分嚮往田園生活或從事鄉村振興相關行業，又不願遠離城市的人群，會逐漸紮根在這樣一個城市近郊的都市田園綜合體項目中，成為創智田園的“新住民”。反過來，這些“新住民”不但會給愛尚田園的商業部分帶來固定的消費和人氣，還將成為這個新田園主義社區的“種子人群”甚至圈子中的“意見領袖”，吸引更多具有相同價值觀的人在這裡聚集。
最後，田園社區是項目中的農民集中居住區。考慮到長期以來城鄉二元對立發展，都市近郊原住民對居住環境、生活消費方式有了強烈的改變慾望，可提供精緻、多元生活選擇的綜合體在廣大的非都市區有極大的需求。而如何將鄉村的形態與城市的業態進行融合，進而實現三農融合共生，正是成都天府新興和盛田園東方項目的一大亮點。下文將對此進行展開介紹。
共生：面朝田園背靠商街的“小確幸”
在“現代農業 + 文化旅遊 + 田園社區”的田園綜合體模型中，田園社區致力於讓農村成為安居樂業的美麗家園。田園社區為原住民提供現代化又不失實用的新居所，為新住民提供城市生活中體驗不到的鄉村小築，為遊客提供舒適有風情的度假酒店。
新店子田園社區實景圖
成都新興和盛田園東方項目的農民集中居住區“新店子田園社區”，首先從設計上打破了傳統農民安置房缺乏自然鄉村韻味、複製城市的密集化佈局，重視人與人的鄰里關係、人與自然的親近關係，採用鄉村院落組合方式，形成“面朝田園，背靠商街”的一字型佈局。社區佈局自由，且相對集中，並結合住房的退讓佈局構建多變的活動空間，方便村民鄰里之間的交流和互動。建新區主要道路環繞且戶戶通路，並與鎮域內主幹道雙簡路及規劃道路相通。既方便車輛出入,也保障了整個建新區的安全。
2018年6月，新店子社區的原住民已經陸續搬進田園社區，平均每戶可獲得2-3套房屋。農戶可以將多餘的限制房屋返租給物業公司，物業公司將統一規劃、裝修、招商發展庭院經濟與民宿酒店，經營利潤的49%分給村集體和返租農民。
“樂活市集”上新興鎮村民自種蔬菜攤位
此外，為方便生產活動，社區還特別設計花園與農田相結合的方式，打造田園花園的良好居住環境，項目為每戶農民都留有自留地，可以用於種植蔬菜、瓜果等特色農產品，用於集市出售或自用，在解決農民的生產、生活問題的同時，保留了農民原有的耕作習慣。
值得一提的是，相比傳統農夫集市的“租金，分成、管理費”等操作模式，項目將共享模式融入樂活市集的運營中，以綠色農產品交易共享市集為功能定位，凡本鎮村民均採用無償的方式提供市集攤位，免除管理費、衛生費等相關費用，通過統一市集管理，有效降低了農戶的負擔，確保貨品品質，真正實現以物美價廉吸引遊客，並讓農戶真真正正的從中掙到錢。此外，運營方還引入“創意市集”“非遺文化體驗”等吸晴活動，導流阿狸田野樂園遊客，形成樂園外的旅遊前區和消費中心。通過以上這些舉措，力爭農民人均收入將由原來的2000元左右提高到6000—10000元，收入增長3-5倍。
結語：都市近郊的田園綜合體之道
田園綜合體作為一種方法論，針對不同區域、不同項目，可進行靈活運用。都市田園綜合體是近年來較有代表性的一類項目，這類項目不僅要關注如何針對城鎮居民建立獨樹一幟的吸引力，導入持續性的客流，並形成田園生活圈；還要關注改善農村居住環境、提升農民生活品質，使近郊的農民能夠通過這類項目享受城鄉融合發展的紅利。
而要打造一個完善的都市田園綜合體，不僅要兼顧政府、農民、市場、金融機構的各方利益，同時還要在經營上、設計上、管理上通過不同層次、不同側面的互相呼應，才能避免在開發過程中的各種矛盾。
基於田園東方“文旅+社區+農業”的田園綜合體模式，成都新興和盛田園東方田園綜合體以鄉村的形態、城市的業態，顛覆性改變城郊結合部格局，形成了集休閒、旅遊、娛樂、養生、辦公為一體的複合型田園生態圈。
田園東方將繼續攜手和盛家園，把成都天府新興和盛田園東方打造成近郊都市田園綜合體的標杆項目，並以此為基地，繼續深耕成渝區域，發展田園綜合體事業。
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