文丨地產三哥
-代價雖然慘重，但現任管理層值得點贊。
《地產三哥讀年報系列》
當一個企業遇到緊急危機的時候應該怎麼辦？
新城控股的管理層給我們上了一課。
遭遇王振華事件之後，新城控股險象環生，最直接的數字是：
2019年籌資活動流出現金155億，2018年同期籌資活動流入現金359億元。
一進一出514億元。
這個數字，放在一般企業的身上，早就倒了。
即便是萬達的萬億體量和經營質量，當年遭遇銀監會的海外投資風險排查後陷入流動性危機，用了兩年時間變現資產2000億元用於還債，包括萬達自己借錢給融創以緊急轉手資產給融創，這表明一種堅決的態度和未雨綢繆的行動，以防止擠兌情緒發酵。
是的，做生意就怕擠兌。
新城控股的緊急和嚴重狀況遠遠甚於當時的萬達。無論是內部的還是外部的，經營的還是道德的。
前兩天，新城控股2019年的財報出來了，三哥看了一下，技術層面佩服佩服。
我們從數據角度回溯，來看看新城控股從哪幾個維度出手，成功的化解了內外的擠兌情緒，轉危為安。
一、對外：促銷與快速回款
首先是項目出讓：事件當月，新城控股快速宣告轉讓項目，涉及40個項目150億元，要求是必須打包，必須現金。
到8月底，已經累計出售項目21個，交易對價合計約101億元。
表態堅決、效率夠高。
其次，是房產的促銷，看下面這張表：
在非常接近的拿地價格下，新城控股的樓價比2018年降低了1000元/平米，折扣幅度8%以上。
而如果我們直接對比上下半年的數據，就會發現事件之後的下半年折扣力度更大。
2019年下半年銷售單價10730元/平米，較2018年折扣幅度12%。
既然要的是安全性，單單轉讓項目是杯水車薪，房產銷售才能積沙成塔。
正是在這種折扣促銷下，新城控股的才會回籠這麼多資金用於安撫擠兌性情緒。
2019年新城控股資金淨流入436億元，覆蓋了投資和籌資的現金流出之後，還新增現金190億元。
在手現金591億元，有息負債741億元。令人咂舌的淨借貸比。
這一些列操作的的代價是什麼呢？
同比上年售價：2430萬平米，1000元/平米的折扣。
243億元。
243億元是銷售的毛利，按照銷售毛利70%左右的徵稅率（土增稅+企業所得稅）：
完稅後影響淨利73億元。
本年看不出來。
2020、2021、2022的年報就能看出來了。
二、內部激賞
數據顯示，新城控股安撫內部也花了不少代價。
細節是：平均員工薪也增加不少。
非常之時行非常之事，薪資的提高，無疑鼓舞和刺激了士氣。
再看費用與簽約銷售額的比例：
與合約銷售銷售對應的本年度費用激增，費用銷售額比提高了1.14個百分點。
這一塊的代價：同比是1.14%*2700億的銷售額。
31億元。
企業所得稅率25%，影響淨利31*75%=23億元。
多數在今年年報中已經反映，少數資本化的部分會在日後損益表中反映。
三、再論房企三大槓桿的合理配置
三哥一直認為，地產的槓桿著力點非常重要。
碧桂園為什麼一直強調連續多少年現金流為正？為什麼淨借貸比率這個指標這麼重要？它是企業生存質量的重要表徵之一，是評級機構和融資機構的重要風向標。
怎麼能提升這個指標的質量？
換槓桿。
新城控股的2019年遇到的這隻天鵝，不是一般的黑。
結果能看得出來：這麼大力度的經營現金淨流入，年度籌資還是淨流出155億。
但還是平滑過來了，安全著陸。
為什麼？
因為預售的合同負債槓桿上足了，彌補了、也穩定了借貸和應付款的槓桿。
乃至於儘管發生黑天鵝事件，公司並沒有發生擠兌現象，2019年末的資產負債率86.60%比2018年末（84.57%）還提高了。
新城控股管理層有高手。
前碧桂園、現陽光城的“雙斌”是此中高手，剛剛赴任新力地產聯席董事長的陳凱也是。
四、關於公允值評估的問題
這一點，三哥之前的文章有過討論，可參考《龍湖雖好，但不夠好》。
今天，根據2019年的業績，甩一張最新的表給諸位。
三哥的結論是：新城控股的投資物業的公允值評估應該還算公允。
不要戴著有色眼鏡看人。
實事求是、就事論事才能公允。
五、最後
綜合來看，新城控股為了救亡圖存，直接經濟代價是減少了96億的純利。
2019年大約消化20億，未來結算還有76億待消化。
賬算完了。
合上新城控股的年報，三哥有點感慨。
王家要感謝王曉松。
王曉松要感謝呂小平、曲德群、梁志誠、陳德力、袁伯銀......，一個沒走。
這些人不缺錢更重名，無論是主動和被動，在不光彩的危難時刻他們選擇留下並且力挽狂瀾，難能可貴。
從這一點上說，新城控股的管理層值得信任。
現在年報已發，危險期已過，想要離開的人在此時離開，時機合適。
而對新城控股來說，2019年付出的道德代價和經濟代價，需要後面慢慢修復平滑。
最後說一句，三哥論道不誅心，誰的鍋誰來背。
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