奮鬥滴直腸男
經濟下行，央行又降準又降息的，但2012年貸款買房子至今，都沒感覺到房貸利率有下降。這到底是怎麼回事？
我是[房微言]，2012年至今央行已進行了多次降息，感覺不到房貸利率下降，有很多種可能性，比如說利率變化的約定、還貸方式等等。
2012年2月至2020年3月，房貸利率的計算基準已降了11次。
2012年至2019年10月7日，基準利率降了8次，從7.05%下降至4.9%；2019年10月8日，房貸利率以LPR為計算基準後，截止至2020年3月份，LPR下調了3次，從4.85%下降到4.75%。
如房子是2012年下半年買的，當時房貸基準利率為6.55%。以“貸款50萬，30年等額本息還款”為例，2012年月供是3200元，2015年月供下降為3100元，而到了2016年後月供則下降到2700元。
可見，基準利率不斷下調而導致月供的變化還是蠻大的。
為什麼降了這麼多次息，感覺不到房貸利率降？在這裡分兩種情況來分析：
一.第1種情況: 2012年以來都沒有感覺到房貸利率下調。可能的原因：
1.借貸合同約定的利率調整方式為“固定不變”。
借貸合同關於利率調整的方式有很多種，包括貸款利率固定不變、按年調整、在央行公佈新利率當日調整等等。
如簽署合同時，雙方約定“在整個貸款期內，利率固定不變”，那無論央行降息多少次，都與借款人無關，房貸不會下降。
可以找出借貸合同翻看相關條款，看是否選擇了固定利率方式。以前的借貸合同中，固定利率並不多見，通常按年調整，即如果央行調整基準利率，那麼次年的1月1日開始按新利率執行。
2.等額本金方式還款，“利率下調月供下降”誤認為是“本金下降月供下降”。
等額本金與等額本息不一樣，等額本息每月的月供是一樣，利息下降後利息比往月少了，很容易察覺。
而等額本金的月供是遞減式變化，因而以等額本金方式還款的朋友對月供每月都在減少的現象已習為常，即使利率下調拉動月供下降了，也有可能沒有絲毫感覺。
二.第2種情況: 以前央行降息後房貸有下降，但近年央行降息卻沒有感覺到房貸下降了。原因：
從2019年10月8日開始，劃斷式實施房貸新政，在10月8日之前的存量房貸以基準利率為計算基準，10月8日起新房貸以LPR為計算基準。
因而，雖然2019年8月份至3月份央行降了三次息，但這三次降息是LPR下降，不是降基準利率，存量房貸計算基準是基準利率而不是LPR，LPR下調與存量房貸毫無關係，存量房貸仍是以4.9%為計算基準，2012年買房的朋友感覺不到房貸下降屬正常。
如果困惑屬第二種情況，那麼去辦理房貸利率計算基準轉換，即可實現房貸與LPR的變化掛鉤了。
2020年3月1日-8月31日，存量房貸利率計算基準轉換，存量房貸利率與LPR掛鉤。
從2020年3月1日開始，所有以基準利率為計算基準的商業類房貸（包括組合貸），均可辦理房貸計算基準由“基準利率”轉“LPR"的手續。
轉換後利率計算方式與之前有所區別。假設原房貸利率是在基準利率基礎上上浮10%，那麼沒轉換前的房貸利率=基準利率*1.1，即4.9%*1.1=5.39%，轉換後的房貸利率=LPR+點差(5.39%-4.8%)=LPR+0.59（這個點差0.59以後是固定不變的）。
辦理房貸利率計算基準轉換時，要注意些什麼？怎樣籤合同才合適？
1.新貸款合同提供“固定利率”和“LPR+點差”兩種選項，二選一，選定後將不能再改變，因而我們要想好選擇哪種方式。
關於這個問題，有兩種不同的意見，有人認為未來利率會走高，選擇固定利率即按現在的標準還貸更好；有些人則認為選"LPR+點差“會更省月供。
我個人建議選後者，即選"LPR+點差”方式計算利率。按目前的經濟環境，未來GDP的增速會放緩，在未來相當長時間內仍需以寬鬆的貸幣政策和低利率扶持以實體為主的經濟。LPR不斷走低已成為趨勢。
如選擇“LPR+點差”方式，那麼房貸利率可隨LPR的下調而下降，例如第一個定價期內的房貸利率=當前LPR4.8%+點差0.5=5.3%，重新定價期最近一個月若LPR下調為4.6%，那房貸利率=4.6%+0.5=5.1%，則省了0.2%的利息。
二.雙方可協議重新定價週期，這個定價週期確定後不能再改變，也要選考慮好 。
所謂重新定價週期，即雙方協商一個重新確定LPR的時間，這個時間最短為一年，最長為整個貸款期。那麼這個週期定多長合適？
建議選擇最短的時間即一年，道理很簡單，選擇LPR+點差”方式無非是寄厚望於利率不斷下調，選擇一年即重新定價，享受低利率的機率會更高。
如果是選擇固定利率，那麼不需要重定價了，可以不考慮這問題。
綜上：
2012年貸款買的房，基準利率下調了借款人卻感覺不到房貸下降，可先找合同翻看一下是否是固定利率，如果不是，那麼最大的可能性是自己沒留意到月供的變化。
如果是LPR下降了借款人感覺不到房貸下降，那屬正常現象，因為存量房貸的利率計算基準還沒轉換。
最後
存量房貸“基準換LPR”工作截止到8月底，重籤合同後，2021年1月1日才開始按新方式計利率，考慮周全再去辦理也不遲哦。
我是［房微言］，專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。
房微言
銀行從未降息。不管存款還是貸款。
你所知道的降息、降準其實是中國人民銀行針對商業銀行及地方銀行而言，並非針對個人的，降低的是商業銀行的利息及準備金利率。意味著商業銀行在人民銀行的存款利息收入減少了，商業銀行在市場流動資金就會增加，使市場貨幣資金更加充足。
你的房貸利率是在簽訂貸款合同的時候已經約定好的固定值，銀行是不會隨便進行更改的，畢竟銀行的大部分收益都來源於貸款利息收益。
大部分的人將錢存入銀行之後，銀行會支付存款利息，而銀行將存款貸出之後產生貸款利息，產生的利息差為銀行收益。從另一方面去想，你的存款利率未變，貸款利率也是不會變化的。
