案例：劉合有、北京市農工商開發貿易公司確認合同無效糾紛案
案號：（2018）京民終285號、（2019）最高法民再235號
裁判要點：以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規定。
案情簡介：2011年3月30日，一審法院做出（2011）二中民破字第07680-1號民事裁定書，受理農工商公司破產清算申請一案。同日，做出（2011）二中民破字第07680-2號民事裁定書及決定書，宣告申請人農工商公司破產，其中載明由於經營虧損，農工商公司於2010年11月30日停止經營，2011年1月18日，經北京市企業兼併破產和職工再就業工作協調小組批准，成立了北京市農工商開發貿易公司清算組，並指定孫紅軍為破產管理人組長。1994年10月30日，金方公司作為甲方與劉合有作為乙方簽訂《協議書（代合同）》，約定甲方為解決綜合樓建房資金不足，根據公司集資建房的意見，決定在公司內部以及合作單位集資，經與乙方協商，本著平等互利的原則，乙方投資與甲方同建綜合樓，具體協議如下：一、建房地點：北京市豐臺區左安門外南方莊68號；二、甲方根據乙方投資金額，經協商：甲方將綜合樓第二層1384㎡的二分之一（南側）692㎡（見附圖），以5250/㎡產權出讓給乙方，總金額3633000元；三、付款方式：協議簽訂以後，於一九九五年二月二十八日前乙方付給甲方；四、甲方保證房屋於一九九四年十一月十五日交付使用……；五、乙方按協議規定金額付清全部款項後，即擁有協議規定的房屋產權，乙方有權轉讓出售本協議規定的房產，甲方應協助乙方辦好有關手續；……。劉合有接收涉案房屋後，自述於2008年4月將房屋轉賣給嚴國富。
爭議焦點：案涉《協議書（代合同）》是否有效。未經批准轉讓劃撥土地上的房屋是否有效。
最高院認為：本案《協議書（代合同）》系農工商公司與劉合有基於真實意思表示簽訂。原判決是依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規定，以及《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規定，判決《協議書（代合同）》無效。對此，本院認為：
第一，原判決依據的相關規定不應理解為效力性強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第十四條的規定，只有違反效力性強制性規定的合同才無效。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。”
上述條文均未明確規定違反該條文的行為無效。且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規定。因此，即便《協議書（代合同）》違反該兩條規定，亦不屬於《合同法》第五十二條第五項規定的違反法律、行政法規的強制性規定的情形。
《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。”該條規定規範的是直接以國有土地使用權為合同標的的買賣行為，並非房屋買賣行為，而本案《協議書（代合同）》的性質為房屋買賣合同，故該規定不應適用於本案合同效力的認定。
第二，經有批准權的人民政府審批、批准並非《協議書（代合同）》生效的條件。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”據此，是否登記或者交付，隻影響物權變動的效力，並不影響合同的效力。
雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：……”，但該批准、審批行為僅是物權變動的必要條件，並不影響房屋買賣合同的效力。
第三，認定《協議書（代合同）》無效有違誠實信用原則和公平原則。《協議書（代合同）》基於劉合有和農工商公司的真實意思表示簽訂，第五條明確約定劉合有付清全部款項後即擁有房屋的所有權，有權轉讓、出售房產，農工商公司應協助辦好有關手續。《協議書（代合同）》簽訂後，劉合有履行了付款義務，農工商公司亦實際交付標的房屋，合同主要權利義務履行完畢已超過20年。現農工商公司起訴要求確認《協議書（代合同）》無效，違反合同約定，有違誠實信用原則。標的房屋現值已遠超20多年前的購買價格，且在農工商公司認可的情況下，劉合有早已將房屋出售，認定合同無效將對劉合有及其後買受人造成巨大損失，有違公平原則。故本院認為，《協議書（代合同）》基於雙方真實意思表示簽訂，並不違反法律強制性規定，合法有效。原判決認定《協議書（代合同）》因違反法律強制性規定而無效，適用法律不當，應予糾正。此外，劉合有主張原判決認定農工商公司具有訴訟主體資格有誤。本院認為，根據一審法院認定的事實，一審期間三方當事人均一致認可《協議書（代合同）》的簽訂主體為農工商公司及劉合有，劉合有在二審上訴理由中未就一審法院認定的上述事實提出不同意見，亦未在二審期間就農工商公司的合同地位及訴訟地位問題提出異議。故劉合有主張農工商公司不具有訴訟主體資格，缺乏事實依據。
裁判結果：一、撤銷北京市高級人民法院（2018）京民終285號民事判決及北京市第二中級人民法院（2017）京02民初94號民事判決；二、駁回北京市農工商開發貿易公司確認《協議書（代合同）》無效的請求。
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