文丨地产三哥
-代价虽然惨重，但现任管理层值得点赞。
《地产三哥读年报系列》
当一个企业遇到紧急危机的时候应该怎么办？
新城控股的管理层给我们上了一课。
遭遇王振华事件之后，新城控股险象环生，最直接的数字是：
2019年筹资活动流出现金155亿，2018年同期筹资活动流入现金359亿元。
一进一出514亿元。
这个数字，放在一般企业的身上，早就倒了。
即便是万达的万亿体量和经营质量，当年遭遇银监会的海外投资风险排查后陷入流动性危机，用了两年时间变现资产2000亿元用于还债，包括万达自己借钱给融创以紧急转手资产给融创，这表明一种坚决的态度和未雨绸缪的行动，以防止挤兑情绪发酵。
是的，做生意就怕挤兑。
新城控股的紧急和严重状况远远甚于当时的万达。无论是内部的还是外部的，经营的还是道德的。
前两天，新城控股2019年的财报出来了，三哥看了一下，技术层面佩服佩服。
我们从数据角度回溯，来看看新城控股从哪几个维度出手，成功的化解了内外的挤兑情绪，转危为安。
一、对外：促销与快速回款
首先是项目出让：事件当月，新城控股快速宣告转让项目，涉及40个项目150亿元，要求是必须打包，必须现金。
到8月底，已经累计出售项目21个，交易对价合计约101亿元。
表态坚决、效率够高。
其次，是房产的促销，看下面这张表：
在非常接近的拿地价格下，新城控股的楼价比2018年降低了1000元/平米，折扣幅度8%以上。
而如果我们直接对比上下半年的数据，就会发现事件之后的下半年折扣力度更大。
2019年下半年销售单价10730元/平米，较2018年折扣幅度12%。
既然要的是安全性，单单转让项目是杯水车薪，房产销售才能积沙成塔。
正是在这种折扣促销下，新城控股的才会回笼这么多资金用于安抚挤兑性情绪。
2019年新城控股资金净流入436亿元，覆盖了投资和筹资的现金流出之后，还新增现金190亿元。
在手现金591亿元，有息负债741亿元。令人咂舌的净借贷比。
这一些列操作的的代价是什么呢？
同比上年售价：2430万平米，1000元/平米的折扣。
243亿元。
243亿元是销售的毛利，按照销售毛利70%左右的征税率（土增税+企业所得税）：
完税后影响净利73亿元。
本年看不出来。
2020、2021、2022的年报就能看出来了。
二、内部激赏
数据显示，新城控股安抚内部也花了不少代价。
细节是：平均员工薪也增加不少。
非常之时行非常之事，薪资的提高，无疑鼓舞和刺激了士气。
再看费用与签约销售额的比例：
与合约销售销售对应的本年度费用激增，费用销售额比提高了1.14个百分点。
这一块的代价：同比是1.14%*2700亿的销售额。
31亿元。
企业所得税率25%，影响净利31*75%=23亿元。
多数在今年年报中已经反映，少数资本化的部分会在日后损益表中反映。
三、再论房企三大杠杆的合理配置
三哥一直认为，地产的杠杆着力点非常重要。
碧桂园为什么一直强调连续多少年现金流为正？为什么净借贷比率这个指标这么重要？它是企业生存质量的重要表征之一，是评级机构和融资机构的重要风向标。
怎么能提升这个指标的质量？
换杠杆。
新城控股的2019年遇到的这只天鹅，不是一般的黑。
结果能看得出来：这么大力度的经营现金净流入，年度筹资还是净流出155亿。
但还是平滑过来了，安全着陆。
为什么？
因为预售的合同负债杠杆上足了，弥补了、也稳定了借贷和应付款的杠杆。
乃至于尽管发生黑天鹅事件，公司并没有发生挤兑现象，2019年末的资产负债率86.60%比2018年末（84.57%）还提高了。
新城控股管理层有高手。
前碧桂园、现阳光城的“双斌”是此中高手，刚刚赴任新力地产联席董事长的陈凯也是。
四、关于公允值评估的问题
这一点，三哥之前的文章有过讨论，可参考《龙湖虽好，但不够好》。
今天，根据2019年的业绩，甩一张最新的表给诸位。
三哥的结论是：新城控股的投资物业的公允值评估应该还算公允。
不要戴着有色眼镜看人。
实事求是、就事论事才能公允。
五、最后
综合来看，新城控股为了救亡图存，直接经济代价是减少了96亿的纯利。
2019年大约消化20亿，未来结算还有76亿待消化。
账算完了。
合上新城控股的年报，三哥有点感慨。
王家要感谢王晓松。
王晓松要感谢吕小平、曲德群、梁志诚、陈德力、袁伯银......，一个没走。
这些人不缺钱更重名，无论是主动和被动，在不光彩的危难时刻他们选择留下并且力挽狂澜，难能可贵。
从这一点上说，新城控股的管理层值得信任。
现在年报已发，危险期已过，想要离开的人在此时离开，时机合适。
而对新城控股来说，2019年付出的道德代价和经济代价，需要后面慢慢修复平滑。
最后说一句，三哥论道不诛心，谁的锅谁来背。
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