2020年2月21日，東方衛視、北京衛視首播的電視劇《安家》引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇講述了房產中介房似錦（孫儷飾）從總公司空降到上海靜宜門店，與原店長徐文昌（羅晉飾）形成雙店長競爭的過程中，既幫助客戶買房租房，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂。今日起，張律師與大家一起追劇，與大家分享劇中買賣房屋的熱點問題，以及可能出現的法律風險。
《安家》劇照
《安家》第19集，在這一集結尾，龔家花園房屋借住之爭，在折騰了多日之後，當事人最終報警，警方後依法辦事，房屋總算是物歸原主——龔先生家老洋房借住發生的紛爭，總算是結束了。
事情雖然結束了，龔先生一家著實傷了心、又付出了時間成本，想必還有一筆不小的開支。現實生活中，如何避免龔先生一家的遭遇呢？今天，我們就來聊聊房屋借住過程中，出借人該如何保護自己的合法權益。
《安家》劇照
——房屋出借人該如何保護自己的合法權益
首先，聊一下借住房屋的一般法律規定。
民法上的借用和借貸是不相同的，這完全是兩碼事，借用指的是借他人的物品供自己使用，它消耗的只是借用物的使用價值，不轉移財產的所有權，而且借用往往都是不用支付對價的，是免費的。
而借貸則不然，借貸指的是通過借入他人的資金為自己所用，轉移的是資金的所有權，通常的情況下借貸是要產生利息的，個別的民間借貸除外。
然後，是一個網友們比較感興趣的話題：借住房屋出現失火等事故後由哪方負責？
儘管借住房屋基本上都是無償的，但是法律上的責任，房屋租賃過程的法律責任有相似之處。借用人佔有、使用房屋過程中，由於借用人在對房屋的佔有、使用中出現過錯，導致出現失火、漫水等事故，造成房屋自身或者其他財產出現損失，借用人要承擔賠償責任。 作為出借人，也有一條非常重要的責任，你免費借用房屋給借用人，雖然沒有收取租金，但是仍有義務保障這個住房的安全，如果明知自己的房屋有安全隱患，仍然借給他人使用，借用人在使用的過程中出現事故及自身或者是造成其他人身或者財產損害的，出借人要承擔與這個過錯相對應的賠償責任。
《安家》劇照
最後，聊一個和劇中情節高度相似的話題：
如何避免“久佔為業”的情況出現？這裡，張律師要告誡出借人，出借房屋最大的法律風險，莫過於因為借住時間過長產生房屋產權糾紛——劇中，表姑太奶奶及其孩子們賴在龔先生家的老洋房中，非要拿到一大筆搬遷費才肯離開。
其實在現實生活中就有這樣的案例，在天津市，就出現了這樣的真實案例：業主把自己這個擁有土地使用權上的房屋，給親友借住，由於時間比較長，借用人就對房屋進行了一定的修繕。結果時過境遷，業主準備要回房屋的時候，就出現了這個房屋的所有權糾紛，借用人主張房屋的產權屬於自己，而且還打起官司來，儘管法院最終判決涉訴房屋為原告也就是出借人所有，但是出借人也為此耗費了不少精力和錢財。
房屋借住過程中，出現出借人的善舉給自己帶來了一個麻煩甚至訴訟的情況，毫無疑問，有違我們的社會價值觀。所以我們在這裡提倡一種正確的處理方法——簽訂一份相對完善的借住協議，對房屋的使用、修繕、安全、借住期限、權屬等問題作出明確約定，最大限度的去避免紛爭、尤其是“久佔為業”之類的法律糾紛。(第十九集完）
《安家》劇照
《安家》第20集，徐文昌費了九牛二虎之力，孫太太家裡從此沒有了“令趙小姐老公難以入眠”的琴聲，趙小姐家裡再也不搞得烏煙瘴氣了，這對冤家之間的矛盾總算是化解掉了。
劇中，孫太太和趙小姐兩位家庭主婦之間發生的這個矛盾，在法律上我們稱之為相鄰權糾紛。
如果在我們生活中遇到相鄰權糾紛，又恰巧沒有徐姑姑這樣的人幫忙調解該怎麼辦呢？難道法律對這樣的家長裡短就沒有辦法嗎？
《安家》劇照
相鄰權與我們的生活
我們首先看看相鄰權在法律上的規定。我們國家目前規定相鄰權的法律主要有《民法通則》和
《物權法》。《民法通則》第八十三條對相鄰權做了一個原則性的規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。《物權法》則是專門用了一章（相鄰關係）詳細規定了處理相鄰關係的原則、五大類9種相鄰關係（以及對應的相鄰權）：1、相鄰通行權
（自己用地方便，與人出行也要方便）
2、施工相鄰權
（自己施工，不能影響鄰居生產生活）
3、管線相鄰權
（鄰居埋管架線必須經過，應當准許）
4、用水相鄰權
（自然流水不獨佔，鄰居排水給方便）
5、防險相鄰權
（不得亂放危險品，危及鄰居安全）
6、環保相鄰權
（排汙排廢，不得影響鄰居）
7、通風采光權
（建房用地，不妨礙鄰居通風采光）
8、地界相鄰權
（相鄰兩家土地，不影響鄰居使用）
9、共牆相鄰權
（同一牆壁共同用，相互便利不拆牆）
說起相鄰權糾紛處理方式，不得不說起相鄰權糾紛的特徵。因為相鄰權糾紛和其他的糾紛不同，糾紛的主體，都是
相互鄰近的財產所有人，也就是我們通常所說的鄰居、街坊，這就決定了在處理相鄰關係的時候，應當按照法律規定的團結互助、有利生產、方便生活以及公平合理幾大原則。
《安家》劇照
相鄰權糾紛可以通過人民調解委員會來進行調解，人民調解委員會設在各地的基層司法機構，他們調解相鄰權糾紛案件的優勢在於，
調解員熟悉相鄰權領域的法律規定，最主要的是能夠結合當地的生產生活習慣，綜合考量各方當事人的切身利益，從實際出發，立足於及時化解矛盾，最終有利於當事人問題的早日解決，應該說還是起到相當大的作用，確實值得推薦。張律師建議，在處理相鄰關係時，要遵照守法、合情合理、與人方便自己方便的原則，如果給相鄰方造成妨礙或者損失的，依法應當承擔侵權的民事責任。如果你的周邊存在著損害相鄰權的情況，你當然可以通過提起民事訴訟的方式主張權利，要求侵權人停止侵權，還可以主張賠償損失。（第二十集完）
《安家》劇照
《安家》第21集，房似錦介紹這位林先生是超級飼料大王林茂根，有幾百億資產的人肯定買的是豪宅。劇中，無論是1.5億高價的老洋房，還是位於上海頂豪聚集地陸家嘴的大平層，豪宅的身影頻頻出現。
現實生活中，豪宅真的就一定是幾千萬上億的、高不可攀的大房子嗎？並非如此，其實在我們的日常生活中，尤其是進行房地產交易的時候，時常會談論的一個話題，那就是普通住宅和豪宅。在法律和政策中，沒有豪宅這一說，規範的說法叫做非普通住宅。豪宅是怎麼界定的？豪宅交易的時候有什麼特點，比如說稅費是什麼標準？尤其是在廣州現行的標準是怎麼樣的？
《安家》劇照
“豪宅”和它的相關政策
究竟什麼是豪宅，網上眾說紛紜，有的說是120平方，有的說是140平方，有的說是144平方。實際上，豪宅的標準來源於我們國家的《住宅設計規範》，這個“國標”為豪宅設定了很多條件，例如容積率、建築面積、成交價等等，我們市民們能夠一眼識別的、比較直觀判斷的是建築面積。按照“國標”規定：單套建築面積在120平方以下的，稱之為普通住宅，單套建築面積在120平方以上（不含120平方），稱之為非普通住宅，也就是豪宅。
但同時，“國標”又有一個規定：各省可以根據本地的實際情況，允許比例不超過百分之二十的上下浮動。廣州的情況是單套建築面積在120平方這個基礎上上浮20%，就是144平方，所以144平方是廣州市目前豪宅的認定標準（之一）。
二手房交易中，豪宅稅到底是多少？豪宅和普通住宅之間到底有多大區別？我專門請教了房地產按揭專家鄭大源先生 ，以廣州為例，簡介如下：
1、個人所得稅：成交價*1%
普通住宅和非普通住宅一樣，滿5唯一，免徵。
如果不滿5年或者非唯一，通常是成交價*1%【部分城市是2%（比如佛山）】
如果來源是贈與，需要交個稅則必須按差額20%徵收。
如果提供原買入發票，則按差額交20%。
2、增值稅及其附加稅：成交價*5.3%
不滿2年全額收取5.3%
普通住宅：滿2年(含)免徵。
非普通住宅：滿2年差額收取5.3%（北上廣深），滿2年免徵（佛山）
需要注意的是：如果非普通住宅為了差額交增值稅，則需要提供買入發票，如果提供發票，則個稅必須差額20%，故而非普通住宅，即便滿2年，也會全額交增值稅。
3、契稅
二套契稅一律3%。
普通住宅：若面積小於90㎡，契稅=成交價*1%;
面積大於90㎡<144㎡，契稅=成交價*1.5%。
非普通住宅：首套房契稅=房價*1.5%;二套房契稅=房價*2%。廣州二套契稅3%。
4、印花稅、房屋登記費等其他稅費（略）
2019年11月份，深圳宣佈“取消”豪宅稅，立即引起了市場的廣泛關注，一度被解讀為要放鬆限購。但實際上後來大家就發現，所謂的取消豪宅稅，其實是坊間對政策的誤讀，不過話說回來了，基於深圳市這一次對普通住宅認定標準的改變，雖然不等於取消了豪宅稅，但是對相當一部分房地產交易者來說，卻實實在在可以節省幾十萬元的稅費，這對於市場未必不是一個利好。 (第二十一集完）
《安家》劇照
明天，不見不散
通過今天的《安家》法律講堂，相信大家已經看到了“豪宅”神秘面紗下的真容，也對相關政策有了一定了解。正如一千個觀眾眼中有一千個哈姆雷特，到底是買豪宅還是買普通住宅？具體還是要看個人需求。 明天，張律師將繼續和大家“一邊煲劇，一邊學法”，敬請期待
應該說：劇情精彩，生活更精彩！
（待續）
祝願大家都能夠買到自己心儀的房子，安居才能樂業嘛！
張旭鋒 律師
★中國廣州仲裁委員會仲裁員
☆華南師範大學法學院兼職校外導師
★廣東格林律師事務所高級合夥人律師
☆“房博士律師團”創始人兼首席律師
★廣東省律師協會房地產法律專業委員會委員
☆廣州市律師協會第七屆民事法律專業委員會委員
★廣州市“百名公益法律服務活動”房地產專家律師
☆廣州新的社會階層人士聯誼會理事會律師分會理事
從事法律工作近二十年，辦理了千餘件各類民商事案件，特別在房地產訴訟、仲裁方面辦理了大量具有示範意義的案件，曾獲央視、央廣、新華社、廣東電視臺等多家媒體報道。2005年創辦專業房地產法律服務團隊“房博士律師團”並領導團隊服務各界客戶至今。
法律研究領域及服務方向：民商事訴訟、仲裁；房地產開發專項法律顧問、常年法律顧問；企業風險管理。
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