◎私信小編回覆“加群”，可加入“城市更新 舊改說 交流群”！（可注意文末或者點擊主頁哦~）
1、拆遷見聞
老陳的項目裡有個業主姓王，本地大姓，非大戶，家中行二，人稱王二哥。
二哥是典型的熱心業主，好聊天，喜吹水。
關鍵是，有惑必求解，要求問必有答，答必盡興。
盡興的標準，就是他懂了，疑惑解除，內心舒坦。
對未知的好奇，整個項目新老員工，無不羞愧難當。
有同事問他：你又不幹這行，問那麼多幹嘛。
王二哥答道：免費的老師，不蹭白不蹭。再說，哪天把你們專業人士問倒了，我二哥出去多有面子。
門外漢打死老師傅，嘖嘖嘖。
自此之後，大家再見他，見他眼神中透露出的，再不是人畜無害，而是一縷求敗若渴的兇殘神色。
和尚廟裡來了尊不速客，還趕不得，只得好生伺候，供奉知識。
有一日，二哥咋呼呼跑來辦公室，大聲說道：你們是不是欺負我，我有個遠房親戚，就離這兩條街的距離，他們那個地方剛啟動拆遷，說房子不到480平方米的，能按480補償。你們還說給我的是最優惠的政策，果然業務員的嘴，騙人的鬼。
老陳心裡咯噔一慌，以為又是哪個狗大戶破壞市場搞事情，不過習慣使然，反問道。
“王二哥，別急啊。你那親戚姓啥？男的女的？多大年紀？什麼項目？方案有麼？協議看了沒？”
“額，姓王，男的，比你大，大得多。名字拗口記不得，事發匆忙沒帶來，事關機密哪給看。”
“說話是要證據的。你找你那位王大爺問清楚，我們再細聊，該給你的，能給你的，不會讓你吃虧的。”
王二哥被打發走，但想必是涉及的利益較大，發達的機會近在咫尺，數小時後，王二哥又出現在辦公室。
“XXX土地整備項目，方案在這。喏，你看，清清楚楚，不足480補足480。”
看罷，是預料中的節奏。咳咳：
“我說老王啊，你這人，那都好，就是愛咋呼。我就問你，為什麼是480，不是380，也不是580？”
從稱呼老王開始，王二哥就知道，這幫更新人又要講述（忽悠）一段曲折留長的故事了。
2、從前有塊地，能建480
如果做舊改沒聽過480，不用擔心，遲早會遇到的。
這個數字深刻於每個主張權益的小業主的靈魂之中。
使得480這個數字等同於補償標準，而忽略了它原本的屬性——建房標準。
深圳之所以需要強力推行舊改的原因之一，是由於缺乏監管而導致全市氾濫的違建。
而與違建這個概念相對的，是合法批准建設的房屋。
在農村，村民小孩成家分戶了，可以申請宅基地，建造屬於自己的房屋。
而在深圳的原村民，符合條件的，也可以申請宅基地建造房屋。
建房的最大面積，就是480平方米。
不過，480的出現，還要從2003年10月29日說起。
在這之前，也有標準，但不是480的標準。
簡單瞭解一下：
1982年，按照《深圳經濟特區農村社員建房用地的暫行規定》，新村用地面積每戶150平方米，基底不超過80，建面可增加20%作為預留髮展。
1986年，根據《關於進一步加強深圳特區內農村規劃工作的通知》，農村私人建房，每棟不超過三層，人均面積不超過40平方米。三人戶建面不超過150平方米，三人戶以上建面最多不超地240平方米。
這是遠古的標準，瞭解一下就好，不是考點。
930101，990305，031029，041028，040331，190602，這些舊改老鵰口中時不時念叨的數字。
你如果聽到了，不要以為他抽風了而歧視他，也不要以為他懂得唸咒而敬畏他。
他只是在心中翻騰舊改中常見的幾個事項認定的特殊日期，就跟你怕錯過對象的紀念日一樣的邏輯。
不是“裝筆”，是怕健忘。
2003年10月29日，中共深圳市委、深圳市人民政府發佈《關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》，從2003年10月30日開始，正式啟動寶安、龍崗兩區城市化各項工作。
特區史稱“深圳第二次大規模城市化運動”。
但城市化並非一夕之間就能一蹴而就的事情，光是在意見中就列了需要推進落實的十大類事務，如經濟管理、行政管理、發展規劃、土地資源、戶籍和計劃生育、社保、教育等等。
其中的土地資源，就規定了對非農建設用地（包括村民宅基地和工商用地）未達到市政府規定標準的村委會，國土部門要一次性留足。
這個村民宅基地的面積劃定標準，在2004年6月26日深圳市人民政府關於印發《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》的通知中就明確為100平方米/戶，建築面積不超過480平方米。
但在這之後，因為擔心土地被“賤”徵而掀起了種房保地的熱潮，特區外違建之風愈演愈烈，官方描述：
近幾年來，我市違法建築和違法用地呈不斷上升趨勢，違法搶建高潮此起彼伏、不斷出現，擁有違法建築的群體不斷擴大，違法建築在特區外基本處於失控狀態。
我覺得寫的頗有司馬公的文風，對違建那點事情感興趣的朋友可以移步瞭解深圳違建歷史。
2004年10月28日，中共深圳市委深圳市人民政府發佈《關於堅決查處違法建築和違法用地的決定》，基本上是一刀切式的暫停了所有的小型在建工程。
但堵不如疏，何況這其中有一批人，是手握著合法報建權利的原村民，他們的合法建房權利，毫無疑問是被飽和打擊所波及了。
到了2006年6月19日，深圳終於專門為原村民建房出臺了《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》。
文件中寫的十分直接：建設標準是基底不超過100平方米，建面不得超過480平方米。
當年九月，寶安、龍崗兩區陸續出臺實施細則，基本上恢復了原村民非商品住宅建設的申報渠道。
到這裡，簡單總結一下：
在2004年全市（關外）城市化之後，為了保障深圳原村民的住房需求，對符合條件的原村民，政府按戶預留了可用作住宅建設的非農建設指標。
這一部分非農建設指標，是以戶為單位，基底不超過100平方米，總建面不超過480平方米來劃定的。
非農指標的使用，如果是原村民單獨來申請建設，就是一戶一棟。
如果是統一建設（10戶以上），可以建成統建住宅，也就是現在像小區房但沒有紅本房產證的統建樓。
但應該注意的是，這是不能重複計算、不可再生的一次性指標。
3、建設權變成補償權
事實上，在舊改制度的設計之初，就朝著通過補償保障（消減）原村民對建設權的使用這個方向。
在2004年頒佈的《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》中，原則上以貨幣補償為主。
對產權置換補償住宅的，補償給居民的房地產面積原則上不超過480平方米/戶。
2006年出臺的《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》中，明確列入舊改範圍的不再受理報建手續。
這兩者一疊加，就會引申出一個問題：建多的村民遇到舊改最高補償只能到480，多出部分賠錢。但建少的遇到舊改，既不能再報建增加面積，那少建或未建部分的利益誰來保障？
當時主導報建和舊改工作的，都是政府部門或機構，找他們主張權益，是合理的。
畢竟這是一錘子買賣，過了這村，未必還有這店。
2007年2月17日，元老級的舊改政策161號令頒佈，全稱叫《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》(深圳市政府令第161號)。
現在各個項目補償標準中普遍設置的補償項目、計算標準等，都在這份政策中予以明確。
看完之後，你會覺得，現代人寫的政策：真粗糙。
當然，換個角度看，政策不是實施方案，宜粗不宜細，如果以這個標準評價。161號文更像是公建項目房屋拆遷實施辦法。
比如：搬遷費的二次搬遷計算原則，臨時安置補助逾期增發原則，過渡期設置原則。
找不到出處的看一下161號令，會有收穫的。
在161號令中，也是提倡貨幣補償為主。
產權置換的除以480為原村民拆一補一上限之外，還設置了保障特殊困難人員（低保）的最小住宅建築面積補償標準。
2011年，國務院590號令（《國有土地上房屋徵收與補償條例》）出臺，拆遷這一帶有暴力色彩的詞語正式退出，取而代之的是徵收補償。
在此上位文件的指導下，2013年5月1日，248號令（深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行））正式施行，161號令廢止。
248號令是基於590號令的徵收體制下，在161號令的內容基礎上進行調整的。
簡單來說，不僅僅是用詞上從拆遷變成徵收，在強制執行的制度設計上，也更強調行政、司法分立，由人民法院裁定交由政府部門執行。
還有一個顯著的區別，就是從原則上
貨幣補償到原則上三種方式都可選擇。248號令在161號令補償標準的基礎上，增加了非原村民不超過100平方米產權置換的標準。
不過，即便到了這裡，在公開的文件中，我們能看到的，480是作為原村民在公建項目中徵收補償的上限而非下限。
白紙黑字寫清楚不足480平方米按480平方米補償的是248號令的修改版，292號令。
2016年12月23日，《深圳市人民政府關於修改〈深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）〉的決定》正式施行，在第二十五條中明確：符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建築面積480平方米的部分給予產權調換，超出部分按照本辦法附件有關規定給予貨幣補償。所建房屋建築面積未達到480平方米的，可按照建築面積480平方米給予產權調換，差額部分面積由被徵收人按產權調換房屋的成本價購足。
簡單理解：符合一戶一棟的原村民，超過480的，最多補償480；不足480的，按成本價購足480 。
至此，480正式從原村民的建房標準，轉變成一個通行的補償標準。
不過，政策的完善總是相對落後於項目的具體實施。
至少在2010年之前，不足480平方米按成本價補足480平方米的補償方案，已經在光明統建上樓的方案中作為安置房獎勵實施。
這個不是什麼機密文件，網上搜一下都能找到。
在此，真誠感謝樂於分享的同仁們。
4、一戶一棟的認定
說到這裡，其實篇幅已經超過我想講的小故事。
但前面介紹了原村民一戶一棟的來龍去脈，不說具體怎麼認定，不合適。
這裡分為“原村民”（身份）、“一戶”（戶籍）和“一棟”（面積）的認定。
很多文件都提過村民、戶籍的概念，2002年3月1日施行的《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》首次明確 ：
原村民，是指特區內截止1993年1月1日公安機關登記在冊並參加本村勞動分紅的農村集體經濟組織成員。
一戶一棟原則中的一戶，是指特區內截止1993年1月1日公安機關登記在冊並參加農村集體經濟組織勞動分紅的戶籍單位。
注意，這個文件是針對特區內，也就是原關內四區關於原村民和戶的認定的時間節點是1993年1月1日。
這是時間是深圳關內全部實現農村城市化的時間，也就是說理論上過了這個時間，關內全部實現農轉非，不存在農村人口。
92、93年前後還發生了諸多影響深遠的事件，如關外撤縣立區，關外非農劃定等，感興趣的自行百度吧。
2006年6月19日《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》在特區內村民、戶籍認定的基礎上，擴大明確全市的認定標準：
原村民：是指公安機關登記在冊（特區內截止1993年1月1日、特區外截止2003年10月29日）並參加本村勞動分紅的農村集體經濟組織成員。
一戶：是指原村民的戶籍單位。原村民中年滿30週歲未婚的（特區內截止1993年1月1日、特區外截止2004年3月31日）可認定為一戶。
簡單理解，需滿足幾個條件：1、公安機關登記在冊；2、參與本村勞動分紅；3、未婚滿30週歲的可認定為一戶。
關內的時間比較統一，還是1993年1月1日。
但關外出現兩個時間。
依據都在《中共深圳市委深圳市人民政府關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》中。
原村民的認定時間20031029指的是實施時間，也就是關外實施農轉非的時間。
戶籍單位認定的20040331，則是寶安龍崗兩區城市化工作試點完成時間。
這裡可以探討的是20040331這個節點的出處，有說是關外鎮村改建制的時間，主要依據是2004年《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》中涉及非農劃定標準的一句話：
本條涉及的戶籍戶數、人口數以批准兩區鎮村建制轉變之日的戶籍數和人口數為準。但各鎮改成街道、村改居的時間延續了一年，並非統一的時間，若算作起始時間，按理說也應該以前面的意見發佈時間為準。
說完原村民、一戶的認定，還有一棟的認定。
一棟的認定，就是保證一戶原村民最多隻能從政府的各項補償工作中享受到480平方米。
因此，一棟的認定最主要的原因就是查清楚原村民究竟已經享受了多少補償，這種補償內容包括：按一戶一棟身份申報的批建房屋、已享受的政策安置住房面積等。
5、老王反饋
老王聽到這裡，一時興奮，一時彷徨，更多是茫然。
“說了這麼多，有沒有簡單一點的總結。”
我想了想，還是畫了張紙給他，圖片貼在最後。
“還有，你就告訴我，我能不能按480補償吧。”
王二哥，你要這麼想，為什麼會有480，是出於政府對原村民的補償，補償480既是下限，也是上限。
也就是說，能按一戶一棟補償的項目，從邏輯上也應該受制於480的補償條件。
也就是說，你能找我要480，我也應該要求超過480的部分按政府徵收指導價實施貨幣補償。
當然，出於尊重歷史，尊重原村民的權益，開發企業也可以考慮給你480。
但你得先去做一戶一棟的認定呀。這個認定，則必須由政府部門來才有這個能力和資格。
王二哥聽後，大喜。
拿著草稿，高高興興的鼓搗一戶一棟的事情去了。
我想，最近這段時間，暫時是見不到他了。
至於結果如何，我已想象得到。
更新事務是生活、歷史、情感、利益的集合。
在這裡，你能想象的，想象不到的，都真實存在著。
改舊，更新。
城市大吉。
本文來源自城市更新研習社，作者陳言士，我們對文中觀點保持中立，對所包含內容的準確性、可靠性不提供任何明示或暗示的保證，請僅作參考。我們尊重原創作者的成果，如有侵權，請聯繫我們及時刪除。非常感謝，支持原創，歡迎來稿。
關注公眾號“舊改說”加入城市更新行業群，和小編分享交流舊改 、房產開發相關~
閱讀更多 舊改說 的文章
