回顧房地產20多年的歷史，大多數只會後悔沒買房，絕不會後悔買在那裡。尤其是新區，在多數人的眼中，就是回報率的保證，畢竟各種高大上的規劃，各種概念，簡直就是潛力無限。但我想告訴大家的是，這個邏輯開始要發生改變了，尤其是在一些二三四線城市的新區，買了不亞於踩了雷。
我的一位朋友，買的是在二線城市政府大力開拓的新區，這個新區定位很高，尤其是當初在售樓處時，銷售對他各種講解，說這裡價格對比中心城區便宜許多，而且未來發展潛力無限，買在這裡就是等賺錢。但2-3年過去了，各種規劃也只是停留在口頭上，根本沒有動工，加上週邊配套根本不完善，交通也非常不方便，根本不適合居住。
其實買新區，等升值這種邏輯，放在過去完全沒問題。但在當下，樓市分化的階段，新區置業更優的邏輯已經悄然發生了變化，很多人群面前，在很多城市之中，新區已經成為雷區。
01
為何新區不再適合投資？
如果你是居住在一二線城市的人，可能就會有很深的體會，一線城市隨隨便便搞十幾個新區，都是很正常的事情，就算是三四線城市，都要搞幾個新區。所以，一合計起來，全國新區多如牛毛。
根據網易統計數據發佈的《中國新城新區發展報告》圖表明，至2016年，全國合計規劃3500個新區。而全國只有338個城市，平均下來，每個城市都能獲得10個新區。然後每個新區都要放進去那麼多人，你覺得可能？
還有，根據統計局給出的數據，2019年我們國家的出生人口為1465萬人，人口出生率為10.48‰；死亡人口998萬人，人口死亡率為7.14‰；人口自然增長率為3.34%，創下了40年新低，對比2018年減少了400萬，比2017年減少了600萬。
那麼在人口增速減少的情況下，每個新區要塞進去那麼多人，想想都不現實。何況現階段，經濟降速，很多城市的地方政府收入減少許多，根本無多餘的資金來建設新區。因此，現在買錯新區的，要麼就是能夠去居住，如果是投資的話，最起來得長期持有10年以後才能解套。
02
什麼樣的新區值得購買呢？
首先，一定要選對城市，一線城市、新一線城市、強二線城市是值得選擇，如果是三四線城市的話，就需要多加考慮了。因為現在的城市分化明顯，強者越強，弱者越弱。有能力、有產業的城市，不斷吸引人口，引進投資。弱的城市，只能不斷衰敗，人口淨流出，就像東北一樣，目前就是面臨這種處境。
還記得中國第一個鬼城的鄂爾多斯康巴什新區嗎？就是在政府的帶動下，強行搞起來的，在2010年房價曾高達2萬元/平方米，對於這樣一個傳統產業薄弱的城市來說，根本就無法留住人才，供需關係立馬就崩了，房價也就應聲倒地了。
因此，短期的炒作是可以把房價推動上去，但如果實際購買力無法增加的話，房價就猶如空中閣樓，把錢從左口袋換到右口袋罷了，總有一天會現行。所以，缺少產業的城市新區，千萬不能投資。
其次，新區不能離“主城區”過遠。因為距離主城越近，建設難度越小的道理，主城資源能夠輻射到新區，預期兌現的程度也高。就像深圳的坪山新區一樣，和光明新區差不多時間搞的，但現在光明已經上5萬了，各地樓盤已經破7了，而坪山還在3.5萬+徘徊，可見“距離”的重要性。
最後，從新區排序來確定新區的分量，畢竟級別不同，獲得國家的重視也會大大不同。那麼新區有區級新區，市級新區，省級新區，國家級新區之分，行政級別越高，當地政府的重視程度就越高。要錢就給錢，要產業就給產業，要規劃就給規劃。
當然，也不是說級別越高，就一定越能成功發展起來，就像我們上面提到的“距離”一樣，如果太遠的話，就算你是國家級的，也很難發展起來。因為產業發展真空期，新區需要老城的輻射，否則難以聚攏人氣。
比如2013年，蘭州的政委機關單位移至新區辦公，但又戲劇化在2015年陸續搬回原來的老城區。原因是區位太遠辦公低效，新區沒有聚集人氣。至2016年，多篇報道直指蘭州新區出現大量空置小區，人煙凋敝，堂堂國家新區與“鬼城”畫上了等號。可見，距離是多麼重要。
03
總而言之，一個新區的成功離不開舉全市之力打造下的人和，也離不開經濟環境高歌猛進的天時和離主城區相近的地利。那麼對於我們購房者來說，在新區買房之前，一定要做好充分的思想準備，最好先判斷能不能居住，交通是否便利。否則就像我那位朋友一樣被套住，住又不能住，賣也賣不掉，說好的規劃也不知何時能來。
而對於投資客來說，最好是不要碰新區，如果硬是想找所謂的新區價值窪地的話，那麼請按照我上面說的方法來判斷，並且要做好心理準備，因為潛力新區的兌現也需要付出時間的代價。
其實中國目前那麼多新區，只能靠著“規劃預期吊著新區房價”，但何時能落地，何時能實現呢？就得打上個問號了。相比以前，如今的新區，似乎不再值得大家購買了。
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